Làn sóng người Việt giàu có đổ tiền đầu tư địa ốc nước ngoài
Từ những năm 2007-2010, sau thương vụ của ông Trầm Bê, giới đầu tư chứng kiến một số đại gia cũng mạnh dạn “mang chuông đi đánh xứ người” và thu lợi nhuận như “bầu” Đức của Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai hay “đại gia điếu cày” Lê Thanh Thản - Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh. Những đại gia này khi đó đã đổ tiền đầu tư xây dựng khách sạn, khu thương mại, văn phòng rất quy mô tại những nước lân cận như Lào, Myanmar, Campuchia...
Song, không chỉ những có những doanh nhân lớn mà tầng lớp giàu có ở Việt Nam cũng thích đầu tư bất động sản ở nước ngoài. Kể từ khi gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), Việt Nam đã chứng kiến sự bùng nổ của người giàu cá nhân. Theo báo cáo The Wealth Report 2021 do công ty tư vấn bất động sản Knight Frank của Anh công bố, dân số siêu giàu tại Việt Nam tăng vọt, với tốc độ tăng trưởng hàng đầu thế giới là 31%. Dự kiến, tới năm 2025, Việt Nam sẽ có 511 người có tài sản trên 30 triệu USD và 25.812 sở hữu tài sản hơn 1 triệu USD.
Mặt khác, theo ông Thân Thanh Vũ, Chủ tịch Hội bất động sản du lịch Việt Nam, trong 20 năm qua đã có khoảng 2,5 triệu người Việt Nam định cư ở nước ngoài với nhiều mục đích từ học tập, làm việc đến kết hôn. Nhu cầu có nhà ở tại đất nước mới là điều tất yếu và vì vậy, ngày càng có nhiều người Việt Nam đầu tư vào bất động sản ở nước ngoài. Trong đó, các nước nói tiếng Anh như Mỹ, Canada, Australia và Anh là những điểm đến đầu tư bất động sản phổ biến nhất của giới siêu giàu Việt Nam bởi cơ hội giáo dục và tiềm năng đầu tư là rất tốt, dù ngưỡng đầu tư thường khá cao.
Theo thống kê từ Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ (NAR), từ tháng 4/2016 đến tháng 3/2017, người nước ngoài đã chi 153 tỷ USD để mua 284.455 bất động sản tại Mỹ, trong đó người Việt Nam chiếm 2%, tương đương với số tiền là 3,06 tỷ USD. Trong 5 năm liên tiếp, kể từ 2017 tới nay, người Việt tiếp tục duy trì là 1 trong 10 quốc gia có công dân mua nhà tại Mỹ nhiều nhất thế giới.
Còn theo quan sát của Savills Việt Nam, chỉ những người giàu có nhất mới có đủ khả năng đầu tư vào Mỹ, Anh, Australia và Canada. Và do chương trình EB-5 không có hạn chế về nơi nhà đầu tư có thể mua bất động sản, nên nhiều người dân trong nước có xu hướng đầu tư ở các bang có cộng đồng người Việt hiện tại, chẳng hạn như California, New York và Washington D.C.
Tuy nhiên, từ năm 2018 trở lại đây, người Việt bắt đầu dịch chuyển sang đầu tư vào các nước châu Âu, nơi dễ dàng nhập quốc tịch hơn, bao gồm Síp, Malta, Bồ Đào Nha, Hungary và một số nước Đông Âu có mức đầu tư dễ chịu hơn.
Mặt khác, thị trường đầu tư cũng phụ thuộc và sở thích của mỗi vùng miền. Bất động sản ở châu Âu được người dân Hà Nội ưa thích hơn, trong khi các thị trường nói tiếng Anh được người dân TP. HCM ưa chuộng hơn.
Mua để khẳng định đẳng cấp và sinh lời
Theo bà Hana Nguyễn, giám đốc tư vấn đầu tư của một quỹ đầu tư bất động sản đến từ Úc, các nhà đầu tư cá nhân Việt Nam rót vốn vào bất động sản nước ngoài thường rơi vào bốn nhóm.
Nhóm thứ nhất là những người muốn định cư tại nước ngoài, mua nhà để đoàn tụ gia đình. Nhóm thứ hai là những người rất giàu, muốn phân bổ rủi ro bằng việc đầu tư bất động sản ở các nước tương đối ổn định để bảo toàn tài sản. Thứ ba là nhóm vừa định cư vừa đầu tư để hưởng các phúc lợi của nước sở tại như sở hữu thẻ xanh, quốc tịch, các ưu đãi về thuế, kinh doanh, giáo dục… hoặc các điều kiện sống, cơ sở vật chất tiên tiến của nước đó. Thứ tư là nhóm trung lưu hoặc trên trung lưu với đặc điểm là tuổi đời trẻ, tích lũy tài sản vừa phải và mong muốn định cư ở nước ngoài để phát triển. Đây tạm gọi là nhóm “tìm vùng trời mới” tại những nước có luật về doanh nghiệp mới thành lập, start-up hấp dẫn như Singapore.
“Có một xu hướng là trong khi thị trường bất động sản tại các nước đang phát triển như Việt Nam tăng trưởng nóng, thu hút nhà đầu tư nước ngoài với lợi nhuận cao thì nhà đầu tư Việt Nam sau bao năm tích luỹ lại muốn đầu tư ở các nước ổn định để phân bổ rủi ro và duy trì tài sản. Hai trường phái đầu tư khác nhau thể hiện mức độ chấp nhận rủi ro khác nhau của nhà đầu tư Việt Nam và nước ngoài”, bà Hana Nguyễn phân tích.
“Tất nhiên, ngoài nhu cầu an cư và giữ tài sản để tích lũy an toàn thì đầu tư bất động sản ở nước ngoài để có lợi nhuận cũng là một lực hút với nhiều người Việt Nam”, ông Vũ Trần Anh Thắng, Việt kiều Úc, một nhà môi giới địa ốc cho biết. “Tiền cho thuê nhà ở Úc, Mỹ hàng tháng cao hơn lãi suất gửi ngân hàng. Trong khi đó ở Việt Nam, tiền thuê nhà một năm chỉ vào khoảng 3% - 4% giá trị nhà, thấp hơn khi lãi suất tiền gửi rất nhiều”, ông Thắng nói.
Ngoài ra, giá nhà đất ở Việt Nam đã tăng rất nhanh trong khoảng thời gian 2020 – 2022, nhất là tại TP. HCM có dự án chung cư cao cấp lên tới 400 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá này đã thúc đẩy người Việt tăng đầu tư ra nước ngoài, thay vì tiếp tục tìm kiếm cơ hội trong nước.
TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nguyên phó chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính quốc gia, từng đưa ra các con số so sánh để cho thấy đà tăng mạnh mẽ của giá bất động sản ở Việt Nam. Ví dụ, so với vàng, giá đất tăng với tốc độ cao hơn rất nhiều, cụ thể: năm 1990 đến nay, giá vàng tăng khoảng 30 lần, còn giá bất động sản tăng gấp 120 lần.
Nghiên cứu của một đơn vị thị trường địa ốc cũng ghi nhận, so sánh với giá vàng, chỉ tăng 8 lần trong vòng gần 2 thập kỷ qua, lên khoảng 55 triệu đồng/m2 thì giá của bất động sản tăng nhanh hơn nhiều, gấp 4 lần tốc độ tăng giá của giá vàng.
Tốc độ tăng giá mạnh của bất động sản trong nước rõ ràng là một kích thích đối với tâm lý đầu tư của người Việt, khiến họ dốc tiền ra nước ngoài nhiều hơn, bởi đầu tư ở nước ngoài vừa rẻ, đẹp, lại tích trữ cho con và đảm bảo nhu cầu định cư.
Tuy nhiên, theo luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch (Đoàn luật sư Hà Nội) luật pháp không cho phép người Việt mua nhà ở nước ngoài, nhưng cũng không cấm, đồng nghĩa với việc pháp luật Việt Nam sẽ không bảo vệ người mua nhà nước ngoài nếu có xảy ra rủi ro mất mát, tranh chấp. Đây là rủi ro lớn nhất của người Việt mua nhà nước ngoài .
Hiện tại, để có thể chuyển tiền để mua nhà nước ngoài thì những người Việt bắt buộc phải “lách luật”, như thông qua một số dịch vụ từ những cửa hàng thu đổi ngoại tệ không chính thống. Cách làm phổ biến là khách hàng ở Việt Nam chuyển tiền cho cửa hàng thu đổi ngoại tệ. Cửa hàng sẽ nhờ đối tác ở nước ngoài chuyển tiền cho người nhà của khách hàng trong vòng 1 – 2 giờ.
Có trường hợp “lách” dưới dạng tặng cho như cá nhân A có nhu cầu chuyển tiền sẽ làm hợp đồng công chứng để cho, tặng cá nhân B (có tài khoản ở nước ngoài và có mở tài khoản tại một số ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam), sau đó cá nhân B nhận khoản tiền tặng cho này nộp vào tài khoản và chuyển số tiền này qua tài khoản tại nước ngoài.
Qua đến nước ngoài, cá nhân này lại rút ra và làm hợp đồng cho tặng lại. Bằng cách này, khoản tiền được chuyển trót lọt qua kênh ngân hàng để phục vụ một số mục đích theo nhu cầu của họ. Đặc biệt, phương thức phổ biến nhất mà người Việt áp dụng, đó là chuyển tiền cho người thân hoặc con cái đang du học và sử dụng tiền đó thanh toán tiền mua nhà.
Cách thức như trên đồng nghĩa với việc chuyển tiền theo con đường không chính thống, hai bên giao dịch với nhau thường chỉ dựa vào chữ tín, khi có tranh chấp, mất mát xảy ra thì rủi ro có thể là mất trắng số tiền. Trong trường hợp dù chuyển tiền có thành công đi chăng nữa thì cũng không thể đảm bảo số tiền mà người thân nhận được bên đó là “tiền sạch” và để hợp pháp hóa số tiền này là rất khó khăn.
Theo ông Tuấn Anh, về lâu dài, cần có một khung pháp lý cụ thể để điều chỉnh việc chuyển tiền của người Việt nhằm mục đích mua nhà ở nước ngoài bởi nếu thị trường có cung mà pháp luật lại không đáp ứng được thì đương nhiên người mua sẽ tìm cách khác để đạt được mục đích và sự thiệt thòi sẽ tới từ hai phía kể cả người mua nhà và nhà nước.
