- Thủ tướng Chính phủ vừa giao Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Bộ Xây dựng nghiên cứu thành lập sàn giao dịch QSDĐ. Quan điểm của ông như thế nào về vấn đề này?
TS Lê Bá Chí Nhân: Là hình thức thể chế hóa chủ trương chính sách của nhà nước nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, sàn giao dịch QSDĐ là mô hình cũng giống như sàn giao dịch chứng khoán hay sàn giao dịch trái phiếu hiện nay.
Không chỉ là nơi để người mua và người bán có thể kết nối và giao dịch, chức năng của sàn giao dịch này còn giúp cung cấp thông tin pháp lý đất đai cụ thể một cách rõ ràng, công khai dưới sự bảo hộ, giám sát của Nhà nước. Đây là điều rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay, khi người dân đang mất niềm tin vào thị trường BĐS, mà một trong những nguyên nhân gây ra là do thông tin pháp lý về đất đai không minh bạch.
Từ trước đến nay, nếu nói đến thị trường BĐS thì mọi người thường hay nhắc đến sàn giao dịch BĐS. Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, thì sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS và điều kiện thành lập sàn phải là doanh nghiệp. Điều này dẫn đến việc là thị trường địa ốc chủ yếu được dẫn dắt qua thông qua các công ty môi giới hay sàn giao dịch tư nhân.
Ngoài một số các sàn giao dịch chủ yếu làm trung gian mua bán BĐS thì một số khác lại được lập ra bởi chính các chủ đầu tư hay liên kết với chủ đầu tư để bán sản phẩm của chính họ, điều này giúp họ tự tạo lập thị trường góp phần “bơm” giá nhà lên cao và làm “méo mó” thị trường BĐS.
Mặt khác, Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định về nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS, trong đó sàn có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của BĐS trước khi đưa vào kinh doanh tại sàn, nếu đủ điều kiện giao dịch mới được giới thiệu cho khách hàng, đồng thời phải chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về thông tin đã cung cấp cho khách hàng.
Tuy nhiên trên thực tế, việc giám sát hoạt động của các sàn giao dịch BĐS này không được thực thi triệt để, các chế tài từ hoạt động này không rõ ràng. Hậu quả là các vụ án vi phạm liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS vừa qua ảnh hưởng rất tiêu cực đến thị trường, điển hình như vụ án địa ốc Alibaba gây thiệt hại đến hàng ngàn tỷ đồng.
Thậm chí, điều này còn gián tiếp ảnh hưởng đến thị trường tài chính khi là kẽ hở để nhiều doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu doanh nghiệp “ba không”, gây nhiều hệ lụy cho đến bây giờ mà Chính phủ vẫn đang còn phải tập trung tháo gỡ khó khăn.
Bởi vậy, sàn giao dịch QSDĐ là rất cần thiết vì BĐS hình thành trên cơ sở pháp lý là QSDĐ buộc phải được các bên kiểm chứng chặt chẽ mới được đưa vào giao dịch. Thị trường phải có cơ chế giao dịch rõ ràng, minh bạch nhằm bảo vệ an toàn giao dịch giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư, đồng thời giúp nhà quản lý tăng cường công tác quản lý giá đất, hạn chế thất thoát trong quá trình kê khai nộp thuế.
- Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam thì hàng nghìn dự án BĐS hiện đang phải dừng lại do vướng mắc pháp lý, trong đó rất nhiều vướng mắc về thủ tục đất đai. Điều này có tác động như thế nào đến sàn giao dịch QSDĐ khi được đưa vào vận hành hay không?
Đúng là trong giai đoạn hiện nay, một trong những vấn đề nan giải nhất của thị trường BĐS là các vướng mắc pháp lý. Không kể những nguyên nhân chủ quan dẫn đến vướng mắc hay thậm chí sai phạm thì còn có nhiều nguyên nhân khách quan do quy định pháp luật chưa hoàn chỉnh hay còn chồng chéo…
Đáng mừng là Luật Đất đai sửa đổi đã đi đến giai đoạn sớm được thông qua vào cuối năm 2023. Đồng thời, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng đang trong quá trình lấy ý kiến, hoàn thiện dự thảo… Những cơ sở quy định pháp luật này sẽ là nền tảng quan trọng gỡ vướng cho đa số các dự án BĐS vướng pháp lý như hiện nay.
Song song với đó, thông qua các “Tổ giải cứu”, Chính phủ đang rất tích cực để tháo gỡ các vướng mắc cho từng dự án nên trước mắt sẽ cần thêm thời gian để thị trường đi vào đúng quỹ đạo của nó.
Vì vậy, đây chính là lúc cần có sàn giao dịch QSDĐ để các dự án sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý sẽ rất “đàng hoàng” tham gia thị trường địa ốc thông qua sàn giao dịch này.
Được tham gia sàn giao dịch QSDĐ như một minh chứng pháp lý cho dự án BĐS, người bán lẫn người mua đều có thể yên tâm giao dịch một cách công khai, minh bạch. Như vậy sẽ tác động rất tích cực đến thị trường BĐS, kỳ vọng sớm lấy lại nhịp sôi động, niềm tin sớm phục hồi.
- Để giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững… ông có đề xuất nào để các sàn giao dịch QSDĐ được vận hành trong tương lai phát huy thế mạnh của mình?
Đến thời điểm này, các Bộ ngành liên quan vẫn trong quá trình nghiên cứu thành lập sàn giao dịch QSDĐ nên chưa thể đề xuất những ý kiến cụ thể. Tuy nhiên, những yếu tố quan trọng để sàn giao dịch QSDĐ góp phần ổn định thị trường BĐS, theo tôi, gồm có:
Một là phải có cơ chế giám sát minh bạch, chặt chẽ cũng như giải pháp chế tài rõ ràng, cụ thể khi thành lập sàn giao dịch QSDĐ, vì QSDĐ là một tài sản có giá trị rất lớn và liên đới đến nhiều lĩnh vực khác nên dễ phát sinh tiêu cực trong quá trình giao dịch.
Hai là phí phát sinh khi giao dịch phải được tính toán hợp lý, phù hợp để không ảnh hưởng đến giá sản phẩm giao dịch, tác động đến thị trường.
Ba là việc giao sàn giao dịch QSDĐ này cho Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan quản lý, còn Sở Tài nguyên và Môi trường các địa phương sẽ trực tiếp vận hành là một giải pháp hợp lý.
Qua quan sát, có thể thấy nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đều nhận định đây là chủ trương đúng đắn, tích cực cho thị trường địa ốc, tôi kỳ vọng sàn giao dịch QSDĐ sớm được vận hành trong năm 2024 để thị trường BĐS sớm lấy lại nhịp đập.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
