Ngành bất động sản khu công nghiệp có được hưởng lợi từ làn sóng rút nhà máy khỏi Trung Quốc?

Sau năm 2018 khi Việt Nam lần đầu tiên vào nhóm 20 nước thu hút FDI hàng đầu thế giới, năm 2019, lượng vốn FDI giải ngân của Việt Nam cũng lần đầu tiên vượt mốc 20 tỷ USD, trong khi FDI toàn cầu có xu hướng giảm tốc độ tăng.

Những diễn biến này cho thấy sức hấp dẫn của Việt Nam trong giai đoạn chủ nghĩa bảo hộ thương mại đang lan rộng trên chính trường quốc tế. Sức hấp dẫn này đến từ nhiều lợi thế của Việt Nam như vị trí địa lý thuận lợi, tình hình an ninh chính trị ổn định, nguồn nhân lực trẻ giá rẻ...

Trong báo cáo đánh giá ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) mới đây, Công ty Chứng khoán Agribank (Agriseco) nhấn mạnh Việt Nam là một trong những nơi hội tụ nhiều lợi thế để trở thành điểm đến của các doanh nghiệp nước ngoài - vốn chịu thiệt hại nặng vì chuỗi cung ứng phụ thuộc quá nhiều vào Trung Quốc, nơi bùng phát dịch Covid-19 khiến chuỗi này đứt gãy.

Mặc dù nhiều cơ hội nhưng Agriseco đánh giá năm nay, khi dịch Covid-19 đã và đang làm đình trệ các hoạt động kinh tế trên toàn cầu, dòng vốn FDI theo đó phần nào bị ảnh hưởng trong giai đoạn đầu năm. Sau khi dịch bệnh được đẩy lùi, các doanh nghiệp cũng cần thời gian để đánh giá lại thiệt hại và ổn định hoạt động sản xuất, trước khi nghĩ đến việc đầu tư mới hay dịch chuyển nhà máy.

"Ảnh hưởng của dịch bệnh vẫn đang rất khó lường và có thể gây hệ lụy trong thời gian dài hơn", chuyên gia của Agriseco nhận định.

Dù vậy, công ty chứng khoán này cho rằng ngành bất động sản KCN sẽ hưởng lợi trong dài hạn.

Nhìn bao quát, tính đến cuối năm 2019, Việt Nam có tổng 327 KCN, khu kinh tế trên toàn quốc, với tổng diện tích thương phẩm 65.700 ha. Trong đó, 256 KCN đang hoạt động có tỷ lệ lấp đầy đạt 75%, 71 dự án còn lại đang trong giai đoạn phát triển.

Sau năm 2019 thăng hoa của nhóm doanh nghiệp Bất động sản KCN khi hưởng lợi mạnh mẽ từ dòng vốn FDI cao kỷ lục, quý I/2020 chứng kiến lượng giao dịch ảm đạm, tập trung tại một số địa phương như Bắc Giang, Thanh Hóa, Tây Ninh, Bình Dương, Đồng Nai.

Theo thống kê của hãng nghiên cứu JLL, nguyên nhân được cho là đến từ ảnh hưởng của dịch Covid-19, khiến việc di chuyển giữa các khu vực bị hạn chế, trực tiếp làm gián đoạn nhiều hoạt động thực địa và giao dịch. Tỷ lệ lấp đầy tăng ở mức tương đối, khoảng 0,2 điểm% so với quý VI/2019 và đạt 72% tính đến cuối quý I/2020.

Mặc dù khó khăn nhưng do tiềm năng dài hạn vẫn được bảo toàn, các chủ đầu tư vẫn tự tin tăng giá đất trong quý. Theo thống kê của JLL, tại miền Bắc. giá trung bình trong quý I đạt 99 USD/m3/chu kỳ thuê, tăng 6.5% so với cùng kỳ.

Trên góc độ đầu tư cổ phiếu, Agriseco nhìn nhận tiềm năng nhóm doanh nghiệp bất động sản KCN vẫn còn hấp dẫn, trong khi thị giá nhiều cổ phiếu nhóm này đã chiết khấu về vùng định giá rẻ sau giai đoạn đầu năm 2019 tăng mạnh.

"Khu vực Đông Nam Bộ vẫn là trọng tâm khi có vị trí nằm cần các cảng nước sâu thuận lợi cho xuất khẩu. Bên cạnh các địa phương truyền thống như TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai, các địa phương khác bắt đầu sôi động hơn như Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước sẽ có lợi thế mới nhờ quỹ đất lớn và giá cho thuê cạnh tranh", chuyên gia của Agriseco phân tích.

Còn tại miền Bắc, vốn FDI tập trung tại khu vực tam giác kinh tế Hà Nội – Hải Phòng – Bắc Ninh. Sau khi các tỉnh Bắc Ninh, Hải Phòng đạt tỷ lệ lấp đầy cao thì cơ hội lan đến các địa phương còn phương lân cận, có thể kể đến: Bắc Giang, Hải Dương, Hà Nam, Hải Phòng…

Đồng thời, một số doanh nghiệp như Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC), Tổng công ty IDICO (IDC) cũng đang đẩy mạnh thâu tóm thêm các quỹ đất quanh khu vực Hải Dương, Hưng Yên, Thái Bình, phục vụ tăng trưởng trong dài hạn.

"Các tuyến quốc lộ, cao tốc hướng về biên giới Việt – Trung ngày càng hoàn thiện sẽ giúp cho chủ đầu tư phục vụ thị trường Trung Quốc thuận tiện hơn trong thông quan, xuất khẩu", báo cáo của Agriseco nêu.

Theo công ty chứng khoán này, cơ hội của ngành chủ yếu đến từ nhóm cổ phiếu: có quỹ đất lớn tập trung tại các địa phương tiềm năng, cơ cấu tài chính lành mạnh và tình hình kinh doanh thuận lợi, tiến độ bán hàng tốt.

Một số KCN có thêm các khu dân cư bên cạnh, phục vụ nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công nhân, cũng đồng thời hưởng lợi từ xu hướng đô thị hóa quanh khu vực giúp cho giá trị đất tăng lên qua các năm qua.

Trong ngắn hạn, ngành bất động sản khu công nghiệp khó hưởng lợi từ làn sóng rút nhà máy khỏi Trung Quốc nhưng về dài hạn, triển vọng khá sáng sủa

Các cổ phiếu được Agriseco đề cử bao gồm: KBC của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc, SIP của Đầu tư Sài Gòn VRG, PHR của Công ty Cao su Phước Hòa, SZC của Công ty Sonadezi Châu Đức và IDC của Tổng công ty IDICO.

Chi tiết hơn, KBC hiện đang sở hữu KCN Quang Châu (Bắc Giang), KCN Tân Phú Trung (TP. HCM), KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh).

KCN Quang Châu còn 60 ha cuối cùng, nhận được sự quan tâm của Foxconn, có thể cho doanh thu 1.200 tỷ trong giai đoạn 2020-2021. KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (100 ha đầu tiên) đang được hoàn thiện các bước thủ tục cuối cùng, hoàn thành san lấp và chuẩn bị kêu gọi thu hút đầu tư. KĐT Phúc Ninh (Bắc Ninh), Tràng Duệ (Hải Phòng) đã bán hàng tốt trong năm 2019, chờ đợi bàn giao.

Điểm yếu của KBC là các khoản phải thu, phải trả luôn ở mức cao và biến động mạnh. Cùng với đó, Khu đô thị và công nghiệp Tràng Cát chiếm 3.500 tỷ hàng tồn kho, đã đóng băng nhiều năm

Với SIP, doanh nghiệp này sở hữu KCN Phước Đông (Tây Ninh), KCN Lê Minh Xuân 3 (TP. HCM), KCN Lộc An (Đồng Nai); trong đó, KCN Phước Đông rộng tới hơn 2.190 ha. Khu vực Tây Ninh bắt đầu thu hút FDI tốt trong một vài năm trở lại đây.

SIP có cơ cấu tài chính lành mạnh, lượng tiền mặt cao chiếm gần một nửa tổng tài sản, sạch nợ vay. Tuy nhiên lại đang vướng giải phóng mặt bằng tại KCN Lê Minh Xuân 3.

Đối với PHR, doanh nghiệp này nắm trong tay KCN Tân Bình (Bình Dương). Hiện PHR đang chuyển nhượng đất công nghiệp cho VSIP, NTC, chờ đợi hoàn thiện pháp lý để ghi nhận doanh thu từ hơn 1.000 ha đất cao su giá rẻ.

Ngoài ra, PHR đang xin phê duyệt quy hoạch KCN Tân Bình (800 ha), đặt tham vọng chuyển đổi hơn 4.000 ha đất cao su thành KCN tại tỉnh Bình Dương.

Điểm yếu của PHR là chậm trễ pháp lý trong việc xin quy hoạch KCN Tân Bình.

Tiếp theo là SZC, sở hữu KCN và khu dân cư Châu Đức (Bà Rịa Vũng Tàu), có quỹ đất lớn, hơn 1.251 ha và đã hoàn thành giải phóng mặt bằng trên 80% với vị trí thuận lợi gần cảng nước sâu Cái Mép.

Bên cạnh đó, Khu dân cư Châu Đức cũng giúp gia tăng giá trị nhờ sốt đất tại khu vực thành phố Bà Rịa, đang bắt đầu triển khai 20 ha đầu tiên.

Tuy vậy, tỷ lệ lấp đầy còn thấp, tình hình kinh doanh chưa có nhiều đột biến.

Doanh nghiệp còn lại là IDC nắm KCN Phú Mỹ II (Bà Rịa Vũng Tàu), KCN Cầu Nghìn (Thái Bình), KCN Hựu Thạnh (Long An).

IDC có quỹ đất lớn thứ 4 cả nước với hơn 1.000 ha thương phẩm. Doanh nghiệp này còn toán tính mở rộng xây dựng 2 KCN ở Thái Bình, 1 KCN ở Hải Phòng (gần Cầu Nghìn) với tổng diện tích hơn 1. 000 ha.

Nhu cầu vốn đầu tư lớn cho các dự án mới là một thách thức đối với IDC, thêm vào đó, cổ phiếu có thanh khoản ảm đạm, ít được thị trường chú ý.