Sau 'sóng hồi' lớn, nhiều cổ phiếu BĐS vẫn dưới giá trị sổ sách

Thống kê 6 tháng gần đây cho thấy, top 10 cổ phiếu có vốn hóa nghìn tỷ tăng mạnh nhất trên sàn HoSE có tới một nửa là cổ phiếu bất động sản. Sau quãng thời gian tồi tệ năm 2022, nhiều cổ phiếu bất động sản đã hồi phục rất mạnh kể từ đầu năm 2023 tới nay, không ít mã tăng trên 50%, thậm chí tăng bằng lần. Định giá của nhiều cổ phiếu bất động sản theo đó cũng tăng lên trông thấy, tuy nhiên, vẫn còn không ít mã có giá trị vốn hóa thấp hơn giá trị sổ sách.

Đầu tiên phải kể đến ITA của Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo. Giá trị vốn hóa của cổ phiếu này chỉ ở mức khoảng 6.100 tỷ đồng nhưng giá trị sổ sách (tính bằng vốn chủ sở hữu loại trừ lợi ích của cổ đông thiểu số) tính đến cuối quý II/2023 lên đến 10.102 tỷ đồng. Trên thực tế, “trùm khu công nghiệp” một thời này trong nhiều năm nay vẫn là doanh nghiệp có giá trị sổ sách lớn, đi kèm với đó là quỹ đất khổng lồ. Tuy nhiên do gặp các vấn đề liên quan đến quản trị cũng như pháp lý nên tiềm năng này bị mai một, đó là lý do chính khiến giới đầu tư chấp nhận mức định giá thấp với P/B hiện chỉ ở mức 0,6 lần.

Cổ phiếu bất động sản nghìn tỷ tiếp theo có giá trị vốn hóa thấp hơn giá trị sổ sách là DXS của Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh. “Con cưng” của Tập đoàn Đất Xanh chính thức lên sàn vào giữa tháng 7/2021, đúng lúc thị trường chứng khoán bước vào giai đoạn thăng hoa. Có thời kỳ DXS vượt qua mốc 30.000 đồng/cổ phiếu nhưng sau đó trượt dài xuống vùng đáy chỉ 5.000 đồng/cổ phiếu. Từ giữa tháng 5/2023 đến nay, giá cổ phiếu DXS hồi phục rất mạnh với mức tăng khoảng trên 70%, thế nhưng chỉ số P/B vẫn chỉ ở mức 0,9 lần.

Số liệu tài chính cho thấy DXS đã lỗ 3 quý liên tiếp. Đáng chú ý, trong năm 2021 và năm 2022, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp này đều âm nặng, lần lượt âm (-) 875 tỷ đồng và âm (-) 2.566 tỷ đồng. Sang đến nửa đầu năm nay, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh tiếp tục âm (-) 275 tỷ đồng. Để bù đắp sự thiếu hụt dòng tiền, DXS tăng mạnh nợ vay từ 755 tỷ đồng đầu năm 2021 lên 2.199 tỷ đồng cuối quý II/2023. 

Tương tự như DXS, “ông lớn” cùng ngành môi giới bất động sản là CRE của Công ty Bất động sản Thế Kỷ (CenLand) cũng có P/B nhỏ hơn 1, phản ánh khó khăn của ngành này trong bối cảnh giao dịch bất động sản “đóng băng” như hiện nay. Theo đó, giá trị sổ sách của CRE ở mức trên 5.500 tỷ đồng cuối quý II/2023, trong khi giá trị vốn hóa chưa đến 4.900 tỷ đồng.

Kế đó, SCR của Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, KHG của Tập đoàn Khải Hoàn Land và QCG của Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai đều có giá trị vốn hóa ở mức dưới 4.000 tỷ đồng, nhưng giá trị sổ sách đều trên 4.000 tỷ đồng, thậm chí trên 5.000 tỷ đồng. 

Trong số các doanh nghiệp này, SCR và QCG đều có kết quả kinh doanh kém khả quan. Với SCR, 3 quý gần đây lỗ hoặc lãi không đáng kể; cụ thể, quý IV/2022 lỗ sau thuế 89 tỷ đồng, sang quý I/2023 và quý II/2023 chỉ lãi lần lượt 2 và 4 tỷ đồng. Tính ra, tổng lợi nhuận 6 quý gần đây chỉ ở mức 63 tỷ đồng. Trong khi đó, 3 quý gần đây, QCG lỗ 2 quý còn 1 quý thì lãi không đáng kể; tổng lợi nhuận sau thuế 6 quý chỉ vỏn vẹn 23 tỷ đồng dù vốn chủ sở hữu lên đến trên 4.000 tỷ đồng.

Có phần trái ngược, KHG không lỗ quý nào trong 6 quý gần đây, thậm chí vẫn lãi khá trong quý I và quý II năm nay, lần lượt 57 tỷ đồng và 45 tỷ đồng bất chấp thị trường hết sức khó khăn. Lũy kế 6 quý gần đây, tổng lợi nhuận sau thuế mà KHG thu về lên đến 545 tỷ đồng. 

Các mã bất động sản vốn hóa nghìn tỷ khác có giá trị sổ sách thấp hơn vốn chủ sở hữu có thể kể đến: HQC, TIP, EVG, LHG, S99, G36, IDJ, ITC. Trong đó, “trùm nhà ở xã hội” HQC có P/B thấp nhất, chỉ 0,53 lần, kế đó là EVG, IDJ, ITC đều dao động trong khoảng 0,6 - 0,7 lần, còn lại từ 0,7 lần đến dưới 1 lần.

Kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trên đều khá khiêm tốn, dù vốn chủ sở hữu hàng nghìn tỷ đồng, phần nào giải thích vì sao cổ phiếu bị định giá thấp. Trong số này, LHG và IDJ ghi nhận kết quả kinh doanh nhỉnh hơn cả.

Nhìn chung, việc giá trị vốn hóa thấp hơn giá trị sổ sách cho thấy doanh nghiệp đang được định giá “rẻ” trên thị trường chứng khoán. Bên cạnh cơ hội để đầu tư trung và dài hạn thì một số doanh nghiệp cũng “xứng đáng” với định giá thấp vì tình hình kinh doanh và vị thế cạnh tranh kém trong trung và dài hạn.