Thị trường bất động sản nóng - lạnh thất thường: Thuốc nào chữa bệnh trầm kha?

Nóng lạnh thất thường – căn bệnh kinh niên của thị trường bất động sản

Báo cáo tháng 7/2022 của Công ty DKRA Việt Nam ghi nhận thanh khoản căn hộ tại thị trường TP. HCM và vùng phụ cận (Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) tiếp tục lao dốc, nối tiếp đà giảm từ nửa cuối quý II/2022 đến nay.

Cụ thể, thị trường chung tiêu thụ được 1.171 căn, giảm một nửa so với tháng trước và chỉ bằng 17% so với tháng 5. So với cùng kỳ năm trước, số này giảm tới 85%. Dù vậy, toàn thị trường vẫn có nhiều đợt tăng giá do khan hiếm nguồn cung, chi phí nguyên vật liệu tăng mạnh.

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) tháng 7/2022 công bố bởi Batdongsan.com.vn cho thấy tại TP. HCM, căn hộ chung cư phục vụ người có nhu cầu tìm mua để ở giảm 3% trong 7 tháng năm nay so với cùng kỳ năm trước.

Tại tỉnh Đồng Nai, thời điểm tháng 3/2022, thị trường cực kỳ sôi động, nhu cầu mua nhà riêng lẻ tăng đến 29%, đất nền tăng 39%, biệt thự tăng đến 61% so với tháng 2/2022. Tuy nhiên, sang các tháng 4, 5, 6, thị trường đột ngột giảm, mức độ quan tâm BĐS trong 5 tháng đầu năm 2022 tại Đồng Nai giảm đến 14%. Trong đó, đất nền dự án giảm 31%, nhà riêng lẻ giảm 22%.

Với đất nền, lượng giao dịch giảm mạnh nhất là tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (39%), Bình Dương (18%), Đồng Nai (17%). Riêng tỉnh Tây Ninh lại tăng rất mạnh (đến 60%). Tuy nhiên, bất thường là trong khi nhu cầu giảm mạnh nhưng giá bán đất nền tại nhiều tỉnh lại tăng cao. Chẳng hạn, tại thị xã Phú Mỹ (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) trong 5 tháng đầu năm giá tăng đến 22%; tại huyện Long Điền tăng 13%.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, thị trường BĐS quý II năm nay có lượng giao dịch đất nền sụt giảm đột ngột (lượng giao dịch giảm gần 30% so với quý I và 20% so với cùng kỳ năm trước). Nhà ở riêng lẻ giao dịch giảm mạnh nhất trong các loại hình với lượng giao dịch sụt giảm khoảng 36% so với quý I và 45% so với cùng kỳ năm trước.

“Bằng giờ này năm ngoái, TP. HCM và tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cùng đang căng mình chống dịch, vậy mà nhà đầu tư thứ cấp đi tìm mua đất vẫn rất đông. Độ sốt nóng lên tới đỉnh điểm là cuối năm 2021 và từ đầu năm 2022 thì sụt giảm dần. Ngay cả những người kinh doanh giàu kinh nghiệm cũng khó đoán định những cơn sốt nóng, lạnh thất thường của thị trường BĐS”, anh Hoàng Văn Chiến, một môi giới tại thị xã Phú Mỹ, nơi đất nền tăng chóng mặt vào năm ngoái chia sẻ. 

Thuốc nào chữa bệnh trầm kha?

Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa, chuyên gia BĐS tại TP. HCM cho rằng, những trồi sụt, sốt nóng và đóng băng giao dịch trên thị trường BĐS giống như một căn bệnh kinh niên mà chữa hoài không hết.

Nguyên nhân sâu xa từ các điều chỉnh trong chính sách quản lý nhà nước về đất đai và có cả phạm vi từng địa phương. Điển hình là việc duy trì đền bù giải phóng mặt bằng theo khung giá và bảng giá đất của địa phương, có khoảng cách xa so với giá thị trường, tạo tâm lý người dân săn tìm mua đất ở, đất nông nghiệp ở gần các khu chuẩn bị làm dự án với giá sang tay ngày càng tăng.

Cơ quan quản lý cũng chưa tạo tập được sơ đồ bảng giá đất minh bạch và kéo gần khoảng cách chênh lệch giữa khu vực. Ví dụ giá BĐS ở quận 1, TP. HCM có thể chênh lệch hàng chục lần tùy vị trí mặt đường hay hẻm dù cùng một quận. Ngay trong cùng một huyện, xã cũng có sự chênh lệch khác biệt giá cả khá nhiều vì gắn liền với nhu cầu, khả năng tập quán kinh doanh mặt phố, mặt tiền của người sở hữu.

Mặt khác, những cơn sốt nóng - lạnh có quan hệ tương hỗ hết sức chặt chẽ với phong trào lập quy hoạch, nhiều khi chỉ là quy hoạch treo sơ sài ở mức ý tưởng thiếu tính khả thi nhưng bị lợi dụng để các cò mồi tung “chiêu” tạo sốt. Thị trường nóng lạnh còn tiếp tục chịu ảnh hưởng đậm nét của sự nhận thức của người mua đầu cơ, tâm lý bầy đàn, hiệu ứng đám đông nhiều năm qua đòi hỏi Nhà nước phải có cách quản lý ở tầm vĩ mô ổn định.

Còn theo bà Vy Thùy Ánh, thị trường BĐS còn thiếu sự phát triển tương xứng của bộ phận thị trường nhà cho thuê, nhà dành cho người có thu nhập thấp. Các loại hình nhà ở còn đơn điệu về chủng loại, quy mô, diện tích. Những chủ thể tham gia thị trường cũng mới chỉ tập trung vào những người có thu nhập và mức sống trung lưu trở lên. Thị trường còn thưa thớt các công ty quỹ đầu tư, kinh doanh nhà đất chuyên nghiệp. Nông dân và thị dân có thu nhập thấp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cả người nước ngoài mới chỉ tham gia hạn chế vào thị trường.

Để chữa căn bệnh kinh niên, tạo lập thị trường ổn đỉnh, theo Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa, cần lập lại nguyên tắc giao dịch BĐS phải chính thức qua các cơ quan nhà nước hoặc trung tâm, sàn giao dịch với mức thuế sang nhượng tương xứng và minh bạch. Cần phải dẹp bỏ các giao dịch đang rôm rả tập trung ở các trung tâm môi giới nhà đất, các “cò đất” nghiệp dư đủ loại, không chịu các chế tài về chất lượng và nghĩa vụ dịch vụ của mình.

Cần dẹp bỏ các giao dịch rôm rả của "cò đất"

Hệ thống thông tin về các quy hoạch, dự án, kế hoạch, đầu tư phát triển dự án và kinh tế của chính quyền các cấp phải công khai, minh bạch và chính xác. “Địa phương che giấu thông tin quy hoạch và biến thành đặc quyền, nguồn lợi cho một bộ phận lợi ích nhóm sẽ gây tác hại khôn lường cho sự phát triển cho thị trường BĐS, cho hiệu quả đầu tư xã hội nói chung và gây những bi kịch dở khóc, dở cười cho người mua – kẻ bán”, ông Hòa cho biết.

Có kinh nghiệm nhiều năm trong điều hành dự án BĐS, bà Lệ Hà cho rằng, các địa phương cần có kế hoạch điều tiết quỹ đất ra thị trường thông qua việc tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất minh bạch cho để các nhà phát triển dự án “thi thố” năng lực. “Nhà nước phải đóng vai trò chủ động để điều phối thị trường, nếu quỹ đất sạch chỉ rơi vào tay một số nhà đầu tư thân cận vì lợi ích nhóm thì giá cả thị trường BĐS vẫn chưa hết bị lũng đoạn, vẫn còn nóng - lạnh thất thường”, bà Hà chia sẻ.