Tháo nút thắt cư trú cho người mua nhà ở xã hội

Vướng cư trú, phải mua lại suất chênh lệch

Trước khi luật Nhà ở 2023 được thông qua, rất nhiều người chỉ vì không thể xác nhận cư trú đã phải lách quy định, mua lại suất nhà ở xã hội (NOXH) của người khác, vừa mất tiền, vừa phải chấp nhận rủi ro. Đơn cử trường hợp anh Nguyễn Đình N. sau nhiều năm thuê trọ đã tích cóp được một khoản tiền và muốn mua một căn NOXH tại TP.Thủ Đức (TP.HCM) để an cư. Rà soát các điều kiện được mua NOXH, anh N. thấy mình đáp ứng đầy đủ nên kê khai hồ sơ. Tuy nhiên, đến khâu xác minh cư trú, anh được hướng dẫn phải nộp thêm bản sao công chứng sổ hồng của căn nhà đang thuê trọ và giấy xác nhận thường trú ở địa phương nơi anh đang sinh sống.

Tuy nhiên, vừa đề cập, anh N. đã bị chủ nhà thẳng thừng từ chối giao sổ hồng công chứng cho anh đi làm hồ sơ mua nhà. "Cũng dễ hiểu, sổ hồng là giấy tờ hết sức quan trọng, không mấy người dễ dàng cho người khác sử dụng. Không những thế, do chủ nhà trọ không đi đăng ký thường trú nên tôi cũng không được chính quyền địa phương xác nhận. Vì thế, tôi không đủ điều kiện để mua NOXH dù gia đình thuộc trường hợp dưới mức chịu thuế thu nhập cá nhân, đã sống và làm việc ở TP.HCM cả chục năm trời", anh N. rầu rĩ kể.

Có tiền, nhu cầu nhà ở bức thiết, anh N. đành cắn răng mua lại suất từ một người khác với chênh lệch 40 triệu đồng/căn. "Theo quy định tại luật Nhà ở 2014, trong các điều kiện để được mua NOXH có điều kiện người mua là người có thường trú tại địa phương một năm trở lên. Tuy nhiên do không đáp ứng được điều kiện này nên gia đình tôi phải đi mua lại suất NOXH từ người khác. Điều này không chỉ gây thiệt hại về kinh tế là phải mất tiền chênh lệch mà còn chịu nhiều rủi ro vì căn hộ khi ra sổ hồng là đứng tên người chủ cũ. Sau 5 năm tôi mới được sang tên theo luật. Hiện căn hộ tôi mua bằng hợp đồng mua bán giấy tay. Tôi đã nhận nhà và dọn về ở. Tuy nhiên tôi vẫn phập phồng lo lắng vì không biết chủ cũ có đổi ý hay không hoặc cơ quan chức năng tịch thu lại nhà vì tôi không đúng đối tượng, mua bán sai luật", anh N. lo lắng nói.

Tương tự, anh Trần Hùng do không đủ điều kiện về cư trú nên đành phải mua lại một căn NOXH tại chung cư HQC Bình Chánh (H.Bình Chánh, TP.HCM), với giá chênh lệch gần 400 triệu đồng. Anh Hùng cho biết căn hộ anh mua với giá hơn 1,1 tỉ đồng trong khi giá gốc chủ đầu tư bán ra chỉ khoảng 700 triệu đồng. "Đã nghèo mới phải mua NOXH nhưng nhiều điều kiện đưa ra quá khắt khe, quá ngặt nghèo, không thể chứng minh, không thể thực hiện được, như quy định về điều kiện cư trú. 

Chính vì vậy nhiều người như tôi phải bấm bụng mua lại NOXH với giá chênh lệch rất cao để có chỗ ở. Số tiền gần 400 triệu đồng cả gia đình phải làm việc rất nhiều năm mới có được. Hiện nay dự án vẫn chưa ra sổ hồng dù nhà đã bàn giao được khoảng 8 năm. Và ngay cả ra sổ hồng cũng ra tên người chủ cũ, sau đó họ mới làm thủ tục mua bán, sang nhượng lại cho tôi. Hiện nay tôi vẫn đang mua bán bằng giấy tờ tay, không được pháp luật thừa nhận nên rất rủi ro", anh Trần Hùng bức xúc cho hay.

Còn chị Nguyễn Thị Lương kể hồi cuối năm 2022 chị tìm hiểu và đăng ký mua NOXH nhưng cũng không thể vượt qua "ải" điều kiện phải có hộ khẩu hoặc phải đăng ký thường trú tại địa phương. Dù chị đã nhiều lần lặn lội đến chính quyền địa phương nhờ xác nhận thường trú nhưng bất thành. Không mua được NOXH, gia đình chị Lương phải mua một căn nhà thương mại diện tích 67 m2 tại chung cư Anh Tuấn (H.Nhà Bè, TP.HCM) với giá 1,2 tỉ đồng hồi đầu năm 2023. "Nếu được mua NOXH chúng tôi sẽ được vay vốn với lãi suất ưu đãi khoảng 4,8%/năm. Tuy nhiên, do mua nhà ở thương mại nên tôi phải nhờ người thân ở quê vay ngân hàng 200 triệu đồng, với lãi suất 12%/năm", chị Lương cho hay.

Dẫn lại thực trạng trên để thấy nút thắt cư trú đã làm khó, làm khổ rất nhiều người có nhu cầu và đủ điều kiện nhưng lại không thể mua NOXH.

Người mua NOXH trút gánh nặng

Không chỉ người dân, nút thắt cư trú còn làm khó cả các doanh nghiệp (DN) xây NOXH. Lãnh đạo Công ty Vạn Thái Land, một trong các DN chuyên làm NOXH tại TP.HCM, thừa nhận các dự án của công ty ông khi mở bán, khoảng 50% khách hàng "rớt" vì không đạt điều kiện xác nhận nơi cư trú. Để hỗ trợ khách hàng, công ty sẽ ghi nhận nguyện vọng và hướng dẫn khách đăng ký mua nhà trong đợt mở bán tiếp theo vào năm sau. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư thường lách luật bằng cách hướng dẫn người mua nhờ người thân, bạn bè đứng tên hộ. Chính vì vậy, theo lãnh đạo Công ty Vạn Thái Land, luật lần này bỏ điều kiện cư trú là rất tốt vì quy định này không có ý nghĩa gì, chỉ làm khổ người dân, khổ DN.

"Nhiều trường hợp nay ở chỗ này, mai ở chỗ kia nên điều kiện về thường trú không đủ năm. Với quy định này, người dân bị thiệt hại vì không mua được nhà, DN cũng thiệt hại vì xây nhà xong bán không được lại phải dùng chiêu trò, thậm chí ôm hàng. Chúng tôi đã làm mấy dự án NOXH rồi nhưng gặp quá nhiều vấn đề, quá nhiều rào cản, thị trường cũng đang khó khăn nên hiện nay DN đang chậm lại để nghe ngóng thị trường, nghe ngóng chính sách. Nếu có chuyển biến tốt sẽ tiếp tục làm NOXH", vị này cho hay.

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh phân tích hiện nay Chính phủ đưa ra nhiều chính sách ưu đãi về tín dụng, thuế, chính sách… để thu hút, khuyến khích DN đầu tư vào NOXH. Đề án xây dựng 1 triệu căn NOXH cũng đã được ban hành. Không chỉ mở rộng ưu đãi cho DN mà còn mở rộng đối tượng, điều kiện cho người mua nhà. Trong đó, việc bỏ quy định về xác nhận nơi cư trú, vốn là nút thắt khiến nhiều người, nhất là người nhập cư vào TP.HCM làm việc không thể mua được NOXH thời gian qua, là rất đáng hoan nghênh. 

Theo ông Phan Công Chánh, TP.HCM phát triển như ngày hôm nay là nhờ một lượng lớn người dân nhập cư từ khắp nơi đổ về, trong đó nhiều sinh viên sau khi học xong ở lại lập nghiệp. Họ gắn bó với TP, có ý định sinh kế lâu dài nên nhu cầu về chỗ ở là rất lớn. Tuy nhiên khi mua NOXH, việc xác định cư trú cùng quy định phải xác nhận thu nhập, điều kiện về nhà ở là vô cùng khó khăn. Do vậy, bỏ quy định về xác nhận cư trú sẽ tạo điều kiện để người trẻ, người nhập cư dễ dàng mua được nhà. 

"Từ trước đến nay, vấn đề xác nhận cư trú là một rào cản bởi khi chọn lọc hồ sơ để xét duyệt, cơ quan thẩm định sẽ đánh rớt các hồ sơ không đủ điều kiện thường trú một năm trở lên. Thực tế rất nhiều người, nhất là người trẻ độc thân, sinh viên, người nhập cư khi sống ở TP.HCM không quan tâm nhiều đến việc đăng ký thường trú. Chỉ đến khi làm hồ sơ, bị loại mới ngã ngửa. Do đó, với việc giảm bớt các quy định để được mua NOXH sẽ tạo điều kiện cho nhiều người mua được nhà, từ đó thu hút được nguồn nhân lực, nhất là nhân lực trẻ, chất lượng", ông Chánh phân tích.

Tháo nốt các thủ tục không cần thiết

Vui mừng vì quy định mua, thuê mua NOXH của người dân được thông thoáng hơn, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, một DN cũng chuyên làm NOXH, cho biết trước đây các điều kiện cho người dân mua NOXH gồm xác nhận cư trú, xác nhận có nhà hay không và xác nhận thu nhập. Trong 3 cái khó này đã bỏ được một là xác nhận cư trú, nhưng vẫn còn 2 điều khó.

Bên cạnh đó, ông Nghĩa cũng băn khoăn rằng bỏ điều kiện cư trú thì người dân ở các tỉnh có được mua NOXH tại TP.HCM hay không? Nếu có thì khả năng người dân các nơi khác sẽ kéo về TP mua là rất lớn. Khi đó sẽ xảy ra nghịch lý TP.HCM không đáp ứng được nhu cầu trong khi các địa phương xây NOXH lại có nguy cơ bị ế. Rồi bỏ xác nhận nơi cư trú thì người dân xác nhận về nhà ở, về thu nhập ở đâu? Nơi mua nhà hay nơi họ đang sống? Nếu về tỉnh xác nhận thì bất cập vì như vậy TP.HCM không thể có đủ NOXH để bán. Còn nếu xác nhận ở TP.HCM thì chính quyền TP làm sao biết được người đó thu nhập thế nào, đã có nhà hay không có nhà. "Dù biết rằng bỏ được thủ tục nào thì hay thủ tục đó nhưng chúng ta cũng phải lường trước được các vấn đề có thể nảy sinh. Phải chờ thông tư và nghị định hướng dẫn thế nào vì phải đầu năm 2025 luật mới có hiệu lực", ông Nghĩa nói.

Từng đấu tranh rất quyết liệt cho việc nới lỏng điều kiện mua NOXH, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, bày tỏ vui mừng khi bất cập về điều kiện cư trú đã được loại bỏ trong luật Nhà ở 2023. Tuy nhiên vẫn còn 2 vướng mắc là xác nhận về nhà ở và thu nhập (người lao động được mua NOXH thuộc diện không đóng thuế thu nhập cá nhân). Như vậy, ngay cả khi luật mới có hiệu lực vào đầu năm 2025, quy trình theo luật cũ vẫn gây khó cho người dân. Vì thế cần tiếp tục tháo gỡ nút thắt trong các quy định còn bất cập để giúp người mua tiếp cận NOXH thuận lợi hơn.

Ông Châu kiến nghị cần sớm nâng cả mức đóng thuế thu nhập cá nhân và mức giảm trừ gia cảnh ít nhất 25%, tức tăng mức thu nhập tối thiểu không phải chịu thuế thu nhập cá nhân từ 11 lên 13 triệu đồng và tăng mức giảm trừ gia cảnh từ 4,4 triệu lên 5,5 triệu đồng mỗi tháng. "Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực kể từ ngày 1.1.2025, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng sớm hơn đối với các quy định về NOXH và hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để đáp ứng nhu cầu cấp bách và nguyện vọng của người dân có liên quan. Đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội và công tác chỉnh trang tái phát triển đô thị", ông Châu kiến nghị. 

Tổ chức tín dụng được cho vay mua NOXH

Nếu như trước đây luật không cho phép các tổ chức tín dụng tham gia cho vay mua, thuê mua NOXH, thì nay luật Nhà ở 2023 quy định tổ chức tín dụng do nhà nước chỉ định được cho các đối tượng hưởng chính sách NOXH mua, thuê mua NOXH hoặc tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở… Quy định này đã khắc phục được bất cập của luật Nhà ở 2014 trước đây khi không cho phép các tổ chức tín dụng này cho vay để mua, thuê mua NOXH.

Dành quỹ đất làm NOXH

Theo luật Nhà ở 2023, các DN đầu tư dự án nhà ở thương mại tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH hoặc bố trí quỹ đất khác tương đương hoặc đóng tiền tương đương. Đối với các đô thị khác, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để quy định tiêu chí đối với dự án nhà ở thương mại phải dành xây dựng NOXH. Quy định này rất cần thiết, hợp tình hợp lý, sát thực tiễn, nhằm thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư, huy động nguồn lực từ tất cả chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để tham gia phát triển NOXH. Quy định này cũng khắc phục được các bất cập của luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 100 trước đây.

Nhiều ưu đãi cho DN đầu tư NOXH

Luật Nhà ở 2023 quy định DN xây dựng NOXH không phải bằng vốn ngân sách nhà nước được hưởng các ưu đãi như: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN theo quy định của pháp luật về thuế. Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NOXH. Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất hoặc 20% diện tích sàn nhà ở dự án để kinh doanh thương mại.

 Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích thương mại vào giá thành NOXH và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này. Được vay vốn với lãi suất ưu đãi. 

Trường hợp xây dựng NOXH để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng NOXH để bán, cho thuê mua. Được UBND cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án.