Quy định mới: Thanh toán tiền mua nhà phải chuyển khoản, giá hợp đồng ghi đúng thực tế

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/08/2024, thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ nhiều điểm mới trong việc giao dịch mua bán bất động sản.

Trong đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định thanh toán mua nhà phải chuyển khoản và giá trong hợp đồng ghi đúng thực tế.

Thanh toán mua nhà bắt buộc phải chuyển khoản

Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thanh toán trong kinh doanh bất động sản như sau:

Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.

Trước đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định thanh toán trong giao dịch bất động sản như sau:

Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.

Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.

Như vậy, theo quy định mới, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản.

Giá mua bán trong hợp đồng phải ghi đúng thực tế

Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định giao dịch trong kinh doanh bất động sản như sau:

Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Với quy định trên, người bán nhà đất sẽ "hết cửa" khai giá thấp nhằm trốn thuế khi bán bất động sản, giúp tăng ngân sách từ thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản.

Việc “khai giá thấp khi bán nhà đất” nhằm nộp ít tiền thuế, “trốn thuế” thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong nhiều năm qua là vấn đề “nhức nhối”. Vấn nạn “khai giá thấp khi bán nhà đất” đã dẫn tới việc thất thu thuế rất lớn từ chuyển nhượng bất động sản.

Việc “lách luật” này xuất phát từ khi áp dụng Luật thuế thu nhập cá nhân đối với người chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá bán bất động sản và giá bán thường căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (công chứng).

Từ đó, giao dịch nhà đất hai giá trở nên phổ biến, giá mua bán trên hợp đồng đặt cọc là “giá thật” và bên mua trả tiền cho bên bán theo giá thật; còn khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà đất tại phòng công chứng thì khai giá thấp hơn, đó là “giá giả”. Có nhiều trường hợp giá giả chỉ bằng 1/5 giá thật.

Chẳng hạn, chuyển nhượng đất giá thật 5 tỷ đồng, thì giá giả là 1 tỷ đồng. Từ đó, cơ quan thuế căn cứ hợp đồng chuyển nhượng và tính thuế là 2%/giá giả và số thuế phải nộp là: 20 triệu đồng. Trong ví dụ này, nếu tính thuế theo giá thật sẽ là: 100 triệu đồng (Nhà nước đã thất thu thuế tới 80 triệu đồng).