Mua nhà ở xã hội: Lay lắt nợ nần

Nợ chồng… nợ!

Trong khi các nhà quản lý vẫn đang nỗ lực tìm mọi giải pháp để có thêm nhiều dự án NƠXH được triển khai thì nhiều chuyên gia cho rằng việc có thể làm ngay để tạo hiệu ứng tốt cho thị trường NƠXH là tháo gỡ thật nhanh mọi khó khăn để các dự án NƠXH đã khởi công sớm về đích.

Ông Nguyễn Văn Tám, một cư dân ở huyện Bình Chánh, cho hay gia đình ông may mắn mua được một suất căn hộ gần 50m2 ở dự án NƠXH Vĩnh Lộc, huyện Bình Chánh, TP. HCM do UBND TP. HCM cấp phép xây dựng vào tháng 3/2016. Chủ đầu tư cam kết bàn giao nhà vào quý II/2019 nhưng hiện dự án đã chậm trễ tới 3 năm.

“Thu nhập của hai vợ chồng chỉ 20 triệu đồng nhưng mỗi tháng trả lãi, gốc ngân hàng lên đến 12 triệu đồng. Như vậy, chi phí sinh hoạt chỉ còn 8 triệu đồng thì hỏi sao không đi vay mượn khắp nơi. Con tôi đi học thì phải vay nặng lãi để đóng tiền học phí, chưa kể tiền thuê trọ mỗi tháng mất 5 triệu đồng cũng phải vay nặng lãi để đóng, như vậy là lãi chồng lãi. Nếu chủ đầu tư giao nhà đúng thời hạn thì còn “gồng” được, còn thế này thì chúng tôi thực sự hết chịu nổi”, ông Tám than vãn.

Gia cảnh của ông Tám còn đỡ hơn trường hợp chị Nga, một viên chức ở quận 8, cũng chờ bàn giao mà đã 3 năm nay chủ đầu tư dự án NƠXH ở quận 8 vẫn thất hứa. Vừa rồi, vợ chồng chị lo lắng bị ngân hàng phạt trả chậm nên đã vay tạm số tiền 30 triệu đồng từ tiệm cầm đồ. Nào ngờ, chị sa vào nhóm chuyên cho vay nặng lãi. Sau 2 tuần mượn nợ, họ tìm đến yêu cầu thanh toán tổng số tiền 50 triệu đồng cả gốc lẫn lãi, nếu không sẽ cho giang hồ quậy phá.

Trước đó, một dự án khiến người mua khốn khổ là NƠXH Tân Bình (quận Tân Bình) có nhiều sai phạm về quy định xây dựng dẫn đến chậm bàn giao nhà cho khách hàng. Chị Thanh Mai, một khách hàng, cho hay chủ đầu tư trễ hạn bàn giao nhà tới 4 năm mặc dù khách hàng đã thanh toán đến 95% giá trị căn hộ. Như vậy, khách hàng phải “gồng mình” trả lãi vay ngân hàng và chi phí thuê nhà vượt dự kiến. Họ đành rao bán suất ưu đãi thành “ngược đãi” của mình với giá dưới giá gốc nhưng cũng khó thanh khoản.

Một cán bộ của Sở Xây dựng TP. HCM thừa nhận, việc chậm trễ bàn giao dự án NƠXH là chuyện “thường ngày ở huyện”. Ghi nhận của Đầu tư Tài chính cho thấy, ngay tại thời điểm này, nhiều dự án NƠXH tại TP. HCM cũng đang án binh bất động. Đơn cử như dự án Nguyên Sơn tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh được khởi công vào tháng 4/2022 nhưng giờ khu đất vẫn “trùm mềm” vì vướng thủ tục đầu tư. Một dự án khác là chung cư EhomeS - Nam Sài Gòn, huyện Bình Chánh cũng khởi công từ tháng 4/2022 nhưng đến nay chưa thể thi công. Dự án NƠXH tại phường Linh Tây - TP. Thủ Đức, dự án NƠXH tại khu dân cư Gia Phú - huyện Bình Chánh với đầy đủ tiện ích cũng đang tạm ngưng.

Vẫn khổ vì thủ tục pháp lý

Lý giải nguyên nhân, đại diện của Sở Xây dựng TP. HCM cho biết sự đình trệ này là do các thủ tục pháp lý một số dự án đến nay vẫn chưa được giải quyết xong. “Các cơ quan chức năng lúng túng khi xác định và hoàn trả chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và việc phân bổ các chi phí này vào quỹ đất xây dựng NƠXH trong trường hợp các chủ đầu tư đã bàn giao lại cho nhà nước quỹ đất ở tỷ lệ 20% để xây dựng loại hình NƠXH. Nhiều đơn vị có nhiệm vụ xác định chi phí hoàn phí sợ bị sai nên không dám làm”, vị đại diện này cho hay.

Bên cạnh đó, quy định các dự án NƠXH phải dành ra tối thiểu 20% số căn hộ của dự án để cho khách hàng thuê, sau thời hạn 5 năm mới được bán làm chậm khả năng thu hồi vốn, dẫn đến NƠXH kém hấp dẫn đối với các đơn vị đầu tư. Nguồn vốn dài hạn với mức lãi suất ưu đãi để phục vụ hỗ trợ các chủ đầu tư thực hiện dự án chưa ổn định nên phần lớn chủ đầu tư tự ngưng trệ dự án.

Một nguyên nhân quan trọng là lợi nhuận thu về thấp, chỉ khoảng 10% vốn bỏ ra khiến nhiều doanh nghiệp dù đã khởi công nhưng không mấy mặn mà với các dự án NƠXH nên có tâm lý trì trệ. “Sẽ khó tránh được việc doanh nghiệp vay tiền ưu đãi xong thì dùng ngân sách đó đi làm các dự án khác bởi lời lãi từ NƠXH không đáng bao nhiêu. Công tác hậu kiểm, kiểm tra, năng lực của doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH còn rất lỏng lẻo, càng khó tránh được các dự án khởi công xong thì thành bãi đất trống”, luật sư Trần Mạnh Thắng (Đoàn luật sư TP. HCM) cảnh báo.

Chế tài chưa đủ mạnh

Theo luật sư Trần Mạnh Thắng, Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản, tại khoản 1, Điều 13 quy định phạt tiền 40- 50 triệu đồng đối với vi: thực hiện đầu tư phát triển khu đô thị không tuân theo kế hoạch hoặc chậm so với tiến độ được cấp có thẩm quyền phê duỵệt; chậm bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt. Tuy nhiên, số tiền phạt trên là quá nhẹ so với vi phạm, khiến chủ đầu tư phớt lờ.

Nhiều khách hàng cho hay, theo luật định thì chủ đầu tư chậm tiến độ so với hợp đồng mua bán với khách hàng sẽ phải chịu lãi phạt trên số tiền khách hàng đã đóng. Thế nhưng, đa số chủ đầu tư hiện tìm đủ lý do không chịu trả lãi phần phạt này, khiến người mua nhà thiệt đơn thiệt kép. Bởi vậy, phần lớn người mua nhà hy vọng chờ đợi các giải pháp để xử lý thật nhanh tiến độ các dự án.

Mới đây, Sở Xây dựng TP đã báo cáo UBND TP nhiều vấn đề về dự án NƠXH như về việc điều tiết NƠXH tại chung cư cao tầng và thương mại - dịch vụ tại phường Linh Tây - TP. Thủ Đức, về rà soát ba dự án (dự án tại phường 12, quận Bình Thạnh, chung cư Tanimex quận BìnhTân, Lê Thành - Tân Kiên huyện Bình Chánh) để tháo gỡ vướng mắc và tổ chức khởi công; phương thức thực hiện nghĩa vụ NƠXH tại dự án khu dân cư Gia Phú, huyện Bình Chánh. Lãnh đạo TP cũng đã chỉ đạo các sở, ngành; quận, huyện, TP. Thủ Đức khẩn trương xem xét giải quyết theo thẩm quyền hoặc đề xuất UBND TP và cấp có thẩm quyền để nghiên cứu, giải quyết tháo gỡ vướng mắc, khó khăn sớm nhất các dự án NƠXH.

Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng đã có đề xuất trong lúc chờ Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) để thúc đẩy tốc độ triển khai dự án NƠXH, đề nghị Quốc hội giao Chính phủ xây dựng, trình Quốc hội xem xét, ban hành “Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển NƠXH”.

Theo nhiều chuyên gia, quy trình xây dựng NƠXH chưa có quy chuẩn riêng nên doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn hơn trong vấn đề thủ tục đầu tư, vay vốn, mua bán sản phẩm so với nhà ở thương mại; cần có giải pháp thiết thực rút ngắn thời gian thực hiện dự án, có như vậy người mua nhà mới yên tâm không phải lo gánh nặng nợ chồng nợ như hiện nay.