Phá vỡ quy hoạch Hà Nội: Lỗi do điều chỉnh tùy tiện, vô lối

Cách đây 20 năm, tại Linh Đàm, một khu đô thị mới được quy hoạch và xây dựng lên với quy mô diện tích hơn 200 ha. Đây là một trong những khu đô thị mới đầu tiên của Hà Nội được quy hoạch bài bản với tham vọng trở thành "kiểu mẫu" cho sự ra đời của các khu đô thị về sau.

20 năm hiện thực hóa ước mơ, Linh Đàm ngày nay đã thực sự trở thành một khu đô thị kiểu mẫu. Nhưng thay vì trở thành khu đô thị "kiểu mẫu hoàn hảo", Linh Đàm lại trở thành "kiểu mẫu cho sự phá vỡ quy hoạch".

Theo TS.KTS Khuất Tân Hưng (Đại học Kiến trúc Hà Nội), khu đất trung tâm bán đảo – nơi dự kiến xây dựng văn phòng - đã bị chuyển đổi thành đất ở. Trong đó, hai tòa VP3, VP5 với hệ số chiếm đất lên tới 90%, chiều cao 30 tầng (vượt 8 tầng) đã phá vỡ cấu trúc không gian khu vực.

Khu đất 5 ha khu trung tâm dịch vụ tổng hợp đã nhường chỗ cho tổ hợp 12 tòa chung cư HH với quy mô 8.500 căn hộ và dân số hơn 3 vạn người.

Đất đai bị giành hết để xây cao ốc, nên đất cây xanh giảm xuống chỉ còn 4 m2/người; hạ tầng chưa đồng bộ nên kẹt xe, tắc đường đã trở thành chuyện thường như cơm bữa. Và quan trọng hơn cả, Linh Đàm đã bị biến thành mô hình định cư lệ thuộc do không có nội lực, đánh mất cơ hội tạo không gian chung, các hoạt động dịch vụ và việc làm tại chỗ, ngày càng phụ thuộc vào bên ngoài.

Tổ hợp chung cư HH tại khu đô thị Linh Đàm được xây dựng trên diện tích vốn dành chokhu trung tâm dịch vụ tổng hợp 

Câu chuyện Linh Đàm là điển hình cho lối quy hoạch đô thị ở Hà Nội hiện nay: tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng đất, cài cắm chung cư, tùy tiện điều chỉnh số tầng, số căn hộ, số cư dân… Kết quả là hạ tầng quá tải, bộ mặt đô thị nham nhở và hàng loạt vấn nạn đi kèm. Có thể thấy điều này rất rõ tại khu Trung Hòa – Nhân Chính, các tuyến đường Lê Văn Lương, Tố Hữu, Vũ Trọng Phụng…

Còn đối với các quận nội đô, dù được nhiều chuyên gia cảnh báo song năm 2016, thành phố vẫn cho áp quy hoạch mới, trong đó cho phép xây dựng một số công trình cao tới 39 tầng, đặc biệt là tại Liễu Giai (45 tầng), Giảng Võ (50 tầng) để làm "điểm nhấn". 

Việc thực hiện di dời nhà máy để giải tỏa áp lực hạ tầng là một chủ trương đúng đắn, song hiện tại cứ nhà máy nào dời khỏi nội đô, chung cư, cao ốc lại "cắm" ngay xuống tắp lự. Ví dụ dời nhà máy bánh kẹo Tràng An thì có ngay Tràng An Complex, dời nhà máy Dệt Minh Khai có ngay Impreia Sky Garden, dời nhà máy Dệt Mùa Đông có ngay Goldseasons 47 Nguyễn Tuân… Tình trạng này vô hình chung còn tạo ra áp lực lớn hơn cả các nhà máy.

Theo đánh giá của GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc quản lý quy hoạch hiện nay rất đểnh đoảng, bất chấp thực tế, bất chấp cả những yêu cầu đặt ra để vi phạm, để "chiều" chủ đầu tư.

"Hiện nay cứ chỗ nào chất lên được là chúng ta chất lên. Có thể trước đây quy hoạch cho 20 tầng, nhà đầu tư thấy không lãi lắm xin lên 30 tầng, sau một hồi chạy cũng được 30 tầng, sau môt hồi lại chạy tiếp lên 40 tầng, thế thì đấy là cách điều chỉnh quy hoạch một cách vô lối, chúng ta không thể tiếp tục cách điều chỉnh này được", ông Võ nói.

Còn theo nhận xét của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, việc xây dựng và phê duyệt quy hoạch rất chặt chẽ nhưng việc điều chỉnh lại rất sơ sài.

"Phần điều chỉnh quy hoạch trong Luật Quy hoạch chỉ có một điều: cấp nào phê duyệt thì thì cấp đó điều chỉnh. Tuy nhiên, luật lại không nói quy trình điều chỉnh phải tuân thủ như quy trình xây dựng quy hoạch.

"Thế cho nên một ông phó chủ tịch thành phố chỉ cần phê vào góc đơn, góc công văn hay ra một quyết định đơn lẻ là thay đổi hết. Cái đó rất tùy tiện, rất nguy hiểm", ông Nam nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Trần Nam nhận định việc điều chỉnh quy hoạch rất sơ sài và tùy tiện

Nói thêm về công tác quy hoạch, ông Nam chỉ ra rằng lâu nay chúng ta chỉ quy hoạch theo không gian mà không theo thời gian. Ví dụ như Hà Nội xây dựng quy hoạch đến năm 2050, tức là cho 30 – 35 năm sau, thế nhưng miếng đất quy hoạch tận trên Thạch Thất, Ba Vì chúng ta vẫn cho khởi công xây dựng trong khi hạ tầng chưa có, nguồn lực chưa đảm bảo. 

"Thống kê của Bộ Xây dựng năm 2013 cho thấy, cả nước có khoảng 3.800 dự án với tổng vốn đầu tư 40 tỷ USD. Có thể thấy, một là sức cầu hiện tại chưa đến mức đấy, hai là nguồn lực không đủ để làm. Làm gì có đủ 40 tỷ USD để xây thế nên dự án triển khai bị dở dang, đình trệ, bị dừng hoạt động là tất yếu. Thứ nữa là dù có đủ nguồn lực để xây thì cũng không có người mua", ông Nam nói.

Ông Nam cho rằng UBND các tỉnh thành cần căn cứ trên kế hoạch và nhu cầu hàng năm, lên chương trình mỗi năm đưa bao nhiêu hecta đất vào dự án và đặt dự án ở đâu. Đồng thời tính toán trong giai đoạn ngắn từ 1 – 3 năm, cấp thế nào để đường cung cao hơn đường cầu từ 10 – 20%, đảm bảo thị trường thuộc về người mua.

"Ví dụ Hà Nội có 7 triệu dân, nhu cầu mỗi năm tăng 1 m2/người tức là cầu khoảng 7 triệu m2 thì mình có thể cấp phép 8,5 triệu m2. Như vậy thì hàng hóa bán hết mà vẫn đảm bảo có lượng dư để người tiêu dùng có quyền lựa chọn sản phẩm", ông Nam nói.