Nhiều chủ đầu tư bất động sản hiện nay đều rất “đau đầu” mỗi khi gặp phải dự án có quỹ đất công xen kẹt trong dự án. Đất công ấy có thể là kênh rạch, đường giao thông, công trình công cộng… do nhà nước quản lý.
Ví dụ như dự án ID Junction tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai có quy mô 40,77ha do Công ty Cổ phần Long Thành Reverside làm chủ đầu tư. Dự án đã được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 vào tháng 12/2019 và đến nay đã được chính quyền địa phương giao đất, cấp giấy phép xây dựng giai đoạn 1. Tuy nhiên, một trong những vướng mắc đó là sự tồn tại của 18.987,4m2 đất kênh, rạch, mương nước... do nhà nước quản lý nằm trải rác trong dự án. Chủ đầu tư vô cùng khổ sở khi dự án đã tiêu tốn khá nhiều về nguồn vốn và thời gian triển khai thực hiện.
Cuối năm 2019, dự án khu nhà ở Green Star Sky Garden của chủ đầu tư Hưng Lộc Phát tại quận 7, TP. HCM, được thực hiện trên quỹ đất 52.648m2 cũng bị chậm tiến độ mà nguyên nhân là vướng hơn 7.000m2 đất công kênh rạch, đường sá do nhà nước quản lý xen kẹt trong dự án.
Một trường hợp khác là dự án Đức Long Golden Land cũng tại quận 7, do Công ty Cổ phần Đầu tư - Xây dựng Vạn Gia Long làm chủ đầu tư, có gần 7.000 m2 đất công xen kẹt, sau gần 1 năm thi công thì bị cơ quan chức năng ra quyết định tạm ngưng.
Trường hợp của Hưng Lộc Phát hay Vạn Gia Long còn “dễ chịu” hơn Novaland bởi đến nay hơn 10 dự án bất động sản căn hộ của tập đoàn này vẫn chưa làm được sổ hồng vì vướng đất công xen kẹt, dù có dự án, số đất công chỉ vỏn vẹn vài trăm m2.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM, chỉ tính riêng trên địa bàn thành phố đã có khoảng 173 dự án nhà ở thương mại, gồm 126 dự án trong giai đoạn 2015-2018 và 47 dự án năm 2020, bị chậm tiến độ hoặc bị đình chỉ thi công do vướng mắc các phần đất công xen kẹt, dù tỷ lệ diện tích đất công chiếm rất thấp.
“Nếu tháo gỡ được vướng mắc về quy trình thủ tục thì không chỉ giúp giảm bớt khó khăn cho nhà đầu tư mà còn tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước”, ông Châu chia sẻ.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Minh Tú, Phó tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định hiện đang có hàng trăm dự án nhà ở bị ách tắc, không thể hoàn thành được các thủ tục đầu tư xây dựng, do một số quy định pháp luật chưa đồng bộ, thiếu hợp lý. Giải quyết được những điểm nghẽn về pháp lý, tháo gỡ được ách tắc cho các dự án này thì nguồn cung sẽ cải thiện rất nhiều, góp phần giảm giá nhà, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid -19.
Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 8/2/2021, đã tạo nhiều lối thoát để xử lý phần đất công xen kẹt trong các dự án, cụ thể như: bổ sung quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do nhà nước quản lý thay vì đấu giá đất; trao quyền nhiều hơn cho địa phương trong việc ra quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập; giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập…
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, nhìn nhận, Nghị định 148 cho phép chuyển hoá các lô đất xen kẹt, gỡ khó cho các chủ đầu tư dự án. Trong đó, gỡ khó cho cả các doanh nghiệp nhà nước đang tiến hành cổ phần hóa theo quy định nhờ việc định giá được tài sản một cách hợp lý, góp phần định giá chính xác đất đai của doanh nghiệp cổ phần hóa, đồng thời, giúp cho hoạt động đầu tư bất động sản thuận lợi hơn.
Tuy nhiên, trên thực tế, trình tự và thủ tục thực hiện chính sách trên còn nhiều bất cập. Không những vậy, đến nay vẫn chưa có các tiêu chí về các thửa đất nhỏ hẹp, dù Nghị định đã có hiệu lực từ đầu tháng 2/2021.
Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM, cho biết để xử lý đất công xen kẹt là điều rất khó, vì theo quy định hiện hành, muốn giao đất thì bắt buộc phải thông qua đấu giá, còn những tiêu chí để được tách hay không tách phần đất công xen kẹt thành dự án độc lập được giao hoàn toàn do UBND thành phố quyết định. Hiện nay, có những dự án diện tích đất công xen kẹt rất thấp, nhưng cũng có dự án lên đến vài nghìn mét vuông, thậm chí vài hecta dẫn đến việc khó phân định được bao nhiêu sẽ tách hay không tách thành dự án độc lập.
“Hiện nay những vấn đề vướng mắc đang được Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc thành phố nghiên cứu cũng như xin thêm ý kiến của các bộ, ngành, chuyên gia để có hướng dẫn cụ thể”, ông Khiết cho biết thêm.
Những khó khăn do bất cập trong quy định đã ảnh hưởng trực tiếp đến việc xem xét các hồ sơ và các chủ đầu tư vẫn “chờ” các bước tiếp theo để tiếp tục thực hiện dự án.
Cụ thể như tại TP. HCM, dù Nghi định 148 đã có hiệu lực nhưng đến nay vẫn chưa có một dự án có đất công xen kẹt nào được giải quyết. Đơn cử, một trường hợp dự án tại phường Phú Thuận, quận 7 có diện tích hơn 77.300 m2, dù chỉ bị vướng hơn 1.758 m2 đất công gồm đất kênh rạch, đất thu hồi và đất lưu không (chiếm 2,2% diện tích dự án) nằm rải rác trong 5 thửa đất của dự án, gây khó khăn cho việc giải quyết thủ tục pháp lý, nhưng cũng đã dự án này không thể đóng được tiền sử dụng đất, từ đó không được cấp sổ hồng để thực hiện các bước tiếp theo.
Tương tự, rất nhiều dự án bất động sản của các chủ đầu tư như: Quốc Cường Gia Lai, Lê Thành, Hưng Thịnh, Him Lam, Đất Xanh… đều vướng mắc “đất công xen kẹt” khiến dự án thời gian dài bất động.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, chia sẻ câu chuyện đất xen kẹt trong các dự án khi bị quy chiếu là đất công dẫn đến việc ách tắc kéo dài, gây lãng phí nguồn lực lớn và trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư dự án.
Theo các doanh nghiệp, việc chỉnh sửa Luật Đất đai và các văn bản liên quan là nhiệm vụ hết sức quan trọng cần được cân nhắc và tính toán kỹ. Nhưng trên hết và xuyên suốt, các sửa đổi phải đảm bảo được tính hợp lý khi áp dụng vào thực tiễn với mục tiêu giải phóng nguồn lực đất đai phục vụ cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội một cách hiệu quả nhất. Việc sửa đổi kịp thời sẽ giúp khơi thông và tăng thêm nguồn lực cho các doanh nghiệp vượt qua được giai đoạn khó khăn và phát triển bền vững hơn trong tương lai.
Tags:
(VNF) - Trong 4 tháng qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận một đợt “bùng nổ” mới của hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A). Không chỉ cho thấy sức nóng đang ngày càng gia tăng, kết quả này còn phản ánh sự chuyển dịch của thị trường như là một hệ quả của việc các “ông lớn” chia lại bàn cờ.
(VNF) - “Vịnh tỷ phú” Vinhomes Cần Giờ gây sốt ngay ngày đầu ký quỹ, 54 công ty bất động sản tại TP. HCM được thí điểm nhận đất nông nghiệp làm nhà ở thương mại... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 9/11.
(VNF) - Nhà phát triển dự án Masterise Homes, thay mặt chủ đầu tư và các bên liên quan, đã chính thức tổ chức Lễ thông xe kỹ thuật Đường Liên Phường, một trục giao thông huyết mạch tại khu Đông TP. HCM.
(VNF) - Đề xuất mở rộng phạm vi áp dụng mô hình nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ tại những địa bàn phù hợp, nhằm đảm bảo tính khả thi và đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân đang tạo thêm dư địa giải quyết bài toán nguồn cung cho các tỉnh và vùng ven đô các thành phố lớn. Song, theo giới chuyên môn, “điểm mở” này chỉ thực sự hiệu quả khi đi kèm cơ chế hậu kiểm để tránh nguy cơ trục lợi, phát triển tràn lan.
(VNF) - Theo dự thảo, giá đất cao nhất thuộc về tuyến đường Bạch Đằng với mức gần 350 triệu đồng/m2. Đây là tuyến đường trung tâm TP. Đà Nẵng, nằm bên bờ sông Hàn.
(VNF) - Nghị định 291 áp mức tiền sử dụng đất với mức 70% đối với đất ở trong hạn mức và mức 100% tiền đất ở ngoài hạn mức với hộ gia đình, cá nhân.
(VNF) - Nghị định 291 quy định khoản thu tiền sử dụng đất bổ sung được áp mức thu 3,6%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp.
(VNF) - Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết khó khăn trong vấn đề chung cư cũ liên quan đến quy hoạch chi tiết về mật độ xây dựng tầng cao và dân số, liên quan đến giải phóng mặt bằng, quyền lợi của người dân.
(VNF) - Công ty TNHH Xây dựng Phú Vinh đã đề xuất đầu tư dự án nhà ở xã hội (NOXH) Bình Minh tại phường Vinh Phú, tỉnh Nghệ An với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 1.000 tỷ đồng.
(VNF) - UBND tỉnh Quảng Trị vừa công bố danh mục dự án lựa chọn nhà đầu tư cho ba dự án đô thị với tổng mức đầu tư hơn 5.600 tỷ đồng, gồm Khu dân cư Nam sông Vĩnh Phước, Khu đô thị Đại Trạch 1 và Khu đô thị mới Bắc thành phố.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang chứng kiến làn sóng dịch chuyển mạnh mẽ: dòng tiền rời Hà Nội, và bắt đầu "Nam tiến".
(VNF) - Góp ý kiến về dự án Luật Xây dựng (sửa đổi), đại biểu Lê Hoàng Anh kiến nghị thu hẹp phạm vi miễn giấy phép xây dựng. Cùng với đó, tăng chế tài xử lý vi phạm đối với công chức cấp phép, thanh tra xây dựng.
(VNF) - HoREA đề xuất giảm 80% tiền sử dụng đất cho hộ tái định cư, Sơn Hải được chấp thuận đầu tư khu đô thị 2.430 tỷ đồng tại Quảng Trị, siêu đô thị 3,5 tỷ USD tại TP.HCM dự kiến khởi công tháng 12... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 07/11.
(VNF) - TP. HCM, Chủ tịch UBND Nguyễn Văn Được đề nghị các sở ngành và chủ đầu tư phối hợp khởi công dự án Khu đô thị Đại học quốc tế Berjaya ngày 19/12.
(VNF) - TP. HCM vừa phê duyệt 6 công trình, dự án được ưu tiên áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù theo Nghị quyết số 66.4/2025/NQ-CP của Chính phủ.
(VNF) - UBND tỉnh Quảng Trị vừa công bố chủ trương đầu tư dự án Khu dân cư nông thôn Đại Trung tại xã Hoàn Lão, với tổng vốn đầu tư dự kiến 352 tỷ đồng. Đây là một trong những dự án hạ tầng dân cư quy mô lớn được triển khai trong giai đoạn 2026 – 2030, nhằm tạo bước đột phá trong phát triển không gian đô thị vùng ven.
(VNF) - TP.Hà Nội vừa quyết định cho Công ty cổ phần Đầu tư dịch vụ vui chơi giải trí thể thao Hà Nội (HSI) thuê 148.707,7m2 đất (đợt 1), để thực hiện dự án Khu du lịch văn hóa Sóc Sơn khu III, Khu công cộng và làng du lịch tại xã Sóc Sơn.
(VNF) - Tập đoàn Bcons mới đây đã đưa vào vận hành trung tâm thương mại Bcons City Mall ngay mặt tiền đường Thống Nhất, phường Đông Hòa, TP. HCM (TP.Dĩ An, tỉnh Bình Dương cũ).
(VNF) - Bộ Xây dựng đề xuất phạt gần nửa tỷ đồng với sàn ký hợp đồng môi giới “chui”, Hà Nội quy hoạch “đô thị thể thao Olympic” quy mô hơn 16.000ha ở phía Nam, Văn Phú phát triển khu đô thị du lịch 120ha tại Đồng Nai... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 6/11.
(VNF) - Từ những sân bay giữa biển khơi đến các cảng hàng hải tấp nập, công nghệ K-DPM của Nhật Bản đã tạo nên bước ngoặt trong ngành xây dựng toàn cầu khi biến bùn mềm thành nền móng bền vững. Từng hiện diện ở các siêu công trình như sân bay Chubu, Haneda hay cảng New York, nay công nghệ đột phá ấy đang được ứng dụng tại dự án Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP.HCM), mở ra chương mới cho kỹ thuật lấn biển bền vững và kiến tạo nên một kỳ quan đô thị giữa đại dương.
(VNF) - Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, trong đó đề xuất tăng mạnh mức xử phạt với các hành vi vi phạm trong kinh doanh bất động sản - đặc biệt là hành vi chậm nộp hồ sơ cấp “sổ đỏ” cho cư dân.
(VNF) - Hà Tĩnh đang thúc tiến độ dự án gần 550 tỷ đồng tại Xuân Thành. Chủ đầu tư đứng tên là Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Harumi, doanh nghiệp đăng ký trụ sở tại Nghi Xuân, nhưng dữ liệu đăng ký cho thấy đơn vị này chịu sự chi phối của SCTI Group đến từ TP.Hồ Chí Minh.
(VNF) - Công ty cổ phần Tập đoàn Danh Khôi (NRC) bất ngờ báo lãi ròng gần 24 tỷ đồng quý III/2025. Tuy nhiên, báo cáo tài chính còn cho biết hiện tiền mặt của NRC chưa nổi 1 triệu đồng.
(VNF) - Thu nhập của các chủ tịch, CEO bất động sản trong 9 tháng đầu năm nay tăng mạnh, có người nhận tới gần nửa tỷ đồng mỗi tháng.
(VNF) - CTX Holdings lãi kỷ lục nhờ bán “đất vàng” Cầu Giấy, Phát Đạt rút vốn khỏi công ty con hơn 1.400 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 5/11.
(VNF) - Trong 4 tháng qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận một đợt “bùng nổ” mới của hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A). Không chỉ cho thấy sức nóng đang ngày càng gia tăng, kết quả này còn phản ánh sự chuyển dịch của thị trường như là một hệ quả của việc các “ông lớn” chia lại bàn cờ.
(VNF) - Bão Kalmaegi đổ bộ vào Gia Lai và Đắk Lắk với sức gió mạnh đã khiến nhiều nhà dân bị sập đổ, tốc mái, tài sản hư hỏng…
