Vì sao tín dụng bất động sản cứ mãi 'tăng nóng'?

Đằng sau đà tăng của tín dụng bất động sản

Tại phiên họp thứ nhất Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 22/9, đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 17% so với cuối năm 2024, chiếm 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, dư nợ cho kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng (tăng 23,87%), dư nợ cho tiêu dùng gắn với bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng (tăng 12,4%).

Xét trong 6 tháng đầu năm, tín dụng bất động sản là nhân tố dẫn dắt tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng. Tính đến hết tháng 6/2025, chỉ tính riêng cho vay chủ đầu tư bất động sản của Techcombank đạt 227.450 tỷ đồng, tăng 22% so với đầu năm và chiếm 32% tổng dư nợ. Nếu tính thêm cả khách hàng cá nhân, tỷ trọng cho vay bất động sản tại Techcombank lên tới gần 65% tổng dư nợ.

Hay như tại VPBank, cho vay chủ đầu tư bất động sản 192.821 tỷ đồng, tăng nhẹ 3% so với đầu năm và chiếm hơn 23% dư nợ. Dư nợ cho vay chủ đầu tư bất động sản tại SHB và MB cũng tăng đáng kể, lần lượt tăng 28% và 33%.

Câu chuyện dòng vốn tín dụng “ưu ái” cho bất động sản không phải mới chỉ diễn ra trong năm nay. Theo Báo cáo số 776/BC-CP gửi tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội, trong giai đoạn 2021 – 2025, nhóm tín dụng bất động sản đứng thứ hai về tốc độ mở rộng dư nợ, chỉ sau tín dụng chứng khoán.

Tuy nhiên, so với tín dụng chứng khoán chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng dư nợ nền kinh tế thì tín dụng bất động sản lại chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ. Thậm chí, Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) từng lên tiếng cảnh báo khi tỷ trọng tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ của Việt Nam đã lên gần 20%, trong khi con số này tại nhiều quốc gia chỉ dao động từ 10 – 15%.

Lý giải cho nguyên nhân đằng sau sự tăng trưởng nóng của tín dụng bất động sản, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng khẳng định: “Điều này hoàn toàn phù hợp với định hướng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Khi các dự án được gỡ vướng mắc về pháp lý, nhu cầu vốn để triển khai là tất yếu”.

Thực tế, nhiều dự án luật quan trọng liên quan đến quản lý thị trường bất động sản như Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024, Luật Các tổ chức tín dụng 2024… được thông qua đã “mở đường” cho nhiều dự án bất động sản tái khởi động.

Bên cạnh đó, theo giới phân tích, mức nền lãi suất thấp cũng là yếu tố thúc đẩy tín dụng chảy mạnh vào bất động sản.

Trong giai đoạn 2023 - 2025, thị trường bất động sản liên tục được tiếp sức bởi các chính sách tiền tệ và tín dụng nới lỏng. Theo báo cáo mới nhất của NHNN, lãi suất cho vay bình quân của ngân hàng thương mại trong nước đối với các khoản cho vay mới và cũ còn dư nợ ở mức 6,5 - 8,8%/năm. Lãi suất cho vay ngắn hạn bình quân bằng VND đối với lĩnh vực ưu tiên khoảng 3,9%/năm thấp hơn mức lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa theo quy định của NHNN (4%/năm).

Riêng đối với lĩnh vực bất động sản, các ngân hàng còn tung ra hàng loạt gói tín dụng ưu đãi. Trong năm 2025, nhiều ngân hàng thương mại tung ra gói vay mua nhà cho người trẻ với lãi suất chỉ 5 - 6%/năm trong thời gian ưu đãi. Bên cạnh đó là các gói tín dụng cho vay nhà ở xã hội với lãi suất thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung.

Mức lãi suất hiện tại đang ở mức thấp đến nỗi Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) Nguyễn Đức Vinh phải bật thốt lên rằng: “Tôi đã làm ngân hàng 26 năm và chưa bao giờ thấy lãi suất thấp như bây giờ”.

Giai đoạn mới của tín dụng bất động sản

Đại diện NHNN nhiều lần khẳng định: tín dụng bất động sản dù tăng trưởng mạnh vẫn nằm trong “vùng an toàn”. Dư nợ cho vay bất động sản gia tăng nhưng đúng hướng, nợ xấu trong tầm kiểm soát, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn vẫn dưới ngưỡng 30%.

Song không vì thế mà nhà điều hành lơ là. Kể từ đầu năm đến nay, NHNN đã ban hành hàng loạt các chỉ thị, văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng phải hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên. Đồng thời, NHNN cũng thực hiện chỉ định của Chính phủ giám sát chặt chẽ dòng vốn tín dụng, nhất là những ngân hàng có tỷ lệ cho vay bất động sản lớn cũng như tăng cường thanh tra, kiểm tra các dấu hiệu sở hữu chéo và sử dụng vốn vay ngắn hạn cho vay dài hạn vượt quá quy định.

Dẫu vậy, nỗi lo vẫn còn đó, nhất là đối với một nền kinh tế nơi bất động sản đóng góp tới 20% GPD. Thêm vào đó, tình trạng cấp tín dụng cho doanh nghiệp, dự án “sân sau” hay mối quan hệ sở hữu chéo ngân hàng – bất động sản vẫn là “điểm nóng” chưa hạ nhiệt, bất chấp sự hiện diện của hàng loạt quy định mới.

Theo GS.TS Trần Thọ Đạt, Đại học Kinh tế Quốc dân, trong bối cảnh 5 tháng cuối năm 2025, nền kinh tế Việt Nam đặt mục tiêu duy trì đà tăng trưởng cao để cả năm đạt tốc độ tăng trưởng GDP từ 8% trở lên, nên yêu cầu về vốn tín dụng và các nguồn lực tài chính sẽ tăng mạnh. Trước áp lực này, NHNN cần thực hiện phân bổ hạn mức tín dụng theo hướng linh hoạt nhưng vẫn thận trọng, tránh tiếp tục rót vốn vào những lĩnh vực rủi ro cao như bất động sản.

Ông khuyến nghị, tín dụng cho các lĩnh vực rủi ro cao như bất động sản đầu cơ, trái phiếu đảo nợ, chứng khoán phái sinh cần bị hạn chế bằng hệ số rủi ro cao hơn hoặc yêu cầu trích lập dự phòng bổ sung. Chỉ khi đó, dòng vốn mới chảy vào bất động sản “thực chất”, thay vì tạo “bong bóng” bất động sản.

Thực tế, đây cũng là bước đi mới nhất của NHNN khi ban hành Thông tư 14/2025/TT-NHNN (gọi là Thông tư 14) điều tiết cấu trúc tín dụng thông qua hệ số rủi ro. Theo đó, Thông tư 14 điều chỉnh theo hướng siết chặt hơn với các khoản vay bất động sản khi chỉ những dự án có pháp lý minh bạch, tài sản bảo đảm rõ ràng và giá trị cao mới có thể được hưởng hệ số rủi ro thấp hơn.

Trái lại, những dự án không đáp ứng được các yêu cầu đề ra có thể sẽ bị áp hệ số rủi ro lên tới 150%. Hệ số rủi ro càng cao, ngân hàng phải mất thêm càng nhiều chi phí vốn, từ đó, khiến các khoản cho vay bất động sản cũng kém hấp dẫn hơn.

Trong trao đổi với VietnamFinance, ông Lê Hoài Ân, CFA, chuyên gia nghiên cứu chiến lược ngân hàng nhận định, việc điều chỉnh của hệ số rủi ro đang cố gắng định tín dụng giảm cho chủ đầu tư bất động sản đòn bẩy cao, dịch chuyển sang nhà ở đáp ứng chuẩn và nhà ở xã hội (NOXH), nơi hiệu quả vốn tốt hơn.

Với những thay đổi trong Thông tư 14, các ngân hàng sẽ phải có nhiều điều chỉnh trong chiến lược kinh doanh. Ông Lê Hoài Ân cho rằng, chiến lược của các ngân hàng sẽ phải thay đổi theo hai trụ cột, bao gồm chất lượng hóa danh mục tài sản có rủi ro và tăng năng lực vốn cũng như mô hình tính vốn.

Thay vì cho vay bất động sản dàn trải, các ngân hàng sẽ tập trung vào những khoản vay “tốt”, “sạch” và ít rủi ro hơn, qua đó kéo hệ số rủi ro xuống thấp để tiết kiệm vốn. Điều này đồng nghĩa với việc sản phẩm tín dụng và quy trình thẩm định sẽ được thiết kế lại, pháp lý dự án được soi kỹ hơn, hạn chế tối đa rủi ro. Song hành với đó, các nhà băng cũng sẽ ưu tiên mạnh cho những phân khúc được Thông tư 14 “ưu đãi”, đặc biệt là NOXH. Khi ấy, dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản sẽ tự nhiên định hình theo hướng lành mạnh và bền vững hơn.