Tín dụng dùng đất làm nơi 'dụng võ': Vốn vào BĐS 'áp đảo' sản xuất?

Tín dụng dùng đất để “dụng võ”

Thống kê mới nhất của NHNN cho thấy, tính đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 17,14 triệu tỷ đồng, tăng 11,08% so cuối năm 2024.

Còn theo báo cáo ngành ngân hàng mới đây, các chuyên gia phân tích S&I Ratings nhận định, mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% của Chính phủ là khả thi, thậm chí, mức tăng trưởng có thể lên tới 17 – 18% nếu nhu cầu vốn duy trì tích cực cùng với đà phục hồi của nền kinh tế. Đặc biệt, một số ngân hàng TMCP lớn như MBBank, VPBank và HDBank nhiều khả năng sẽ có tốc độ tăng trưởng tín dụng vượt trội (25 – 30%) so với toàn ngành trong năm nay. Ở góc độ lạc quan hơn, theo UOB, với mặt bằng lãi suất hiện nay, tín dụng toàn hệ thống có thể tăng trưởng 19 – 20% trong năm 2025.

Với một lượng vốn khổng lồ được bơm ra nền kinh tế để hỗ trợ cho mục tiêu tăng trưởng GDP cao, ngay từ đầu năm, NHNN đã điều chỉnh/định hướng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng đi kèm yêu cầu kiểm soát chất lượng tín dụng và phân bổ vốn vào lĩnh vực ưu tiên - sản xuất, xuất khẩu, chuyển đổi xanh - số.

Tuy nhiên, đi sâu vào phân tích cơ cấu tín dụng 8 tháng năm 2025, có thể thấy rằng mục tiêu phân bổ tín dụng mạnh vào các lĩnh vực ưu tiên của NHNN dường như vẫn chưa đạt được.

Theo ông Nguyễn Minh Hạnh - Giám đốc Trung tâm Phân tích SHS Research, bức tranh hiện tại cho thấy tín dụng vẫn nghiêng về bất động sản (18.05% CAGR) trong khi đó, tín dụng chứng khoán nhìn tăng mạnh (57.26% CAGR) nhưng “tỷ trọng” này vốn dĩ rất nhỏ, nên ảnh hưởng tổng thể không lớn. Các nhóm còn lại như công nghiệp – xây dựng, xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa đều tăng nhưng chưa áp đảo.

Tính đến cuối quý II/2025, dư nợ bất động sản đạt 3,18 triệu tỷ đồng, tương đương 18,5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong đó, hơn một nửa (khoảng 1,65 triệu tỷ đồng) là cho vay kinh doanh bất động sản, tăng 13% so với cuối 2024 nhanh hơn nhiều so với mức tăng tín dụng chung 9,9%.

“Bất động sản đang là ‘máy hút vốn’ lớn. Từ đầu năm, cứ 100 đồng tín dụng tăng thêm thì khoảng 35 đồng phân bổ vào bất động sản. Nếu kéo dài từ cuối 2022, bình quân gần 30 đồng/100 đồng đi vào lĩnh vực này, trong đó, khoảng 20 đồng cho doanh nghiệp phát triển dự án và 10 đồng cho vay mua tự sử dụng”, đại diện SHS Research cho hay.

Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, xu hướng còn rõ hơn: chỉ trong 6 tháng, cho vay kinh doanh bất động sản đã tăng gần 20%, cao hơn hẳn so với công nghiệp chế biến hay thương mại. Các báo cáo ngành cũng xác nhận vốn chủ yếu đang tìm đến chủ đầu tư dự án để hoàn thiện công trình, thay vì chảy thẳng vào tay người mua nhà. Có thể hiểu, ngân hàng chọn nơi vốn có khả năng “hấp thụ” ngay bởi giải ngân cho dự án vừa giúp khơi thông hàng tồn kho, vừa tạo việc làm cho nhiều ngành liên đới.

Trái lại, tín dụng cho sản xuất - kinh doanh thuần túy tăng rất chậm. Nhiều doanh nghiệp công nghiệp, nông nghiệp gần như không mặn mà vay dù mặt bằng lãi suất đang ở mức thấp.

“Nhìn vào toàn cảnh, dễ thấy tiền đang ‘tìm đất dụng võ’ và lúc này, bất động sản trở thành nơi đón nhận”, ông Hạnh cho hay.

Cuộc chạy tiếp sức giữa bất động sản – sản xuất

Tuy nhiên, phân tích sâu hơn, đại diện SHS Research cho hay, mặc dù tín dụng bất động sản “tăng tốc” thời gian qua nhưng nói tín dụng bất động sản lấn át tín dụng sản xuất là chưa chính xác.

“Không phải bất động sản ‘cướp’ phần của sản xuất, mà là khu vực sản xuất chưa đủ sức ăn hết miếng bánh tín dụng đó. Ngân hàng sẵn vốn, thậm chí thừa vốn, nhưng doanh nghiệp không mặn mà vay”, ông nói.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp sản xuất không vay do không thấy đầu ra. Xuất khẩu tăng chậm, sức mua trong nước chưa cải thiện, tồn kho chất cao. Trong bối cảnh đó, vay thêm chỉ khiến gánh nặng tài chính lớn hơn, nhất là khi sản phẩm làm ra khó tiêu thụ. Không ít doanh nghiệp chọn cách thu hẹp quy mô, thậm chí bán tài sản để trả nợ cũ, hơn là vay mới.

Nói cách khác, nút thắt chính không nằm ở phía ngân hàng, mà nằm ở phía cầu tín dụng. Khi triển vọng thị trường chưa sáng sủa, doanh nghiệp chưa muốn mạo hiểm, dù vốn có sẵn và lãi suất thấp. Như Chủ tịch HUBA từng thừa nhận: “Vốn không còn khó, cái khó là doanh nghiệp không cần vay”.

“Và khi sức hấp thụ của sản xuất yếu, tất yếu dòng tiền sẽ tìm sang những kênh khác nơi còn khoảng trống như chứng khoán hay bất động sản. Tiền luôn tìm đường, chỗ nào có khe hở thì nó sẽ chảy vào đó”, ông Nguyễn Minh Hạnh cho hay.

Chưa kể, theo đại diện SHS Research, trong lựa chọn cho vay, ngân hàng tính toán rất thực tế giữa rủi ro và lợi nhuận. Nếu một dự án sản xuất có triển vọng khả thi, lợi nhuận chắc chắn, ngân hàng sẽ sẵn sàng đồng hành vì về dài hạn, đây là nhóm khách hàng an toàn hơn.

Nhưng thực tế lại ngược lại. Định giá, thẩm định một dự án nhà đất thường dễ hơn nhiều so với dự án nhà máy. Đất đai, công trình có thể cầm cố, thanh lý với giá trị ổn định, trong khi máy móc, thiết bị mất giá nhanh, đầu ra sản xuất thì mù mờ. Chưa kể, cho vay bất động sản thường chia nhỏ theo tiến độ, ngân hàng dễ kiểm soát hơn; còn vay xây dựng nhà máy thường phải giải ngân một lần lớn, kéo dài hàng chục năm.

“Đặt mình vào vị trí ngân hàng, sự ‘ưu ái’ bất động sản không hẳn thiên vị mà là logic tài chính”, ông cho hay.

Chính vì vậy, đại diện SHS cho rằng, không thể chỉ dùng mệnh lệnh hành chính để “đẩy” vốn vào nơi vốn chưa hấp thụ được. “Nếu chặn bất động sản quá gắt, dòng vốn có thể không sang sản xuất mà nằm chết trong ngân hàng, hoặc chảy vòng ra những kênh phi chính thức khó kiểm soát. Vấn đề cốt lõi không phải là ai lấn át ai, mà là làm thế nào để toàn bộ chiếc bánh kinh tế nở ra, để sản xuất có đất sống và đủ sức hút dòng vốn về mình”, ông nhấn mạnh.

Liên hệ ra thị trường quốc tế, ông cho biết sau khủng hoảng 2008, Mỹ phục hồi nhờ thị trường nhà ở sớm khởi sắc, kéo theo đầu tư xây dựng và tạo hiệu ứng tài sản giúp người dân mạnh dạn chi tiêu, trong khi đầu tư doanh nghiệp phục hồi muộn hơn. Việt Nam cũng có thể lặp lại kịch bản tương tự. Khi thị trường khó khăn, doanh nghiệp co lại, những khu vực nhạy với lãi suất như bất động sản, xây dựng có thể trở thành “đầu tàu” nhen nhóm phục hồi.

“Thay vì nhìn mối quan hệ tín dụng bất động sản – sản xuất kinh doanh như một cuộc tranh giành, nên coi đó là cuộc chạy tiếp sức luân phiên: bất động sản khởi động vòng đầu, sản xuất bắt nhịp vòng sau. Nếu được dẫn dắt đúng, hai lĩnh vực này không triệt tiêu nhau, mà sẽ bổ trợ, cùng tạo đà cho tăng trưởng bền vững”, ông Hạnh khẳng định.