Nhà ở xã hội cũ: Hàng hiếm, giá tăng cao

Giá nhà ở xã hội đã qua sử dụng tăng cao

10 năm trước, chị Nguyễn Hồng Thanh (quê Thanh Hóa) mua một căn NƠXH gần 60m2 tại quận Hà Đông, TP. Hà Nội với giá chỉ khoảng 10 triệu đồng/m2. Đến nay, khi các con đã lớn, chị muốn bán để mua một căn hộ rộng rãi hơn. Chị Thanh bất ngờ vì giá bán tại dự án này đã tăng gấp 3, 4 lần so với lúc chị mua, giá dao động từ 35 - 37 triệu đồng/m2.

Trong bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm, nhiều dự án NƠXH đã qua sử dụng cả chục năm hay chung cư tái định cư xuống cấp tại Hà Nội vẫn tăng gấp 2-3 lần giá mở bán của chủ đầu tư, đắt ngang chung cư thương mại.

Đơn cử, dự án NƠXH 987 Tam Trinh được bàn giao vào năm 2018 với mức giá mở bán từ 20-22 triệu đồng/m2 nay tăng lên 45-60 triệu đồng/m2, gấp 2-3 lần so với mức giá ban đầu.

Tương tự, giá NƠXH tại dự án Rice City Linh Đàm (quận Hoàng Mai) tăng từ 15 triệu đồng khi mở bán giờ lên 55-57 triệu đồng/m2, tức tăng gấp hơn 3 lần.

Dự án NƠXH tại Đại Kim (quận Hoàng Mai) được mở bán từ năm 2016 với giá 14 triệu đồng/m2. Đến nay, giá rao bán tăng gần gấp 3 lần, lên mức 32-35 triệu đồng/m2.

Hay dự án NƠXH Ecohome (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) được bàn giao từ năm 2020, giá bán từ chủ đầu tư khoảng 16,5 triệu đồng/m2. Nhưng hiện nay, nhiều căn NƠXH tại dự án này được rao bán với mức giá lên tới 40-43 triệu đồng/m2, tăng gần gấp 3 lần.

Dự án NƠXH tại khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm) mở bán với giá khoảng 13 triệu đồng/m2. Đến nay, sau khoảng 10 năm, giá rao bán lên mức 40 triệu đồng/m2, tức tăng hơn 3 lần.

Dự án Rice City Sông Hồng (quận Long Biên) được mở bán vào năm 2018 với mức giá 13 triệu đồng/m2 nhưng đến nay giá được đẩy lên 39-42 triệu đồng/m2, tăng gấp 3 lần.

Đáng chú ý, khu chung cư Ngô Thì Nhậm (Hà Đông, Hà Nội) được bàn giao vào năm 2010 với mức giá mở bán chỉ trên 8 triệu đồng/m2. Đến nay, các căn hộ tại dự án này đã có mức giá từ 45-47 triệu đồng/m2, tăng gấp 5 lần.

Tại một số dự án chưa đủ 5 năm sử dụng, tức chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, giá rao bán cũng có xu hướng tăng và nhiều người sẵn sàng chi trả để mua dù chưa được sang tên.

Điển hình, các căn hộ NƠXH thuộc dự án The Vesta Hải Phát (Hà Đông, Hà Nội), từ mức 800 - 900 triệu đồng/căn 2 phòng ngủ nay đã tăng lên mức 2,1-2,4 tỷ đồng.

Trước thực trạng giá NƠXH tăng cao như hiện nay, nhiều người rất khó sở hữu một căn hộ mơ ước.

Chị Kim Ngân (Hà Đông, Hà Nội) cho biết, lương cả hai vợ chồng chị chị 18 triệu đồng/tháng. Từ nhiều năm, vợ chồng chị cố tích góp để một căn NƠXH. Thế nhưng, giá nhà ngày càng "leo thang". Nếu muốn mua thì phải vay ngân hàng. Nhưng vợ chồng chị ngại vay ngân hàng vì thủ tục rườm rà, lãi suất lại cao.

Anh Tuấn (một môi giới tại Hà Nội) cho hay, hầu hết dự án NƠXH đều tăng khoảng 200-400% so với giá mở bán. Giá NƠXH hiện trong khoảng 35-60 triệu đồng/m2 tùy từng khu vực, chất lượng căn hộ. Với mức giá này, người thu nhập thấp khó có thể mua được.

Nếu thu nhập của 2 vợ chồng khoảng 20 triệu đồng/tháng, chi tiêu 10 triệu đồng, tiết kiệm 10 triệu đồng/tháng mà muốn mua 1 căn NƠXH giá 3,7 tỷ đồng sẽ mất khoảng hơn 30 năm tiết kiệm, với điều kiện không có quá nhiều khoản chi phát sinh.

Nguồn cung khan hiếm, giá nhà còn tăng

Các chuyên gia chỉ ra rằng tình trạng giá NƠXH tăng mạnh gần đây xuất phát chủ yếu từ việc khan hiếm, thiếu hụt nguồn cung. Do cung không đủ cầu, thị trường đã xuất hiện tình trạng mua bán, giao dịch không chính thống, đẩy giá NƠXH thứ cấp tăng mạnh, ngang bằng với giá chung cư thương mại.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - cơ cấu nguồn cung hiện thiên về các sản phẩm cao cấp có giá trị lớn và phục vụ mục đích đầu tư. Sự mất cân đối kéo dài này đã khiến giá nhà ở liên tục tăng cao, bao gồm cả NƠXH.

Ông Đính cho hay từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ.

Bên cạnh đó, ông Đính cũng cho biết, với quy định pháp luật mới, giá đất có thể bị đẩy lên cao hơn. Giá đất tăng mạnh sẽ tác động khiến giá căn hộ chung cư dù cũ hay mới đều tăng. Giá đất đã tăng nhiều so với cách đây 5 năm; giá xây dựng cũng tăng mạnh nên giá thành căn hộ chắc chắn phải cao hơn trước.

Báo cáo thị trường mới đây của Savills chỉ ra Hà Nội không có nguồn cung căn hộ mới giá dưới 45 triệu đồng/m2 vào quý II. Kể từ năm 2020, phân khúc căn hộ bình dân đã giảm 45% mỗi năm. Trong tương lai, phân khúc này dự kiến chỉ đóng góp 25% nguồn cung mới.

Tương tự, báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường OneHousing cho hay Hà Nội không có căn hộ phân khúc bình dân nào được mở bán trong 8 quý liên tiếp. Phân khúc chung cư cao cấp (50-80 triệu đồng m2) chiếm tới 61% nguồn cung mới.

Để giá NƠXH hạ nhiệt, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, đề xuất cần có những chính sách thúc đẩy doanh nghiệp tham gia phát triển dự án NƠXH cũng như khắc phục bất cập trong quy trình xử lý thủ tục, đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp tham gia, đẩy nhanh tiến độ dự án, từ đó gia tăng nguồn cung NƠXH ra thị trường.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) khẳng định cần cho phép dự án NƠXH được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần, nhằm tận dụng hiệu quả diện tích đất và tạo ra nhiều căn hộ hơn.

Điều này không chỉ giúp tăng hiệu quả sử dụng đất mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ, từ đó kéo giảm giá thành NƠXH.

Còn Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề nghị, ngoài 4 ngân hàng thương mại nhà nước thì NHNN nên xem xét mở rộng cho các ngân hàng thương mại cổ phần khác được tham gia vào gói 120.000 tỷ đồng. Đồng thời, NHNN tiếp tục hỗ trợ tháo gỡ, nhất là các điều kiện tín dụng cho các chủ đầu tư bất động sản để thúc đẩy giải ngân gói 120.000 tỷ đồng.