- Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi lần mới nhất đã bổ sung quy định đặt cọc trong Luật, ông bình luận gì về quy định mới này?
Ông Lê Hoàng Châu: Kỳ này đã bổ sung vấn đề đặt cọc vào Luật, theo tôi là rất đáng mừng, như vậy trong tương lai sẽ tránh được những vụ lừa đảo như Alibaba. Có thể thấy, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS kể từ thời điểm ký Hợp đồng mua bán BĐS, nhưng chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng mua bán BĐS, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc” có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất.
Dự thảo Luật sửa đổi lần này bổ sung quy định về “đặt cọc”, theo đó, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc nhằm mục đích bán, cho thuê mua nhà ở khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo đúng quy định đã bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng, người mua. Dẫu vậy, tôi hơi băn khoăn là giá trị đặt cọc 2% như trong dự thảo là hơi thấp, điều này dẫn tới rủi ro là bên bán có thể dễ dàng lật kèo hoặc bên mua “bỏ cọc”, nên để hai bên thỏa thuận cọc theo quy định của Bộ Luật Dân sự, hoặc nên để đặt cọc với mức tiền 5% tổng giá trị hợp đồng là phù hợp, để chủ đầu tư cũng có cơ sở đánh giá dự án của mình thị trường, người mua ra sao.
- Phát biểu tại Hội nghị góp ý Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi), ông cho rằng vẫn còn bất cập khi quy định "bên bán không được thu quá 95% hợp đồng nếu chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu". Cụ thể bất cập ở đây là gì và giải quyết thế nào, thưa ông?
Theo Luật Đất đai, khi người mua nộp 100% tiền thì văn phòng đăng ký đất đai mới tiếp nhận hồ sơ làm sổ đỏ. Trên thực tế, một số khách hàng mua nhà nhận bàn giao cũng chây ỳ việc chậm nộp 5% cuối cùng do chưa có nhu cầu sử dụng giấy chứng nhận.
Do đó, để bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng giữa các bên tham gia, đề nghị Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) nên sửa lại bên bán chỉ được thu 95% giá trị hợp đồng của người mua và 5% cuối người mua nộp vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng chỉ định. Chủ đầu tư chỉ được nhận 5% này khi xuất trình được giấy xác nhận đã nộp đủ hồ sơ làm sổ đỏ cho người mua. Nói chung, phải xử lý đồng bộ giữa quy định của Luật Đất đai và Luật kinh doanh BĐS về quy định này.
- Quan điểm của ông như thế nào khi bản dự thảo sửa đổi mới nhất đã điều chỉnh theo hướng, việc bảo lãnh ngân hàng để người mua tự nguyện lựa chọn?
Tôi cho rằng, lần sửa đổi này là rất đáng hoan nghênh, bởi với quy định này, việc thực hiện phí bảo lãnh ngân hàng thông thường mất 2% giá trị hợp đồng - một khoản lớn mà ngân hàng thương mại thu được và chi phí này người mua phải gánh chịu. Do đó, với quy định nếu người mua có yêu cầu, chủ đầu tư sẽ phải cung cấp bảo lãnh ngân hàng, tôi cho rằng phù hợp với nguyên tắc thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng tại Điều 4 của dự thảo Luật. Tôi nghĩ nhiều người mua sẽ thể hiện quyền không cần bảo lãnh khi mua sản phẩm từ các chủ đầu tư có thương hiệu lớn. Bảo lãnh ngân hàng làm tăng thêm chi phí không đáng có và chỉ có lợi cho ngân hàng.
Một điểm đáng mừng của dự thảo mới nhất là Luật đã tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch BĐS của doanh nghiệp và người dân bằng việc không quy định bắt buộc, mà chỉ khuyến khích tổ chức, cá nhân giao dịch BĐS qua sàn.
Từ kinh nghiệm thực tế, việc bắt buộc các giao dịch BĐS nhà ở trên giấy phải qua sàn sẽ làm tăng chi phí và tính vào giá, người mua sẽ phải chịu cả phí bảo lãnh, chi phí cho sàn giao dịch. Như vậy, Luật đã loại bỏ nhiều chi phí không đáng có cho người mua.
Bên cạnh đó, loại bỏ nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, câu kết với các bên tham gia giao dịch để trốn thuế, làm nhiễu loạn thị trường. Mặt khác, tình trạng các sàn giao dịch ôm hàng, gây sốt ảo, ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường thời gian qua diễn ra phổ biến.
Mặt khác, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) mới nhất có một số điểm sửa đổi, bổ sung như bổ sung quy định nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ BĐS; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS.
Với nhiều điểm mới trên, dự thảo Luật đã góp phần tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ, rõ ràng, công khai, minh bạch hơn cho hoạt động kinh doanh BĐS, kiểm soát thị trường cũng như kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật của tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh nhằm giúp thị trường ổn định, lành mạnh, bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng mua. Như vậy, khách hàng sẽ được hưởng lợi từ chính sách này.
Cùng với đó, các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS được hưởng lợi từ việc hoàn thiện phù hợp với thực tiễn thị trường hệ thống quy định pháp luật về BĐS. Các tổ chức trung gian, liên quan đến thị trường BĐS như tổ chức tín dụng, văn phòng công chứng, công ty luật, các doanh lĩnh vực ngành nghề sẽ được hưởng lợi từ sự phát triển của thị trường BĐS kéo các theo nhu cầu khác về kinh tế xã hội.
