Tham luận của nhóm tác giả PGS-TS Nguyễn Hồng Nga, Th.S Giản Thị Lê Na, Trường Đại học Kinh tế - Luật cung cấp thông tin về bối cảnh thành phố tổ chức đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (KĐTMTT).
Dẫn báo cáo từ Cục Thuế TP. HCM, trong giai đoạn 2010-2020, tiền thu ngân sách từ hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) ngày càng giảm. Cụ thể, tổng số thu tiền sử dụng đất trong 10 năm (2011-2020) đạt 125.270 tỷ đồng, chỉ chiếm 4,26% tổng thu ngân sách toàn thành phố.
Đến cuối năm 2021, TP. HCM tổ chức đấu giá 4 khu đất vàng tại KĐTMTT. Kết quả giá trúng đấu giá đất cao hơn 4 đến 8,3 lần, bình quân khoảng 7 lần, so với giá khởi điểm. Điều này cho thấy sự bất thường nếu so sánh với các kết quả đấu giá đất từ một số địa phương khác.
Giá trúng đấu giá đất tại TP Cần Thơ tối đa cao hơn giá khởi điểm 53%, Đồng Tháp tối đa cao hơn 24%, Đắk Nông tối đa cao hơn 50%, Sơn La tối đa cao hơn 85,68%... Như vậy, chưa có địa phương nào giá trúng thầu cao gấp đôi so giá khởi điểm. Thống kê đấu giá đất tại Hồng Công (Trung Quốc), giá trúng thầu sau đấu giá thường cao hơn giá khởi điểm 30%-50%; Monaco là nơi có giá đất đắt nhất thế giới, nhưng giá đất cũng chỉ gần 1,5 tỷ đồng/m2.
Từ phân tích trên, nhóm tác giả nêu ra hàng loạt nghi vấn. Liệu đã có một kịch bản trước khi đấu thầu xảy ra giữa các nhà tham gia đấu thầu, hoặc các nhà đấu thầu đã cố tình bằng mọi cách đẩy giá đất ở KĐTMTT cao nhất có thể để tạo mặt bằng giá mới, nhằm thao túng giá và bán những khu đất họ đang sở hữu gần kề để trục lợi?
Liệu trong tính toán của các nhà trúng thầu, có thể mất cọc, nhưng họ sẽ đánh tín hiệu tích cực đến thị trường chứng khoán, làm cho giá cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS tăng mạnh (một số mã chứng khoán của các công ty BĐS tăng trần trong 2 tuần sau khi đấu thầu, từ 5.000 đồng lên 70.000 đồng/cổ phiếu).
Thực tế cho thấy, việc chọn các nhà thầu tham gia đấu giá chưa được thực hiện và sàng lọc một cách nghiêm túc, có doanh nghiệp vốn 100 tỷ đồng cũng được tham gia đấu thầu đất ngàn tỷ, hoặc có doanh nghiệp mới thành lập được vài tháng cũng được tham gia…
Nêu lên “kẽ hở” của pháp luật, Th.S Dư Phước Thoại, Trường Đại học An Giang, phân tích, theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì khoản tiền đặt trước tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Thực tế cho thấy, nếu khoản tiền đặt trước quá cao sẽ khó khăn cho việc kêu gọi, mở rộng người tham gia đấu giá, nhưng nếu quá thấp sẽ làm cho biện pháp này không còn ý nghĩa và dẫn đến những hành vi tiêu cực.
Nếu tiếp cận ở góc độ đấu giá quyền sử dụng đất thì khoản tiền này chưa đủ cao để đảm bảo rằng nhà đầu tư sẽ nộp đầy đủ tiền trúng đấu giá. Cho nên, hiện nay cần một giải pháp linh hoạt hơn trong trường hợp này để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên.
Trong khi đó, nhóm tác giả PGS-TS Nguyễn Hồng Nga, Th.S Giản Thị Lê Na đề xuất, phải rà soát thật kỹ lưỡng và khách quan các doanh nghiệp được tham gia đấu giá, nhất là năng lực tài chính và kinh nghiệm tham gia thị trường BĐS. Số vốn của doanh nghiệp tối thiểu phải gấp 2 với giá khởi điểm, doanh nghiệp phải tham gia thị trường BĐS ít nhất 3 năm. Đặc biệt, tăng số tiền đặt cọc để tham gia đấu giá lên 50% so với giá khởi điểm!
Cung cấp khá nhiều thông tin về đấu giá đất KĐTMTT, TS Trương Minh Huy Vũ, Đại học Quốc gia TP. HCM nói, cho tới lúc này chưa có ý kiến chính thức từ các cơ quan chức năng. Thành phố đã tiến hành rà soát quy trình tổ chức đấu giá là phù hợp các quy định pháp luật. Thực tế cho thấy, đa số các doanh nghiệp tham gia đấu giá mới thành lập, đứng thay doanh nghiệp đại gia đằng sau. Rõ ràng TP. HCM cần phải tiếp tục đấu giá các lô đất khác để tăng nguồn lực đầu tư phát triển trong thời gian tới.
Đề xuất giải pháp, đối với TP. HCM, cần đồng hành với các chủ đầu tư dự án BĐS trong khu KĐTMTT với mục tiêu chứng minh tính “đặc biệt” và “đẳng cấp” của quỹ đất. Tính “đặc biệt”, “đẳng cấp” được tìm thấy trong chính hồ sơ năng lực của các doanh nghiệp đầu tư và cả các cá nhân mua nhà ở trong KĐTMTT. Đây chính là một trong các biện pháp giảm thiểu đà tăng giá vô căn cứ của các quỹ đất thuộc các khu vực khác trong thành phố.
Thành phố tiếp tục nghiên cứu để “tìm kiếm một đồng thuận chung” về việc huy động nguồn lực từ đấu giá quyền sử dụng đất qua thực tiễn của TP. HCM và các địa phương. Đề xuất thành lập tổ nghiên cứu các cơ chế huy động nguồn lực cho thành phố trong giai đoạn tới với sự tham gia của các cơ quan của thành phố, các cơ quan nghiên cứu và tham mưu của Trung ương.
Đối với các cơ quan trung ương, cần có sự ủng hộ bởi các chính sách vĩ mô để tạo nên cân bằng giữa “thị trường hoang dã” và “sự can thiệp hành chính” của Nhà nước. BĐS hay thị trường chứng khoán cũng là một nguồn lực quan trọng để phát triển, vì vậy cần phải có góc nhìn và cách ứng xử cân bằng và công bằng với những việc này.
Cần một điểm nhìn cân bằng và công bằng đối với những vấn đề thuộc kinh doanh - thương mại, thực hiện với xuất phát điểm nguyên tắc “suy đoán vô tội” để không chụp mũ hay quy chụp các vấn đề kinh doanh - thương mại như các vấn đề hình sự - chính trị.
Một mặt cần kiên quyết xử lý hiện tượng thổi giá đất, nạn đầu cơ BĐS, gây rối nhiễu thị trường đất, mặt khác không nên có quan điểm “quy chụp” khi chưa có bằng chứng cụ thể. Rà soát và nghiên cứu điều chỉnh các văn bản pháp luật trong thời gian sắp tới, trong đó, cụ thể là Luật Đấu giá và các nghị định có liên quan như: nâng mức tiền đặt cọc, quy trình đánh giá chặt chẽ hơn về năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá, áp dụng các phương pháp mới để tiệm cận với giá thị trường trong việc định hình giá khởi điểm.
Đặc biệt, cần thúc đẩy nhanh Luật Thuế tài sản, phổ biến nhất là Thuế BĐS đánh trên giá trị nhà và đất. Công cụ thuế này sẽ khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai, đưa BĐS về đúng giá trị thực của nó và tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường BĐS, sau đó sử dụng nguồn vốn này đầu tư cho các mục đích phát triển.
| Phải tăng nguồn cung BĐS giá thấp Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) bày tỏ quan điểm, một trong những nội dung mà dư luận rất quan tâm vừa qua là việc các nhà đầu tư bỏ giá các lô đất tại KĐTMTT tại phiên đấu giá với giá quá cao. Với số tiền đất như vậy, căn cứ chỉ tiêu quy hoạch được duyệt tính ra, một căn hộ có giá 68-78 tỷ đồng. Giá bán như vậy ai mua? Có thể có người mua, nhưng Nhà nước không mong muốn điều này, cái cần là thị trường ổn định, hướng đến phục vụ số đông. Thu được ngân sách mà lại không lo được chỗ ở cho người dân, đặc biệt là người nghèo, đó không phải chủ trương của Nhà nước. Hiện nay nguồn cung thị trường BĐS bị lệch, do các địa phương phát triển nhà ở không theo kế hoạch. Để tránh tình trạng này, cần phải tăng nguồn cung giá thấp, làm sao đại đa số người lao động khó khăn về nhà ở có thể tiếp cận được, với một số tiêu chí như: căn hộ diện tích nhỏ hơn, các ưu đãi từ Nhà nước không tính vào giá. Đó chính là quan tâm đến việc phát triển nhà ở xã hội nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Rất tích cực là Quốc hội đã dành 15.000 tỷ đồng để cho người thu nhập thấp vay mua NOXH, gần 40.000 tỷ cho các chủ đầu tư vay với hỗ trợ lãi suất 2% để xây dựng nhà ở thương mại. Bên cạnh chính sách tăng nguồn cung nhà giá thấp thì chúng ta phải kiểm soát giá BĐS. Tháo gỡ vướng mắc xây dựng NOXH Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, vừa qua sở tiến hành rà soát 33 dự án nhà ở thương mại có 20% quỹ nhà ở xã hội, cho thấy với diện tích này thành phố có thể phát triển xây dựng 70.000 căn nhà ở xã hội. Trong số này có 14 dự án đã được giải phóng mặt bằng, có thể thực hiện trong thời gian tới. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp phản ánh việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn gặp rất nhiều khó khăn do quy định pháp luật chồng chéo. Sở đang chuẩn bị cuộc đối thoại với cộng đồng doanh nghiệp để báo cáo UBND TP. HCM tháo gỡ. |
Tags:
(VNF) - Từ 2026, chuyển đất nông nghiệp, đất vườn, ao trong cùng thửa có đất ở sang đất ở chỉ phải nộp 30-50% phần chênh lệch tiền sử dụng đất, thay vì 100% như hiện nay.
(VNF) - Công ty cổ phần Hạ tầng GELEX làm chủ đầu tư dự án khu đô thị nhà ở thấp tầng ANmaison tại Hải Phòng thông qua công ty thành viên là Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu vật liệu Kim Trang.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, UBND TP. HCM phối hợp với Tập đoàn Sun Group tổ chức Lễ khởi động Tổ hợp dự án tại phường Tây Nam và Phú An quy mô 724 ha, tổng mức đầu tư 51.160 tỷ đồng, gồm ba khu đô thị hiện đại (Đông An Tây, Bắc An Tây, Tây An Tây) và Cảng Tổng hợp An Tây.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, tại Quần thể nghỉ dưỡng quốc tế Mường Hoa, lễ cất nóc dự án Sofitel Sapa Hotel & Residences đã chính thức diễn ra, đánh dấu cột mốc quan trọng trong hành trình hiện thực hóa tổ hợp nghỉ dưỡng hạng sang tại thung lũng Mường Hoa.
(VNF) - Sở Xây dựng TP. HCM vừa có văn bản thông báo dự án cao ốc An Khang với tên thương mại là A&K Tower tại phường An Phú đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai.
(VNF) - Ngày 19/12, Công ty cổ phần Chương Dương (CDC) cùng liên danh các đối tác đã chính thức khởi động dự án nhà ở xã hội tại khu dân cư Nam cầu Cẩm Lệ với tổng vốn đầu tư 1.015 tỷ đồng.
(VNF) - Sáng 19/12, Tập đoàn Vingroup đồng loạt xúc tiến 11 dự án lớn trên toàn quốc. Đây là các dự án nền tảng trong lĩnh vực phát triển đô thị, hạ tầng, năng lượng xanh và công nghiệp nặng, góp phần tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ trong tương lai.
(VNF) - Ngày 19/12, hệ sinh thái đầu tư SGO Group chính thức khởi công dự án nhà ở xã hội SGO We City Hạ Long tại phường Hà Tu, tỉnh Quảng Ninh. Dự án đánh dấu bước đi đầu tiên của SGO Group trong chiến lược phát triển chuỗi nhà ở xã hội mang thương hiệu “SGO We City” trên phạm vi cả nước.
(VNF) - Dự án Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh được triển khai tại phường Bắc Cam Ranh có diện tích trên 1.254ha, tổng mức đầu tư hơn 85.293 tỷ đồng.
(VNF) - Trong bối cảnh giá nhà nội đô Hà Nội neo cao và quỹ đất ngày càng khan hiếm, đất nền tách thửa, có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng tại khu vực vùng ven đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và người mua ở thực. Hạ tầng mở rộng, vốn đầu tư vừa phải và thanh khoản tốt đang trở thành lực đỡ khiến phân khúc này “nóng” trở lại.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội có tổng mức đầu tư khoảng 673 tỷ đồng dự kiến khởi công tại trung tâm phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị đang thu hút sự quan tâm của người dân địa phương trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực đô thị vẫn ở mức cao.
(VNF) - Sun Group khởi công loạt dự án gần 150.000 tỷ, Gia Lai gọi vốn khu đô thị Cát Hải Center 3.400 tỷ, Phú Thọ chấp thuận chủ trương dự án khu đô thị 1.400 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 19/12.
(VNF) - Ngày 18/12, Tổ công tác 1645 đã có buổi làm việc gỡ vướng mắc tại 5 dự án nhà ở nhằm tiến đến cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.
(VNF) - Sở Xây dựng TP. HCM vừa công bố 8 khu đất đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, dự kiến xây nhà ở xã hội (NƠXH).
(VNF) - Giảm kỳ vọng lợi nhuận, chấp nhận cắt “tiền chênh”, nhiều nhà đầu tư chung cư tại Hà Nội đang tìm cách thoát hàng khi thị trường chững lại, lãi suất tăng và nguồn cung mới ồ ạt ra thị trường.
(VNF) - Tổ hợp căn hộ kết hợp thương mại dịch vụ Hoàng Gia Sông Hàn (VIHA ROYAL) do Công ty TNHH Xuân Lộc Thọ làm chủ đầu tư, có vốn hơn 3.223 tỷ đồng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị Cát Hải Center được triển khai tại xã Cát Tiến với quy mô gần 68ha, tổng mức đầu tư hơn 3.400 tỷ đồng.
(VNF) - Theo kế hoạch năm 2025, cả nước khởi công mới 90 dự án với quy mô trên 96.600 căn, dự kiến có 18 địa phương đạt hoặc vượt chỉ tiêu được giao; 13 địa phương không có khả năng hoàn thành chỉ tiêu.
(VNF) - Dự án Khu đô thị Chu Lai được triển khai tại xã Núi Thành có diện tích hơn 188ha, tổng vốn đầu tư của dự án hơn 15.267 tỷ đồng.
(VNF) - Vingroup khởi công dự án nghỉ dưỡng suối khoáng 650ha tại Tuyên Quang, Nam Long ra hàng biệt thự đảo Đại Phước... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 18/12.
(VNF) - Giữa làn sóng phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, Pearl Residence khẳng định vị thế tiên phong với dấu ấn khác biệt từ dịch vụ quản lý vận hành bởi Savills Việt Nam, cùng hệ thống tiện ích toàn diện, mang lại trải nghiệm sống trọn vẹn, tiện nghi và bền vững.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup chính thức khởi công Khu đô thị nghỉ dưỡng và tổ hợp khu thể dục thể thao - sân golf tại phường Mỹ Lâm, tỉnh Tuyên Quang.
(VNF) - Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các địa phương chủ động bố trí đất đai, nguyên vật liệu, thiết lập luồng xanh giải quyết thủ tục hành chính, giải quyết ngay các vướng mắc để phát triển nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM vừa ban hành Quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đối với Khu đô thị đại học quốc tế tại xã Xuân Thới Sơn.
(VNF) - UBND tỉnh Lâm Đồng vừa có thông báo thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê và cho phép Công ty Sài Gòn Đại Ninh chuyển mục đích sử dụng đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
(VNF) - Từ 2026, chuyển đất nông nghiệp, đất vườn, ao trong cùng thửa có đất ở sang đất ở chỉ phải nộp 30-50% phần chênh lệch tiền sử dụng đất, thay vì 100% như hiện nay.
(VNF) - Sau 5 tháng tạm ngưng hoạt động để nâng cấp, sửa chữa, sân bay Vinh sẽ khai thác trở lại vào ngày 19/12 với diện mạo mới và "điểm nhấn" công nghệ hiện đại giúp hành khách có trải nghiệm tốt hơn.
