Đầu tư BĐS TP.HCM: Cơ hội nào ở Củ Chi, Hóc Môn?

Giá đất tăng nhanh

Theo kế hoạch xây dựng đề án đầu tư các huyện thành quận giai đoạn 2021- 2030 của TP. HCM, thì huyện Hóc Môn sẽ thành quận (hoặc thành phố thuộc thành phố) trước năm 2025; huyện Củ Chi thành quận trong giai đoạn 2025 - 2030. Từ khi có thông tin này, ở 2 huyện Hóc Môn và Củ Chi, việc mua bán nhà đất đã trở nên rầm rộ. Đất ruộng lúa ở đây được hét giá hàng chục triệu đồng/m2; có khu đất nông nghiệp phân lô hét giá hàng chục tỷ đồng. Các loại đất ở đây, từ đất thổ cư, đất thổ cư xen lẫn đất nông nghiệp cho đến đất trồng cây lâu năm… đều được chào bán.

Tại Hóc Môn, ghi nhận trên các trang rao bán nhà đất, từ đầu năm đến nay giá nhà đất trung bình tại thị trấn có nơi tăng tới 44,6%. Còn tại Củ Chi, giá nhà mặt phố trung bình đã tăng 34%, giá đất trung bình tăng tới 42%. Giá nhà đất ở Củ Chi thuộc khu vực giáp ranh với quận 12, huyện Hóc Môn, Bình Dương và gần các tuyến đường huyết mạch như quốc lộ 22 (đường Xuyên Á), trung tâm hành chính huyện, hoặc dọc bờ sông Sài Gòn… tăng nhanh với biên độ lớn.

Theo báo cáo thị trường bất động sản của DKRA, những thông tin định hướng quy hoạch lên quận/thành phố của các huyện vùng ven TP. HCM đã tác động lên giá chào bán thứ cấp ở các dự án, ghi nhận phổ biến tăng 10% – 18% so với thời điểm trước Tết. Giám đốc một công ty bất động sản cho biết, sau khi có thông tin quy hoạch lên quận, thành phố hay các dự án hạ tầng giao thông thì giá nhà đất ở Hóc Môn, Củ Chi đã có bước giá mới, tăng 20% - 50%.

Cơ hội đến từ việc chưa hoàn chỉnh

Đây không phải là lần đầu tiên sốt đất diễn ra tại 2 huyện vùng ven này. Đất Củ Chi đã từng nóng sốt khi các doanh nghiệp đề xuất đầu tư dự án quy mô lớn. Thực tế Củ Chi và Hóc Môn vẫn là những khu vực phát triển chưa tương xứng với tiềm năng. Nhiều tuyến đường quan trọng của Hóc Môn và Củ Chi như quốc lộ 22 hay các tuyến tỉnh lộ 8, 9… vẫn còn quá tải.

Ngoài ra, hai huyện này cũng còn nhiều tuyến đường nông thôn nhỏ hẹp khiến cho việc kết nối với khu vực trung tâm thành phố chưa thuận tiện và năng lực vận tải bị hạn chế nhiều. Nhiều dự án khu đô thị, khu dân cư không thể triển khai theo đúng kế hoạch khiến cho các nhà đầu tư khác có tâm lý ngần ngại trong việc “rót vốn” vào hai địa phương này.

Nhưng ở góc độ khác, chính vì chưa phát triển hoàn thiện, Hóc Môn, Củ Chi được xem là những “vùng trũng” còn lại của thị trường bất động sản TP. HCM, còn rất nhiều tiềm năng phát triển, đáng để cho các nhà đầu tư quan tâm. Theo Colliers Việt Nam, bất động sản Củ Chi và Hóc Môn có nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai. Đó là do quỹ đất ở hai địa phương này còn nhiều và mặt bằng giá còn thấp so với các khu vực khác của TP. HCM. Cơ sở hạ tầng tại đây đang được đầu tư phát triển với nhiều dự án quy mô, có khả năng kết nối liên vùng và với cả thị trường Campuchia.

Thêm vào đó, việc ngày càng có nhiều nhà đầu tư đến với Hóc Môn và Củ Chi sẽ góp phần thúc đẩy nhanh hơn đà phát triển của các địa phương này. Theo định hướng phát triển, khu đô thị Tây Bắc trong tương lai sẽ có các chức năng như dịch vụ, thương mại, y tế, văn hóa, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao và nghỉ dưỡng vui chơi giải trí. Do phát triển chậm hơn, Củ Chi và Hóc Môn có thể có được nhiều kinh nghiệm về quy hoạch, có thể phát triển “xanh” hơn, bền vững hơn với các mô hình đô thị thông minh, đô thị sinh thái.

Trước thực trạng sốt đất đang diễn ra tại Củ Chi, Hóc Môn, nhiều nhà đầu tư đánh giá thực trạng này cũng tương tự như cơn sốt đất cách đây 5 năm khi thông tin các “siêu dự án” đô thị, đường ven sông được đề xuất đầu tư tại đây. Nhưng khi các dự án này không được chấp thuận, giá nhà đất tại đây lại trở về như cũ sau khi “cò” đất rút đi.

Chuyên gia bất động sản lưu ý, các dự án ở huyện Hóc Môn, Củ Chi chỉ là mới kêu gọi, chưa có nhà đầu tư nào chính thức tham gia vào, cũng chưa có quy hoạch cụ thể ... Vì vậy, người mua đất lúc này có thể sẽ gặp rủi ro, nhất là những người đầu cơ, lướt sóng hay dùng tiền vay, mua xong mà không bán được hoặc bị vướng quy hoạch sẽ rất khó khăn.

Tương lai khu tây bắc TP. HCM

Hai huyện Củ Chi và Hóc Môn có diện tích lớn, có quy mô trên 1 triệu dân nhưng phát triển chưa xứng tầm. Chính vì vậy, TP. HCM đang thúc đẩy 2 huyện phát triển mạnh mẽ hơn, đặc biệt là về hạ tầng. Chủ trương phát triển 2 huyện thành thành phố sẽ giúp 2 huyện trở thành thành phố sinh thái phía tây bắc của TP. HCM.

Theo đề án quy hoạch, dự kiến khu đô thị Tây Bắc sẽ là một trong những khu vực có quy mô rộng lớn bậc nhất TP. HCM. Khu vực này kết nối với trung tâm hiện hữu qua hệ thống giao thông trọng điểm như Quốc lộ 22, metro số 2 Bến Thành – Tham Lương - Củ Chi. Việc phát triển khu đô thị Tây Bắc được xem là chìa khóa để thu hút thêm dòng vốn đầu tư, gia tăng dân số và tạo lực đẩy đưa vùng trở thành một cực tăng trưởng kinh tế quan trọng của TP. HCM.

Theo đề xuất, vùng Tây Bắc TP. HCM có thể phát triển theo 3 định hướng cốt lõi là hình thành đô thị sinh thái, phát triển công nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao và dịch vụ; ngoài ra có thể áp dụng mô hình có quy mô lớn như TP. Thủ Đức vào đô thị quy mô này.

Sau hội nghị xúc tiến đầu tư vào Hóc Môn, Củ Chi vào tháng 4/2022 được nhiều nhà đầu tư quan tâm, nhiều dự án được ghi nhớ, trao giấy phép. Dự kiến tháng 6/2022 UBND TP. HCM sẽ làm việc với hai huyện để triển khai công việc cụ thể. Dự án cao tốc TP. HCM - Mộc Bài cũng sẽ được UBND TP. HCM trình Thủ tướng trong tháng 6/2022. Về dự án Safari, hiện TP. HCM đang giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc tính lại công năng để thu hút được đầu tư, cũng hoàn thành trong 6 tháng đầu năm 2022.

Lực đẩy cho tiềm năng của vùng còn đến từ loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang trong quá trình triển khai. Đó là dự án đầu tư mở rộng Quốc lộ N2, các tuyến vành đai 3, vành đai 4, nâng cấp đường tỉnh 830, đường tỉnh 824 và gần đây là tuyến đường tỉnh 823D kết nối Long An – TP. HCM với tổng mức đầu tư hơn 1.490 tỷ đồng…