Tại phiên họp thứ nhất Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 22/9, đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 17% so với cuối năm 2024, chiếm 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, dư nợ cho kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng (tăng 23,87%), dư nợ cho tiêu dùng gắn với bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng (tăng 12,4%).
Xét trong 6 tháng đầu năm, tín dụng bất động sản là nhân tố dẫn dắt tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng. Tính đến hết tháng 6/2025, chỉ tính riêng cho vay chủ đầu tư bất động sản của Techcombank đạt 227.450 tỷ đồng, tăng 22% so với đầu năm và chiếm 32% tổng dư nợ. Nếu tính thêm cả khách hàng cá nhân, tỷ trọng cho vay bất động sản tại Techcombank lên tới gần 65% tổng dư nợ.
Hay như tại VPBank, cho vay chủ đầu tư bất động sản 192.821 tỷ đồng, tăng nhẹ 3% so với đầu năm và chiếm hơn 23% dư nợ. Dư nợ cho vay chủ đầu tư bất động sản tại SHB và MB cũng tăng đáng kể, lần lượt tăng 28% và 33%.
Câu chuyện dòng vốn tín dụng “ưu ái” cho bất động sản không phải mới chỉ diễn ra trong năm nay. Theo Báo cáo số 776/BC-CP gửi tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội, trong giai đoạn 2021 – 2025, nhóm tín dụng bất động sản đứng thứ hai về tốc độ mở rộng dư nợ, chỉ sau tín dụng chứng khoán.
Tuy nhiên, so với tín dụng chứng khoán chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng dư nợ nền kinh tế thì tín dụng bất động sản lại chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ. Thậm chí, Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) từng lên tiếng cảnh báo khi tỷ trọng tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ của Việt Nam đã lên gần 20%, trong khi con số này tại nhiều quốc gia chỉ dao động từ 10 – 15%.
Lý giải cho nguyên nhân đằng sau sự tăng trưởng nóng của tín dụng bất động sản, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng khẳng định: “Điều này hoàn toàn phù hợp với định hướng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Khi các dự án được gỡ vướng mắc về pháp lý, nhu cầu vốn để triển khai là tất yếu”.
Thực tế, nhiều dự án luật quan trọng liên quan đến quản lý thị trường bất động sản như Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024, Luật Các tổ chức tín dụng 2024… được thông qua đã “mở đường” cho nhiều dự án bất động sản tái khởi động.
Bên cạnh đó, theo giới phân tích, mức nền lãi suất thấp cũng là yếu tố thúc đẩy tín dụng chảy mạnh vào bất động sản.
Trong giai đoạn 2023 - 2025, thị trường bất động sản liên tục được tiếp sức bởi các chính sách tiền tệ và tín dụng nới lỏng. Theo báo cáo mới nhất của NHNN, lãi suất cho vay bình quân của ngân hàng thương mại trong nước đối với các khoản cho vay mới và cũ còn dư nợ ở mức 6,5 - 8,8%/năm. Lãi suất cho vay ngắn hạn bình quân bằng VND đối với lĩnh vực ưu tiên khoảng 3,9%/năm thấp hơn mức lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa theo quy định của NHNN (4%/năm).
Riêng đối với lĩnh vực bất động sản, các ngân hàng còn tung ra hàng loạt gói tín dụng ưu đãi. Trong năm 2025, nhiều ngân hàng thương mại tung ra gói vay mua nhà cho người trẻ với lãi suất chỉ 5 - 6%/năm trong thời gian ưu đãi. Bên cạnh đó là các gói tín dụng cho vay nhà ở xã hội với lãi suất thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung.
Mức lãi suất hiện tại đang ở mức thấp đến nỗi Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) Nguyễn Đức Vinh phải bật thốt lên rằng: “Tôi đã làm ngân hàng 26 năm và chưa bao giờ thấy lãi suất thấp như bây giờ”.
Đại diện NHNN nhiều lần khẳng định: tín dụng bất động sản dù tăng trưởng mạnh vẫn nằm trong “vùng an toàn”. Dư nợ cho vay bất động sản gia tăng nhưng đúng hướng, nợ xấu trong tầm kiểm soát, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn vẫn dưới ngưỡng 30%.
Song không vì thế mà nhà điều hành lơ là. Kể từ đầu năm đến nay, NHNN đã ban hành hàng loạt các chỉ thị, văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng phải hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên. Đồng thời, NHNN cũng thực hiện chỉ định của Chính phủ giám sát chặt chẽ dòng vốn tín dụng, nhất là những ngân hàng có tỷ lệ cho vay bất động sản lớn cũng như tăng cường thanh tra, kiểm tra các dấu hiệu sở hữu chéo và sử dụng vốn vay ngắn hạn cho vay dài hạn vượt quá quy định.
Dẫu vậy, nỗi lo vẫn còn đó, nhất là đối với một nền kinh tế nơi bất động sản đóng góp tới 20% GPD. Thêm vào đó, tình trạng cấp tín dụng cho doanh nghiệp, dự án “sân sau” hay mối quan hệ sở hữu chéo ngân hàng – bất động sản vẫn là “điểm nóng” chưa hạ nhiệt, bất chấp sự hiện diện của hàng loạt quy định mới.
Theo GS.TS Trần Thọ Đạt, Đại học Kinh tế Quốc dân, trong bối cảnh 5 tháng cuối năm 2025, nền kinh tế Việt Nam đặt mục tiêu duy trì đà tăng trưởng cao để cả năm đạt tốc độ tăng trưởng GDP từ 8% trở lên, nên yêu cầu về vốn tín dụng và các nguồn lực tài chính sẽ tăng mạnh. Trước áp lực này, NHNN cần thực hiện phân bổ hạn mức tín dụng theo hướng linh hoạt nhưng vẫn thận trọng, tránh tiếp tục rót vốn vào những lĩnh vực rủi ro cao như bất động sản.
Ông khuyến nghị, tín dụng cho các lĩnh vực rủi ro cao như bất động sản đầu cơ, trái phiếu đảo nợ, chứng khoán phái sinh cần bị hạn chế bằng hệ số rủi ro cao hơn hoặc yêu cầu trích lập dự phòng bổ sung. Chỉ khi đó, dòng vốn mới chảy vào bất động sản “thực chất”, thay vì tạo “bong bóng” bất động sản.
Thực tế, đây cũng là bước đi mới nhất của NHNN khi ban hành Thông tư 14/2025/TT-NHNN (gọi là Thông tư 14) điều tiết cấu trúc tín dụng thông qua hệ số rủi ro. Theo đó, Thông tư 14 điều chỉnh theo hướng siết chặt hơn với các khoản vay bất động sản khi chỉ những dự án có pháp lý minh bạch, tài sản bảo đảm rõ ràng và giá trị cao mới có thể được hưởng hệ số rủi ro thấp hơn.
Trái lại, những dự án không đáp ứng được các yêu cầu đề ra có thể sẽ bị áp hệ số rủi ro lên tới 150%. Hệ số rủi ro càng cao, ngân hàng phải mất thêm càng nhiều chi phí vốn, từ đó, khiến các khoản cho vay bất động sản cũng kém hấp dẫn hơn.
Trong trao đổi với VietnamFinance, ông Lê Hoài Ân, CFA, chuyên gia nghiên cứu chiến lược ngân hàng nhận định, việc điều chỉnh của hệ số rủi ro đang cố gắng định tín dụng giảm cho chủ đầu tư bất động sản đòn bẩy cao, dịch chuyển sang nhà ở đáp ứng chuẩn và nhà ở xã hội (NOXH), nơi hiệu quả vốn tốt hơn.
Với những thay đổi trong Thông tư 14, các ngân hàng sẽ phải có nhiều điều chỉnh trong chiến lược kinh doanh. Ông Lê Hoài Ân cho rằng, chiến lược của các ngân hàng sẽ phải thay đổi theo hai trụ cột, bao gồm chất lượng hóa danh mục tài sản có rủi ro và tăng năng lực vốn cũng như mô hình tính vốn.
Thay vì cho vay bất động sản dàn trải, các ngân hàng sẽ tập trung vào những khoản vay “tốt”, “sạch” và ít rủi ro hơn, qua đó kéo hệ số rủi ro xuống thấp để tiết kiệm vốn. Điều này đồng nghĩa với việc sản phẩm tín dụng và quy trình thẩm định sẽ được thiết kế lại, pháp lý dự án được soi kỹ hơn, hạn chế tối đa rủi ro. Song hành với đó, các nhà băng cũng sẽ ưu tiên mạnh cho những phân khúc được Thông tư 14 “ưu đãi”, đặc biệt là NOXH. Khi ấy, dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản sẽ tự nhiên định hình theo hướng lành mạnh và bền vững hơn.
Tags:
(VNF) - Sau một thời gian tăng nhanh, lãi suất tiết kiệm được các ngân hàng “hạ nhiệt”. Nhiều người băn khoăn nên gửi tiết kiệm hay mang đầu tư trong thời điểm này. Trước sự dịch chuyển của lãi suất, điều quan trọng với người có tiền nhàn rỗi là phân bổ nguồn vốn hợp lý thay vì chỉ lựa chọn một kênh đầu tư duy nhất.
(VNF) - Dù lãi suất huy động đồng loạt giảm trong 2 tuần qua nhưng lãi vay vẫn điều chỉnh chậm, trong khi chi phí đầu vào neo cao khiến các doanh nghiệp chịu áp lực từ nhiều phía.
(VNF) - Ngân hàng Kasikornbank (KBank) ghi nhận lợi nhuận ròng tăng mạnh trong quý I/2026 nhờ thu nhập ngoài lãi, dù mảng cho vay truyền thống suy giảm. Tuy nhiên, nhà băng Thái Lan cảnh báo căng thẳng địa chính trị và môi trường kinh tế bất ổn có thể ảnh hưởng đến triển vọng kinh doanh trong thời gian tới.
(VNF) - Kết thúc quý I/2026, Techcombank lập kỷ lục về NFI (thu nhập thuần từ hoạt động dịch vụ) khi đạt tăng trưởng hơn 46%, vượt xa mức trung bình ngành và trong bối cảnh nhiều khó khăn thách thức, cạnh tranh.
(VNF) - Sáng 28/4, Ngân hàng TMCP Lộc Phát Việt Nam (LPBank, HoSE: LPB) đã tổ chức thành công ĐHĐCĐ thường niên 2026 tại Ninh Bình, thông qua nhiều nội dung quan trọng, đáng chú ý là chiến lược phát triển và phân phối lợi nhuận.
(VNF) - Giá USD trên thị trường tự do hôm nay tăng thêm 100 đồng, tiến sát mốc 27.000 đồng/USD. Trong khi đó, giá USD tại các ngân hàng thương mại và giá USD thế giới suy yếu.
(VNF) - Chủ tịch Vũ Văn Tiền bộc bạch nguyên nhân cốt lõi khiến ông lựa chọn quay lại ABBank là do không thể chịu đựng nổi khi nhìn thấy các ngân hàng khác không ngừng đổi mới trong khi ABBank lại rơi vào tình trạng "cứ đều đều như vậy và không phát triển được".
(VNF) - Lợi nhuận trước thuế của NCB trong quý I đạt hơn 216 tỷ đồng, tăng tới 43%. NCB đặt mục tiêu hoàn thành sớm kế hoạch kinh doanh năm 2026.
(VNF) - Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam (VIB) công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 với lợi nhuận trước thuế đạt hơn 2.800 tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ năm 2025. Bên cạnh đó, tăng trưởng tín dụng của ngân hàng đạt hơn 1% và huy động vốn tăng 7% so với đầu năm, phản ánh định hướng tăng trưởng có chọn lọc, tập trung vào chất lượng tài sản và hiệu quả hoạt động.
(VNF) - Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank, HoSE: SSB) mới đây đã công bố kết quả kinh doanh quý I/2026. Với các chỉ tiêu tài chính duy trì ổn định theo đúng lộ trình kế hoạch đã đề ra, lợi nhuận trước thuế đạt 1.388 tỷ đồng, đã phản ánh định hướng điều hành thận trọng, bám sát kế hoạch năm và phù hợp với diễn biến thị trường từ phía ngân hàng.
(VNF) - Ngân hàng Shinhan cho biết họ vừa ký kết hàng loạt thỏa thuận với các đối tác chủ chốt của Việt Nam nhằm mở rộng hiện diện tại thị trường này.
(VNF) - Lãnh đạo các ngân hàng đều nhìn nhận bất động sản vẫn là một trụ cột quan trọng của nền kinh tế. Điều cốt lõi là phải kiểm soát dòng vốn vào đúng phân khúc.
(VNF) - Làn sóng chuẩn hóa dòng tiền và số hóa hoạt động kinh doanh đang mở ra cơ hội lớn để ngân hàng đẩy mạnh cho vay tiểu thương hộ kinh doanh trên nền tảng số. Tuy nhiên, việc mở rộng nhóm khách hàng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về thẩm định và kiểm soát rủi ro cho ngân hàng.
(VNF) - Theo giới phân tích, đợt điều chỉnh lãi suất huy động gần đây mới chỉ mang tính cục bộ, chưa tạo ra sự dịch chuyển đủ mạnh để kéo mặt bằng lãi suất chung xuống mức như kỳ vọng.
(VNF) - Bức tranh lợi nhuận ngành ngân hàng quý I đang dần rõ nét, nhiều nhà băng báo lãi tăng mạnh. Trong khi đó, Hiệp hội kinh doanh vàng Việt Nam kiến nghị loạt giải pháp 'gỡ nghẽn' thị trường.
(VNF) - Ban đầu chỉ là khoản nợ hơn 11 triệu đồng, nhưng theo thời gian, con số phải trả đã tăng lên gần 188 triệu đồng. Điều gì khiến khoản vay nhỏ trở thành gánh nặng lớn như vậy?
(VNF) - Nhiều ngân hàng lên kế hoạch nâng vốn điều lệ lên xấp xỉ hoặc vượt 100.000 tỷ đồng nhằm củng cố bộ đệm tài chính.
(VNF) - Việt Nam và Hàn Quốc thúc đẩy hợp tác tài chính, triển khai thanh toán QR xuyên biên giới từ ngày 23/4/2026, kết nối hơn 115 triệu người dùng và mở rộng giao thương.
(VNF) - Chủ tịch HĐQT Techcombank Hồ Hùng Anh khẳng định, ngân hàng không phụ thuộc hoàn toàn vào hạn mức tín dụng do NHNN cấp để đáp ứng nhu cầu khách hàng.
(VNF) - Eximbank áp dụng mức phí dành cho khách hàng cá nhân với nghiệp vụ phong tỏa và cấp giấy xác nhận số dư phong tỏa để vay vốn tại ngân hàng khác là 500.000 đồng/tài khoản.
(VNF) - Theo lãnh đạo BIDV, nếu các phương án tăng vốn được triển khai thành công, năm nay, hệ số an toàn vốn của nhà băng này có thể đạt tối thiểu 9,5% và hướng tới 10%.
(VNF) - Ngày 24/6/2026 tại Hà Nội, Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) đã tổ chức Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026, thông qua các nội dung quan trọng liên quan đến kết quả kinh doanh năm 2025, định hướng phát triển và kế hoạch kinh doanh năm 2026.
(VNF) - Chia sẻ về lý do đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng thấp dù nhận chuyển giao bắt buộc ngân hàng yếu kém, Chủ tịch HĐQT Vietcombank Nguyễn Thanh Tùng cho biết ngân hàng hướng đến tăng trưởng bền vững chứ không phải tăng trưởng nóng hôm nay rồi ngày mai lại đi xử lý.
(VNF) - Ngày 24/4, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (HoSE: VCB) đã thông qua nhiều nội dung quan trọng liên quan đến kế hoạch kinh doanh 2026, phương án phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ hơn 10.600 tỷ đồng và chủ trương thành lập ngân hàng tại Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam.
(VNF) - Theo tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo, hoạt động M&A là “năng lực đặc biệt” của HDBank.
(VNF) - Sau một thời gian tăng nhanh, lãi suất tiết kiệm được các ngân hàng “hạ nhiệt”. Nhiều người băn khoăn nên gửi tiết kiệm hay mang đầu tư trong thời điểm này. Trước sự dịch chuyển của lãi suất, điều quan trọng với người có tiền nhàn rỗi là phân bổ nguồn vốn hợp lý thay vì chỉ lựa chọn một kênh đầu tư duy nhất.
(VNF) - Khi cả nước bước vào kỳ nghỉ lễ 30/4 và 1/5, trên các công trường dự án cao tốc, hàng nghìn cán bộ, kỹ sư, công nhân vẫn miệt mài bám công trường, khẩn trương thi công để giữ vững tiến độ, góp phần đưa những dự án trọng điểm về đích đúng hẹn.
