Một tháng tăng 3 lần, lãi suất cao khiến khách mua nhà dừng ký hợp đồng

Lãi suất tăng, người mua nhà lo lắng

Căng thẳng trong thanh khoản buộc các ngân hàng phải đẩy mặt bằng lãi suất huy động lên cao trong thời gian qua. Kéo theo đó, mặt bằng lãi suất cho vay cũng dần nhích lên. Nhiều ngân hàng ngừng gói cho vay ưu đãi mua nhà. Một số ngân hàng cũng đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay với các gói vay mua bất động sản.

Trên các hội nhóm về mua, bán nhà, nhiều người bày tỏ lo lắng về việc có nên xuống tiền khi lãi suất đang trên đà tăng và được dự báo sẽ khó có thể hạ nhiệt trong thời gian tới.

Chị Hồng Mai (Hà Nội) cho hay, sau nhiều năm tích góp, vợ chồng chị đã có kế hoạch mua một căn chung cư trị giá 4,3 tỷ đồng tại Hà Nội. “Tuy nhiên, do nhu cầu vay ngân hàng tới 50% giá trị của căn chung cư, trong khi lãi suất thả nổi liên tục tăng khiến vợ chồng chúng tôi vô cùng đau đầu”.

Cùng thời điểm, nhiều khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 - đầu năm 2024 bắt đầu bước vào giai đoạn đáo hạn ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi tăng đột biến. Trước áp lực chi phí vốn gia tăng, một bộ phận nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải cơ cấu lại dòng tiền, giảm giá chào bán nhưng cũng khó tìm được người mua.

Trong khi chị Mai vẫn đang cân nhắc về việc có nên vay mua nhà trong thời điểm hiện tại hay không thì anh Mạnh Hùng (Hà Nội) lại đang như ngồi trên đống lửa khi khoản vay mua nhà của anh đã tăng lãi suất tới 3 lần chỉ trong vòng 1 tháng. “Với mức lãi suất tăng thêm, vợ chồng tôi xác định sẽ phải thắt lưng buộc bụng mới đủ cho chi tiêu trong gia đình”, anh cho hay.

Như đã nói, bất động sản là một thị trường luôn nhạy cảm với lãi suất. Khi lãi suất đi lên, thị trường bất động sản gần như phản ứng ngay lập tức. Nhu cầu mua nhà theo đó chững lại.

Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, tổng lượng giao dịch chuyển nhượng tại Hà Nội trong tháng 11/2025 đạt khoảng 6.100 giao dịch, giảm 18% so với tháng 10. Trong đó, thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội ghi nhận mức giảm 22% trong khi thổ cư và thấp tầng giảm 10% so với tháng 10.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu và am hiểu khách hàng One Mount Group, sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm, dòng tiền đang dịch chuyển về giá trị thực. “Áp lực lãi suất gia tăng từ tháng 10/2025 cùng với đà chững lại của giá chuyển nhượng đã tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, dẫn tới làn sóng rút lui của các nhà đầu tư ngắn hạn”, ông nói.

Trong chia sẻ với VietnamFinance, ThS. Phùng Thị Phương Thảo, giảng viên Khoa Luật, Học viện Ngân hàng nhận định, với người vay mua nhà, tác động mạnh nhất khi lãi suất tăng thường là sự không chắc chắn của nghĩa vụ trả nợ khi lãi suất thả nổi điều chỉnh theo kỳ, khiến kế hoạch tài chính của họ bị kéo căng.

“Trong quan hệ người mua và doanh nghiệp, bên dễ gánh rủi ro nhất thường là người mua vay dài hạn, vì nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng có tính cưỡng chế cao và theo kế hoạch, trong khi các rủi ro chậm tiến độ, vướng pháp lý dự án, hoặc suy giảm thanh khoản lại thường bộc lộ theo độ trễ”, bà cho hay.

Liệu có nên 'bi quan'?

Mặc dù vậy, ở góc độ tích cực hơn, giới phân tích lại cho rằng dù lãi suất tăng song mặt bằng lãi suất cho vay vẫn ở mức thấp trong nhiều năm qua.

Các chuyên gia của Chứng khoán MBS dẫn chia sẻ của một số doanh nghiệp, lãi suất tăng nhưng vẫn ở mức thấp phần nào thúc đẩy người mua ở thực đưa ra quyết định mua sản phẩm bất động sản nhanh hơn trong giai đoạn đầu, phần vì e ngại lãi suất và giá nhà tiếp tục tăng trong thời gian tới, phần vì muốn hưởng lợi trong thời gian 1-1,5 năm đầu hưởng lãi suất cố định của gói vay.

Đồng quan điểm, các chuyên gia của Chứng khoán Yuanta cũng cho rằng việc lãi suất cho vay mua nhà tăng thêm 0,5 đến 1,0 điểm phần trăm, tức là nâng lãi suất ưu đãi 12 tháng lên trong khoảng từ 6,2-7,5% đến 7,2-8,5%, khó có khả năng đảo ngược sự phục hồi về tâm lý của thị trường bất động sản.

Quan điểm này được củng cố bởi dữ liệu lịch sử, khi lãi suất cho vay mua nhà ưu đãi 12 tháng dao động trong khoảng 7-9% trong giai đoạn phục hồi chu kỳ trước của thị trường bất động sản (2014-2018).

Còn trong chia sẻ với VietnamFinance, bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, mặc dù lãi suất tăng khiến người mua thận trọng hơn, nhưng ở mặt bằng hiện nay, thị trường chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu ở thực. Thực tế, mặt bằng lãi suất hiện tại vẫn được đánh giá là thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022-2023, giúp tâm lý thị trường duy trì trạng thái ổn định tương đối.

Trong bối cảnh đà tăng của lãi suất chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, bà Mai Thanh Thảo khuyến nghị người mua nhà không nên FOMO theo các cơn sốt.

“Khi thị trường không còn tăng trưởng nóng, việc chạy theo các “cơn sốt hạ tầng” mà thiếu tính toán về chi phí lãi vay, chi phí đi lại và sinh hoạt có thể tạo ra áp lực tài chính lớn về sau. Ngược lại, những quyết định dựa trên nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng lâu dài sẽ giúp người mua bất động sản tối ưu được bài toán an cư, đồng thời giảm thiểu rủi ro trong chu kỳ thị trường tiếp theo”, bà nhấn mạnh.

Trong khi đó, bà Phùng Thị Phương Thảo cho rằng, với người vay mua nhà, điều quan trọng không phải dự đoán lãi suất sẽ xuống hay lên, mà là thiết kế khoản vay để không bị “vỡ kế hoạch” khi lãi suất điều chỉnh.

Thứ nhất, cần tính khả năng trả nợ theo kịch bản xấu hơn mức ưu đãi ban đầu, vì lãi suất thả nổi thường là điểm rơi rủi ro của nhiều hộ gia đình. Thứ hai, nên đọc thật kỹ cơ chế điều chỉnh lãi suất, kỳ điều chỉnh, lãi suất tham chiếu và biên độ cộng thêm; đây là những dòng chữ nhỏ nhưng quyết định nghĩa vụ trả nợ trong nhiều năm. Thứ ba, trong bối cảnh thị trường phân hóa, người mua cần ưu tiên dự án có cơ sở pháp lý rõ, tiến độ thực tế và cơ chế quản lý dòng tiền minh bạch, vì rủi ro lớn không chỉ đến từ lãi suất mà còn từ chậm bàn giao hoặc tranh chấp.

“Một điểm đáng nhấn mạnh thêm là quyền mặc cả của người mua. Khi thanh khoản thị trường chưa thật mạnh, người vay mua nhà có thể tận dụng vị thế của mình để đàm phán lại giá, chiết khấu, lịch thanh toán hoặc ân hạn nợ gốc dài hơn; nhưng đàm phán chỉ thực sự có ý nghĩa khi đi cùng một nguyên tắc, đó là không dùng ưu đãi ngắn hạn để tự thuyết phục mình bước vào một nghĩa vụ dài hạn mà dòng tiền gia đình không đủ sức gánh”, bà khuyến nghị.