Tái cơ cấu dòng vốn bất động sản, nguồn tiền đổ vào nhu cầu thực
(VNF) - Chính sách điều hành tín dụng mới cho thấy định hướng kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản nhưng vẫn ưu tiên các lĩnh vực phục vụ tăng trưởng kinh tế và nhu cầu thực.
Thống kê mới nhất của NHNN cho thấy, tính đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 17,14 triệu tỷ đồng, tăng 11,08% so cuối năm 2024.
Còn theo báo cáo ngành ngân hàng mới đây, các chuyên gia phân tích S&I Ratings nhận định, mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% của Chính phủ là khả thi, thậm chí, mức tăng trưởng có thể lên tới 17 – 18% nếu nhu cầu vốn duy trì tích cực cùng với đà phục hồi của nền kinh tế. Đặc biệt, một số ngân hàng TMCP lớn như MBBank, VPBank và HDBank nhiều khả năng sẽ có tốc độ tăng trưởng tín dụng vượt trội (25 – 30%) so với toàn ngành trong năm nay. Ở góc độ lạc quan hơn, theo UOB, với mặt bằng lãi suất hiện nay, tín dụng toàn hệ thống có thể tăng trưởng 19 – 20% trong năm 2025.
Với một lượng vốn khổng lồ được bơm ra nền kinh tế để hỗ trợ cho mục tiêu tăng trưởng GDP cao, ngay từ đầu năm, NHNN đã điều chỉnh/định hướng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng đi kèm yêu cầu kiểm soát chất lượng tín dụng và phân bổ vốn vào lĩnh vực ưu tiên - sản xuất, xuất khẩu, chuyển đổi xanh - số.
Tuy nhiên, đi sâu vào phân tích cơ cấu tín dụng 8 tháng năm 2025, có thể thấy rằng mục tiêu phân bổ tín dụng mạnh vào các lĩnh vực ưu tiên của NHNN dường như vẫn chưa đạt được.

Theo ông Nguyễn Minh Hạnh - Giám đốc Trung tâm Phân tích SHS Research, bức tranh hiện tại cho thấy tín dụng vẫn nghiêng về bất động sản (18.05% CAGR) trong khi đó, tín dụng chứng khoán nhìn tăng mạnh (57.26% CAGR) nhưng “tỷ trọng” này vốn dĩ rất nhỏ, nên ảnh hưởng tổng thể không lớn. Các nhóm còn lại như công nghiệp – xây dựng, xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa đều tăng nhưng chưa áp đảo.
Tính đến cuối quý II/2025, dư nợ bất động sản đạt 3,18 triệu tỷ đồng, tương đương 18,5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong đó, hơn một nửa (khoảng 1,65 triệu tỷ đồng) là cho vay kinh doanh bất động sản, tăng 13% so với cuối 2024 nhanh hơn nhiều so với mức tăng tín dụng chung 9,9%.
“Bất động sản đang là ‘máy hút vốn’ lớn. Từ đầu năm, cứ 100 đồng tín dụng tăng thêm thì khoảng 35 đồng phân bổ vào bất động sản. Nếu kéo dài từ cuối 2022, bình quân gần 30 đồng/100 đồng đi vào lĩnh vực này, trong đó, khoảng 20 đồng cho doanh nghiệp phát triển dự án và 10 đồng cho vay mua tự sử dụng”, đại diện SHS Research cho hay.
Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, xu hướng còn rõ hơn: chỉ trong 6 tháng, cho vay kinh doanh bất động sản đã tăng gần 20%, cao hơn hẳn so với công nghiệp chế biến hay thương mại. Các báo cáo ngành cũng xác nhận vốn chủ yếu đang tìm đến chủ đầu tư dự án để hoàn thiện công trình, thay vì chảy thẳng vào tay người mua nhà. Có thể hiểu, ngân hàng chọn nơi vốn có khả năng “hấp thụ” ngay bởi giải ngân cho dự án vừa giúp khơi thông hàng tồn kho, vừa tạo việc làm cho nhiều ngành liên đới.
Trái lại, tín dụng cho sản xuất - kinh doanh thuần túy tăng rất chậm. Nhiều doanh nghiệp công nghiệp, nông nghiệp gần như không mặn mà vay dù mặt bằng lãi suất đang ở mức thấp.
“Nhìn vào toàn cảnh, dễ thấy tiền đang ‘tìm đất dụng võ’ và lúc này, bất động sản trở thành nơi đón nhận”, ông Hạnh cho hay.
Tuy nhiên, phân tích sâu hơn, đại diện SHS Research cho hay, mặc dù tín dụng bất động sản “tăng tốc” thời gian qua nhưng nói tín dụng bất động sản lấn át tín dụng sản xuất là chưa chính xác.
“Không phải bất động sản ‘cướp’ phần của sản xuất, mà là khu vực sản xuất chưa đủ sức ăn hết miếng bánh tín dụng đó. Ngân hàng sẵn vốn, thậm chí thừa vốn, nhưng doanh nghiệp không mặn mà vay”, ông nói.
Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp sản xuất không vay do không thấy đầu ra. Xuất khẩu tăng chậm, sức mua trong nước chưa cải thiện, tồn kho chất cao. Trong bối cảnh đó, vay thêm chỉ khiến gánh nặng tài chính lớn hơn, nhất là khi sản phẩm làm ra khó tiêu thụ. Không ít doanh nghiệp chọn cách thu hẹp quy mô, thậm chí bán tài sản để trả nợ cũ, hơn là vay mới.
Nói cách khác, nút thắt chính không nằm ở phía ngân hàng, mà nằm ở phía cầu tín dụng. Khi triển vọng thị trường chưa sáng sủa, doanh nghiệp chưa muốn mạo hiểm, dù vốn có sẵn và lãi suất thấp. Như Chủ tịch HUBA từng thừa nhận: “Vốn không còn khó, cái khó là doanh nghiệp không cần vay”.
“Và khi sức hấp thụ của sản xuất yếu, tất yếu dòng tiền sẽ tìm sang những kênh khác nơi còn khoảng trống như chứng khoán hay bất động sản. Tiền luôn tìm đường, chỗ nào có khe hở thì nó sẽ chảy vào đó”, ông Nguyễn Minh Hạnh cho hay.

Chưa kể, theo đại diện SHS Research, trong lựa chọn cho vay, ngân hàng tính toán rất thực tế giữa rủi ro và lợi nhuận. Nếu một dự án sản xuất có triển vọng khả thi, lợi nhuận chắc chắn, ngân hàng sẽ sẵn sàng đồng hành vì về dài hạn, đây là nhóm khách hàng an toàn hơn.
Nhưng thực tế lại ngược lại. Định giá, thẩm định một dự án nhà đất thường dễ hơn nhiều so với dự án nhà máy. Đất đai, công trình có thể cầm cố, thanh lý với giá trị ổn định, trong khi máy móc, thiết bị mất giá nhanh, đầu ra sản xuất thì mù mờ. Chưa kể, cho vay bất động sản thường chia nhỏ theo tiến độ, ngân hàng dễ kiểm soát hơn; còn vay xây dựng nhà máy thường phải giải ngân một lần lớn, kéo dài hàng chục năm.
“Đặt mình vào vị trí ngân hàng, sự ‘ưu ái’ bất động sản không hẳn thiên vị mà là logic tài chính”, ông cho hay.
Chính vì vậy, đại diện SHS cho rằng, không thể chỉ dùng mệnh lệnh hành chính để “đẩy” vốn vào nơi vốn chưa hấp thụ được. “Nếu chặn bất động sản quá gắt, dòng vốn có thể không sang sản xuất mà nằm chết trong ngân hàng, hoặc chảy vòng ra những kênh phi chính thức khó kiểm soát. Vấn đề cốt lõi không phải là ai lấn át ai, mà là làm thế nào để toàn bộ chiếc bánh kinh tế nở ra, để sản xuất có đất sống và đủ sức hút dòng vốn về mình”, ông nhấn mạnh.
Liên hệ ra thị trường quốc tế, ông cho biết sau khủng hoảng 2008, Mỹ phục hồi nhờ thị trường nhà ở sớm khởi sắc, kéo theo đầu tư xây dựng và tạo hiệu ứng tài sản giúp người dân mạnh dạn chi tiêu, trong khi đầu tư doanh nghiệp phục hồi muộn hơn. Việt Nam cũng có thể lặp lại kịch bản tương tự. Khi thị trường khó khăn, doanh nghiệp co lại, những khu vực nhạy với lãi suất như bất động sản, xây dựng có thể trở thành “đầu tàu” nhen nhóm phục hồi.
“Thay vì nhìn mối quan hệ tín dụng bất động sản – sản xuất kinh doanh như một cuộc tranh giành, nên coi đó là cuộc chạy tiếp sức luân phiên: bất động sản khởi động vòng đầu, sản xuất bắt nhịp vòng sau. Nếu được dẫn dắt đúng, hai lĩnh vực này không triệt tiêu nhau, mà sẽ bổ trợ, cùng tạo đà cho tăng trưởng bền vững”, ông Hạnh khẳng định.
(VNF) - Chính sách điều hành tín dụng mới cho thấy định hướng kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản nhưng vẫn ưu tiên các lĩnh vực phục vụ tăng trưởng kinh tế và nhu cầu thực.
(VNF) - Giá USD tại các ngân hàng hôm nay đồng loạt đi lên. Giá USD tự do cũng đảo chiều tăng mạnh sau phiên lao dốc. Giá USD thế giới duy trì đà tăng.
(VNF) - Ngân hàng TMCP Phương Đông (HOSE: OCB) vừa được Ngân hàng Nhà nước chấp thuận tăng vốn điều lệ tối đa thêm gần 3.995 tỷ đồng thông qua phát hành cổ phiếu từ nguồn vốn chủ sở hữu. Sau khi hoàn tất phương án, vốn điều lệ của ngân hàng sẽ tăng từ 26.631 tỷ đồng lên hơn 30.625 tỷ đồng.
(VNF) - Lãi suất liên ngân hàng quay đầu giảm nhanh sau khi Ngân hàng Nhà nước triển khai nghiệp vụ hoán đổi ngoại tệ. Lãi suất cho vay qua đêm từ 11% hạ xuống 6,6% sau 1 phiên.
(VNF) - Các tài khoản có dấu hiệu giao dịch bất thường như nhận tiền từ nhiều nguồn, chuyển tiền với tần suất cao hoặc liên quan đến tài khoản cảnh báo có thể bị ngân hàng đưa vào diện giám sát, xác minh để phòng ngừa gian lận và lừa đảo.
(VNF) - Ngày 28/5/2026, tại lễ trao giải thưởng Sao Khuê 2026 do Hiệp hội phần mềm và Dịch vụ CNTT Việt Nam (VINASA) tổ chức, “Hành trình vay mua nhà trên kênh số” của VietinBank đã được vinh danh Giải thưởng Sao Khuê 2026 trong lĩnh vực công nghệ tài chính (Fintech) và lần đầu được ghi danh trên bản đồ Giải pháp công nghệ số Việt Nam 2026. Đây không chỉ là sự ghi nhận cho một sản phẩm công nghệ, mà còn là minh chứng cho nỗ lực đổi mới sáng tạo và định hướng khách hàng là trung tâm trong hành trình xây dựng hệ sinh thái tài chính số hiện đại.
(VNF) - Vào ngày 30/05/2026, BIZ MBBank tiếp tục khẳng định vị thế ngân hàng số hàng đầu dành cho doanh nghiệp khi được vinh danh tại Lễ Biểu dương Thành tựu Tác động vì Việt Nam Số (Viet Nam I4 Impact Awards). Giải pháp Mở tài khoản doanh nghiệp “Toàn trình số - Tự động hoàn thiện hồ sơ doanh nghiệp” được trao danh hiệu Dịch vụ số xuất sắc, ghi nhận những nỗ lực đổi mới sáng tạo nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng của BIZ MBBank. Chương trình được tổ chức tại Nhà hát Ca múa nhạc Quân đội và truyền hình trực tiếp trên kênh VTV2.
(VNF) - Giá USD tự do hôm nay giảm mạnh, tới hơn 100 đồng. Tính từ mức đỉnh, giá USD tự do đã hạ gần 1.700 đồng. Trong khi đó, giá USD tại ngân hàng nhích tăng.
(VNF) - Lãi suất liên ngân hàng kỳ hạn qua đêm phiên 1/6 tăng lên 11%. Trước diễn biến này, Ngân hàng Nhà nước chào thầu 46.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ thanh khoản và ổn định mặt bằng lãi suất.
(VNF) - Theo các chuyên gia Yuanta, việc lãi suất giảm không đáng kể sau khi NHNN tăng khối lượng OMO lưu hành lên trên 330 nghìn tỷ đồng cho thấy nhu cầu vốn ngắn hạn và nhu cầu phòng thủ thanh khoản của các ngân hàng vẫn ở mức cao.
(VNF) - SeABank hiện là một trong số ít ngân hàng chưa có nhà đầu tư chiến lược là khối ngoại. Việc ngân hàng này nới room ngoại lên mức 30% làm dấy lên kỳ vọng về một thương vụ trong tương lai gần.
(VNF) - BIDV đã triển khai lại tính năng chuyển tiền nhanh từ 500 triệu đồng, hệ thống sẽ tự động chia thành nhiều giao dịch có giá trị tối đa 499.999.999 đồng/giao dịch và thông báo đầy đủ trước khi thực hiện.
(VNF) - Chứng khoán Mirae Asset nhận định, 25 ngân hàng trong danh sách được mở rộng dư địa tín dụng tại hai phân khúc bất động sản ưu tiên, hỗ trợ tăng trưởng cho vay và thu nhập lãi thuần (NII) trong năm 2026.
(VNF) - Sacombank vừa được Ngân hàng Nhà nước chấp thuận đổi tên thương mại từ “Sài Gòn Thương Tín” thành “Sài Gòn Tài Lộc” theo Quyết định số 36/QĐ-QLGS4 ngày 1/6/2026.
(VNF) - Từ ngày 1/7, các chi nhánh ngân hàng thương mại sẽ bị thu hồi giấy phép nếu hoạt động thua lỗ 3 năm liền, trừ trường hợp ở khu vực nông thôn hoặc mới thành lập.
(VNF) - Hội nghị AWS Summit Singapore 2026 diễn ra vào ngày 6 tháng 5 năm 2026 tại Sands Expo and Convention Centre đã ghi nhận sự xuất hiện của hàng nghìn chuyên gia công nghệ, nhà lãnh đạo doanh nghiệp và các diễn giả hàng đầu trong lĩnh vực AI và điện toán đám mây. Trong khuôn khổ hội nghị, CEO Techcombank Jens Lottner đã chia sẻ thẳng thắn những thách thức nhiều doanh nghiệp đang phải đối mặt cũng như chiến lược tạo lợi thế cạnh tranh khó sao chép của ngân hàng trong kỷ nguyên AI tăng trưởng.
(VNF) - Tiền gửi của người dân vào hệ thống ngân hàng đến hết tháng 1 lập kỷ lục, vượt 10,3 triệu tỷ đồng. Trong khi đó, tỷ lệ tiền mặt lưu thông tới cuối tháng 1 lên mức cao nhất trong 3 năm.
(VNF) - Ngân hàng Sacombank thông báo thu giữ tài sản bảo đảm là 507 lô đất tại dự án Viva City tại Đồng Nai của Công ty CP đầu tư LDG để xử lý nợ xấu.
(VNF) - Nhiều ngân hàng đồng loạt tái cơ cấu đội ngũ lãnh đạo cấp cao nhằm chuẩn bị cho giai đoạn cạnh tranh khốc liệt hơn về chuyển đổi số và chuẩn bị cho chiến lược tăng trưởng dài hạn.
(VNF) - Mặc dù nới điều kiện với nhà ở xã hội và khu công nghiệp song NHNN vẫn yêu cầu các ngân hàng vẫn phải kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản, không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của ngân hàng.
(VNF) - NHNN cam kết công bố số liệu mua ngoại tệ ròng dương (bao gồm giao dịch giao ngay và kỳ hạn) hàng năm, độ trễ 03 tháng cùng số liệu dự trữ ngoại hối và vị thế kỳ hạn từ năm 2027.
(VNF) - Dự thảo nghị định mới đề xuất sửa đổi nhiều quy định mang tính "cởi trói" cho vàng trang sức, mỹ nghệ, trong đó có việc xóa bỏ toàn bộ giấy phép con cho vàng trang sức từ 1/7/2026.
(VNF) - Bằng cách bắt tay với các nền tảng quản lý bán hàng, nhiều ngân hàng số đang đẩy mạnh cho vay hộ kinh doanh trên nền tảng số nhờ lợi thế từ hệ sinh thái dữ liệu lớn.
(VNF) - NHNN nhấn mạnh quan điểm xuyên suốt của Đảng, Chính phủ là khuyến khích chuyển đổi nguồn lực vàng trong dân cho phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, hạn chế tâm lý găm giữ vàng, chống vàng hóa nền kinh tế, đầu cơ vàng, không sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán.
(VNF) - Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) tiếp tục ghi dấu ấn tại Giải thưởng Sao Khuê 2026 khi toàn bộ 6/6 sản phẩm, giải pháp công nghệ tham gia đều được vinh danh ở nhóm lĩnh vực Kinh tế số, Giao dịch số - Công nghệ tài chính và được xếp hạng trên Bản đồ Giải pháp Công nghệ số Việt Nam 2026.
(VNF) - Chính sách điều hành tín dụng mới cho thấy định hướng kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản nhưng vẫn ưu tiên các lĩnh vực phục vụ tăng trưởng kinh tế và nhu cầu thực.
(VNF) - Theo UBND TP.Huế, phương án thiết kế cầu qua Cồn Hến cần hướng đến tính độc bản, đặc sắc, có tầm vóc; trở thành điểm nhấn kiến trúc mới trên sông Hương, góp phần làm giàu thêm không gian văn hóa, cảnh quan của đô thị Huế.