Thị trường văn phòng cho thuê TP. HCM: Ván cờ đang đảo ngược

Chủ nhà tự tin tăng giá cho thuê

Theo Jones Lang LaSalle (JLL), kể từ năm 2015, thị trường văn phòng cho thuê TP. HCM đã đón nhận lượng cầu vượt dự kiến với diện tích thuê ròng khá ấn tượng trên tất cả các phân khúc.

Riêng trong năm 2017, thị trường chào đón 4 tòa nhà Hạng A và Hạng B gia nhập thị trường, ba trong số đố ghi nhận đạt tỷ lệ lấp đầy trên 70% tại thời điểm mở cửa.

Báo cáo của JLL cho biết tỷ lệ lấp đầy trung bình văn phòng Hạng A và Hạng B tại TP. HCM cao hơn 94%. Điều này cho thấy nhu cầu rất lớn trên thị trường đối với các tòa nhà Hạng A và Hạng B gồm cả tòa nhà cũ và mới.

"Chúng tôi tin rằng việc thiếu nguồn cung trong ngắn hạn dẫn đến giá thuê tăng sẽ tiếp tục thúc đẩy dòng vốn đầu tư vào thị trường văn phòng tại TP. HCM và Việt Nam, từ cả chủ đầu tư hiện tại và chủ đầu tư mới gia nhập vào thị trường", Greg Ohan, Giám đốc phát triển kinh doanh tại Việt Nam của JLL, cho biết.

Tỷ lệ lấp đầy các tòa văn phòng tại TP. HCM lên tới 94%

Bà Trang Bùi, Giám đốc Thị trường Việt Nam tại JLL, nói rằng với quỹ đất hạn chế, các khách hàng của JLL (chủ tòa nhà văn phòng – PV) đã không lo lắng đến tỷ lệ lấp đầy. Thay vào đó, mối quan tâm lớn nhất của họ là làm thế nào để có thể tìm được dự án tiếp theo? Và làm thế nào để hoàn thành nó càng nhanh càng tốt?

"Trong bối cảnh hiện tại, chúng tôi nhìn thấy ván cờ được đảo ngược và đây đang là thời điểm của chủ nhà - điều này đã khiến các chủ nhà tự tin nâng cao giá thuê. Giá thuê tại CBD (central business district – khu thương mại trung tâm) đã chạm mức cao kỷ lục từ năm 2006 đến năm 2017", bà Trang Bùi thông tin.

Được biết mức giá trung bình văn phòng Hạng A đã hồi phục mạnh mẽ trong vòng 2 năm qua và đạt mức 38,9USD/m2/tháng, nhờ vào nhu cầu tăng cao đi đôi với chất lượng cao hơn nữa từ các toà nhà mới hoàn thành.

Mức giá trung bình văn phòng Hạng B cũng liên tục tăng hàng năm, đạt 22,3USD/m2/tháng, đặc biệt là khi các tòa nhà Hạng A mới gia nhập thị trường đã đẩy giá thuê cao hơn 10USD/m2/tháng so với các tòa nhà trưởng thành (tòa nhà xây dựng trước năm 2010).

Quy mô thuê văn phòng trung bình hiện cũng đã tăng gấp đôi khi các công ty tiếp tục mở rộng và những công ty mới tham gia vào thị trường.

Theo ghi nhận từ các giao dịch của JLL, quy mô trung bình của khách thuê trên thị trường TP. HCM tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái lên đến 500m2 – 600m2.

"Các ngành mới nổi như thương mại điện tử đang thúc đẩy nhu cầu văn phòng lên những tầm cao mới chưa từng có ở Việt Nam. JLL đã ghi nhận và hoàn tất một giao dịch thuê văn phòng lớn nhất trong lịch sử tại TP. HCM với diện tích 9.000 m2 cho công ty thuộc lĩnh vực thương mại điện tử trong một toà nhà văn phòng Hạng A mới hoàn thành vào năm 2017.

"Các lĩnh vực khác như co-working, logistics và sản xuất cũng chiếm phần lớn trong tỷ lệ hấp thụ nhanh của thị trường văn phòng TP. HCM và chúng tôi dự đoán xu hướng này sẽ tiếp tục từ 2018 đến 2019", Greg Ohan cho biết.

Thủ Thiêm là vùng đất hứa cho thị trường văn phòng TP. HCM?

Theo đánh giá của JLL, với quỹ đất và cơ hội hạn hẹp tại CBD, các chủ đầu tư (cả mới và cũ) đều đang gặp phải một thách thức: đâu là nơi đáng để đầu tư?

"Khách thuê đang dần nhìn ra khỏi khu vực trung tâm truyền thống, điển hình là khu đô thị mới Thủ Thiêm – nơi được xem là trung tâm thương mại mới của TP. HCM trong tương lai", Greg Ohan nói.

Theo báo cáo của JLL, kế hoạch tổng thể của Thủ Thiêm sẽ giảm bớt những áp lực mà TP. HCM đang phải đối mặt. Bán đảo này sỡ hữu 657ha đất nằm đối diện với khu trung tâm kinh tế hành chính hiện tại qua bờ bên kia sông Sài Gòn. Quy mô toàn khu bao gồm 176 lô đất với khoảng 3,2 triệu m2 sàn nhà ở, và 3,4 triệu m2 sàn thương mại.

Thủ Thiêm sẽ là nơi sinh sống và làm việc của 145.000 cư dân và 217.000 nhân viên. Khu trung tâm tài chính mới sẽ là nơi có nhiều trụ sở chính của các tập đoàn kinh tế và sẽ trở thành một điểm đến sôi động kết hợp các khu nhà ở, văn phòng, trung tâm mua sắm, khách sạn và căn hộ dịch vụ.

Thủ Thiêm sẽ là vùng đất hứa cho thị trường văn phòng cho thuê TP. HCM

"Giống như kinh nghiệm rút ra từ các thị trường tương tự như Cửu Long ở Hồng Kông, Phố Đông ở Trung Quốc và thành phố Bonifacio Global ở Philippine, JLL tin rằng những người đến sớm và sử dụng được diện tích lớn dọc bờ sông sẽ được hưởng các lợi thế đầu tiên về cơ hội, vị trí và tầm nhìn. Chúng tôi kỳ vọng sự cân nhắc di chuyển sẽ được đáp ứng bằng các lợi ích trung và dài hạn như giá thuê cạnh tranh với chi phí thấp, không gian mở với mật độ xây dựng thấp, cơ sở hạ tầng và kết nối dễ dàng hơn với hành lang tăng trưởng của TP. HCM", báo cáo của JLL viết.

Tuy nhiên, JLL cho rằng các yếu tố thị trường bên ngoài, những thách thức tồn tại chủ yếu là sự thiếu hụt hỗ trợ cho phát triển cơ sở hạ tầng và thiếu các chính sách ưu đãi để khuyến khích đầu tư thêm vào khu đô thị mới.