Nhà đất thế chấp ngân hàng bị giải tỏa: Nghĩa vụ của người vay thế nào?

Lo lắng vì nhà đất đang thế chấp ngân hàng bị giải tỏa

Quá trình triển khai các dự án hạ tầng quy mô lớn tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương đang diễn ra mạnh mẽ. Hàng loạt nhà ở, đất đai của người dân được thu hồi để phục vụ các tuyến vành đai, đường sắt đô thị, trục kết nối vùng.

Đất đang thế chấp ngân hàng nhưng bị thu hồi để thực hiện quy hoạch là tình huống khiến nhiều người lo lắng. Không ít người lo về nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay đang thế chấp tại ngân hàng và quyền lợi của mình sẽ được giải quyết như thế nào. Đặc biệt, nếu tiền bồi thường không đủ thanh toán khoản nợ, người vay có tiếp tục phải gánh nghĩa vụ tài chính hay không là vấn đề được nhiều người quan tâm.

Điều khiến nhiều người băn khoăn là phần lớn nhà đất đã được thế chấp tại ngân hàng từ trước khi có thông tin quy hoạch.

Chị Hồng Lan (phường Hồng Hà, Hà Nội) cho biết, khu đất nhà chị nằm trong diện thu hồi, giải tỏa mặt bằng để thành phố xây dựng dự án. Nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình chị đang được ngân hàng giữ làm tài sản đảm bảo.

Chị lo lắng khi nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng chưa thực hiện xong mà đất lại nằm trong diện giải tỏa thì sẽ ảnh hưởng như thế nào đến nghĩa vụ nợ với ngân hàng.

Không ít người có chung băn khoăn khi rơi vào trường hợp tương tự. Nhiều người lo lắng rằng tài sản có bị “mất trắng”, khoản vay có được xóa hay toàn bộ tiền đền bù sẽ thuộc về ngân hàng.

Người dân cần chủ động làm việc với ngân hàng

Pháp luật hiện hành quy định khá rõ nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, tổ chức tín dụng và người sử dụng đất.

Theo quy định, quyền lợi của người sử dụng đất vẫn được bảo đảm nhưng việc xử lý sẽ phụ thuộc vào giá trị bồi thường và nghĩa vụ tài chính với tổ chức tín dụng.

Nếu Nhà nước thu hồi đất để mở đường, xây dựng công trình công cộng hoặc thực hiện dự án phát triển đô thị, khoản tiền bồi thường sẽ phải được xử lý theo nguyên tắc ưu tiên thanh toán nghĩa vụ với ngân hàng trước khi chi trả phần còn lại cho người dân.

Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện sẽ được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và được xem xét hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

Trên thực tế, cơ quan giải phóng mặt bằng sẽ phối hợp với ngân hàng để xác định dư nợ còn lại của người vay. Sau đó, khoản tiền bồi thường sẽ được dùng để thanh toán tiền vay, lãi và các nghĩa vụ liên quan trước khi trả phần còn dư cho chủ sử dụng đất.

Chẳng hạn, một hộ dân được bồi thường 3 tỷ đồng nhưng đang còn dư nợ ngân hàng 2 tỷ đồng thì ngân hàng sẽ được ưu tiên thu hồi khoản nợ này. Sau khi tất toán, phần tiền còn lại mới được chi trả cho người dân.

Nhưng không phải lúc nào giá trị bồi thường cũng đủ để thanh toán toàn bộ khoản vay. Không ít trường hợp đất nằm trong diện quy hoạch kéo dài hoặc giá trị tài sản giảm khiến mức bồi thường thấp hơn dư nợ thực tế tại ngân hàng.

Khi đó, việc bị thu hồi đất không đồng nghĩa khoản nợ của người vay trong ngân hàng được xóa bỏ.

Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý khi nghĩa vụ đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng cam kết. Nếu giá trị tài sản bảo đảm không đủ thanh toán khoản nợ thì bên vay vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả phần còn thiếu theo hợp đồng tín dụng đã ký.

Trong trường hợp tiền đền bù giải phóng mặt bằng do Nhà nước trả thấp hơn dư nợ tại ngân hàng, ngân hàng sẽ phong tỏa và thu hồi toàn bộ số tiền đền bù đó. Phần còn thiếu thì ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng bổ sung thay thế biện pháp bảo đảm khác tương xứng với nghĩa vụ nợ.

Với trường hợp được bố trí tái định cư bằng đất ở hoặc căn hộ, ngân hàng và cơ quan chức năng có thể xem xét chuyển nghĩa vụ bảo đảm từ tài sản cũ sang tài sản tái định cư.

Song việc chuyển đổi này phải được các bên thống nhất và thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý. Trong thời gian chờ cấp giấy chứng nhận mới, người vay có thể phải bổ sung thêm tài sản bảo đảm hoặc điều chỉnh hợp đồng tín dụng.

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Quốc Hùng - Phó Chủ tịch Hiệp hội Ngân hàng - cho biết, hiện chưa có cơ chế cụ thể để xử lý triệt để những trường hợp tài sản thế chấp bị giải tỏa nhưng tiền đền bù không đủ thanh toán khoản vay.

Theo ông Hùng, tiền bồi thường hiện được tính theo khung giá của Nhà nước. Nhưng trong nhiều trường hợp, mức giá này thấp hơn đáng kể so với giá trị thực tế của tài sản trên thị trường. Điều này khiến người dân gặp khó khăn khi dùng tiền đền bù để trả nợ ngân hàng.

Ông cũng cho biết, dù người vay vẫn cố gắng trả nợ định kỳ, việc tài sản bảo đảm bị thu hồi buộc ngân hàng phải đánh giá lại mức độ rủi ro của khoản vay. Nếu khách hàng có thêm tài sản để bổ sung làm tài sản thế chấp thì việc xử lý sẽ thuận lợi hơn. Ngược lại, những trường hợp không có tài sản thay thế sẽ phải đối mặt với áp lực tài chính lớn.

Nhiều ngân hàng đang ưu tiên giải pháp hỗ trợ khách hàng thay vì thu hồi nợ cứng nhắc. Một số tổ chức tín dụng cho phép người vay bổ sung tài sản bảo đảm khác hoặc tiếp tục trả nợ theo tiến độ nhằm tránh phát sinh nợ xấu ngay lập tức.

Dù vậy, các ngân hàng cũng đứng trước áp lực phải đảm bảo an toàn tín dụng. Nếu khoản vay mất tài sản thế chấp mà khách hàng không còn khả năng bổ sung bảo đảm hoặc trả nợ, nguy cơ phát sinh nợ xấu là rất lớn.

Các chuyên gia cho rằng, ngay khi nhận được thông báo thu hồi đất, người dân cần chủ động làm việc với ngân hàng để nắm rõ dư nợ, phương án xử lý và quy trình giải chấp tài sản.

Việc chậm phối hợp hoặc tự ý chuyển nhượng, mua bán tài sản trong thời gian đã có quyết định thu hồi có thể dẫn tới tranh chấp pháp lý, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chính người sử dụng đất.

Ngoài ra, đối với những khu vực mới chỉ nằm trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất, người dân vẫn có thể thực hiện một số quyền như chuyển nhượng, thế chấp hoặc xây dựng theo điều kiện pháp luật cho phép. Song khả năng vay vốn và giá trị tài sản thường bị ảnh hưởng đáng kể bởi yếu tố rủi ro quy hoạch.