Ba cái khó của bất động sản và vụ giải cứu của Ngân hàng Nhà nước

Đây là nhận định của ông Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tại hội thảo “Tăng cường khả năng tiếp cận và hấp thụ vốn của khu vực doanh nghiệp: Khó khăn, thách thức và quyết tâm” do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tổ chức mới đây.

Ông Chiến thừa nhận lĩnh vực bất động sản đang vướng phải nhiều khó khăn trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, những thách thức và khó khăn mà các doanh nghiệp bất động sản hiện đang phải đối mặt khác với cuộc khủng hoảng bất động sản trong giai đoạn 2008 – 2014.

“Ở giai đoạn hiện nay, vấn đề mà ngành bất động sản đối mặt không phải là cung lớn hơn cầu mà ngược lại, cầu đang rất lớn nhưng cung lại không có. Rất ít dự án được mở trong thời gian vừa qua, cho nên nguồn cung của thị trường đang rất hiếm. Thực trạng này dẫn đến việc giá bất động sản không hề giảm mà còn có xu hướng tăng trong thời gian qua", ông Chiến nhận định.

Bên cạnh đó, ông Chiến cũng đã chỉ ra 3 khó khăn chính của lĩnh vực bất động sản, bao gồm khó khăn về pháp lý, nguồn vốn và thủ tục hành chính.

Xét về mặt pháp lý, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang gặp phải nhiều vướng mắc trong quá trình áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật vì tính khả thi của chúng. Song song với đó, sự đan xen chồng chéo giữa các văn bản quy phạm pháp luật cũng đặt các doanh nghiệp bất động sản vào thế khó bởi “luật này thì cho nhưng luật kia lại không. Làm theo luật này thì đúng, chiếu theo luật khác thì sai”. Điều này sinh ra tâm lý né tránh, sợ trách nhiệm của một bộ phận cán bộ nhà nước.

Tiếp đến là có những vấn đề thực tế đã nảy sinh nhưng pháp luật chưa hiểu hết hay có những sản phẩm bất động sản mới dù đã xuất hiện nhưng vẫn chưa được pháp luật định danh, đơn cử như căn hộ Condotel hay Farmstay, Orestay, Garden Stay…

“Theo thống kê hiện nay, có tới 70% vướng mắc, khó khăn của các doanh nghiệp liên quan đến vấn đề pháp lý. Ngay cả khi doanh nghiêp có vốn trong tay nhưng vẫn không triển khai được dự án do vướng mắc quy định pháp luật. Chính vì thế, chúng ta vẫn phải tập trung vào khâu xử lý vướng mắc về mặt pháp luật trước khi nói đến vấn đề vốn”, ông Chiến khẳng định.

Ngoài vấn đề pháp lý, các thủ tục hành chính cũng là rào cản vô cùng lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản. “Xét riêng trong lĩnh vực bất động sản, cứ 5 bước là sẽ đụng chạm hàng chục luật và thêm 30 bước trong quá trình triển khai”, ông Chiến nói. Thực trạng này khiến nhiều nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản nản lòng và đánh mất nhiều cơ hội vàng.

Xét về vốn, các doanh nghiệp bất động sản Việt trông cậy vào nguồn vốn tín dụng của nhà nước, vốn doanh nghiệp và vốn vay từ khách hàng trong quá trình bán các sản phẩm thương mại và các công trình xây dựng mở bán trong tương lai.

Trong đó, nguồn vốn tín dụng của nhà nước đóng vai trò chủ đạo. Tuy nhiên, khi 1 trong 3 nguồn vốn này gặp vấn đề thì chúng đều sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản. 

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế thuộc Ngân hàng Nhà nước, nhu cầu về mua nhà chưa phải là nhu cầu được nhiều người ưu tiên trong thời điểm khó khăn hiện tại. Đồng thời, các dự án bất động sản gặp khó khăn về mặt pháp lý nên không đáp ứng được điều kiện tín dụng, khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Theo thống kê của Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, tín dụng bất động sản hiện đang chiếm tỷ trọng khoảng 20% so với tín dụng chung của toàn nền kinh tế. Bên cạnh đó, dư nợ kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng trưởng 17,41%, vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 là 10,73%. Ngoài ra, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản là 2,47%, tăng 0,94% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong một diễn biến có liên quan, vào ngày 23/8, Ngân hàng Nhà nước đã ra quyết định hoãn hiệu lực thi hành một số quy định về cho vay theo Thông tư 06. Trước đó, mặc dù phía Ngân hàng Nhà nước khẳng định Thông tư 06 không siết vốn vào bất động sản nói chung mà chỉ ngăn chặn các nhóm đối tượng cho vay tiềm ẩn rủi ro nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn lo ngại rằng Thông tư 06 sẽ là rào cản khiến họ khó tiếp cận được nguồn vốn.

Các chuyên gia nhận định việc hoãn thi hành một số quy định tại Thông tư 06 sẽ giúp giảm bớt gánh nặng của các doanh nghiệp bất động sản khi họ có thêm cơ hội tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng trong giai đoạn thị trường còn gặp nhiều khó khăn như hiện nay.