Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam thật ra mới chỉ hình thành được khoảng hơn 20 năm nếu lấy mốc là Luật Đất đai ra đời vào năm 1993. Hẳn chúng ta còn nhớ “cơn sốt” đầu tiên bùng nổ vào giai đoạn 2001 - 2002 và đỉnh điểm là năm 2003. Ở thời điểm đó, các khái niệm nghề môi giới, đại lý ủy quyền, công ty môi giới trong thị trường BĐS vốn xa lạ với công chúng. Kể cả nhân viên có tới 3 bằng đại học mà chọn nghề môi giới BĐS thì vẫn bị gọi nôm là “cò đất” với những tác vụ khá thủ công, đơn giản, như: cung cấp thông tin vị trí, hướng dẫn xem nhà, đưa người mua kẻ bán giáp mặt và nhận tiền hoa hồng nếu giao dịch hoàn thành.
Vài năm sau, một số công ty cổ phần BĐS có chức năng môi giới nhà đất ra đời với cách làm chuyên nghiệp hơn, bắt đầu bằng việc chỉ thu phí bên bán, thu hút khách hàng bằng cách không thu phí của bên mua - điều mà tại thời điểm đó, hầu hết các “cò” đều làm. Đồng thời, âm thầm xây dựng và phát triển hệ thống các điểm giao dịch ở các khu đô thị mới.
Bước sang chu kỳ 2007 - 2014, giai đoạn đầu thị trường BĐS nóng sốt với quy mô lớn chưa từng có, nguyên nhân cơ bản xuất phát từ các tín hiệu tích cực của nền kinh tế như: Việt Nam gia nhập WTO (2007), sự bùng nổ thị trường chứng khoán và BĐS đón dòng vốn thặng dư lớn từ nguồn này. Điều đó khiến nguồn cung thị trường tăng vọt, và các chủ đầu tư, lần đầu tiên ở Việt Nam, cần người bán hàng chuyên nghiệp!
Cũng trong năm 2006, Luật Kinh doanh Bất động sản ra đời, và được thực thi vào năm 2008, theo đó, nghề môi giới BĐS ở Việt Nam chính thức được pháp luật thừa nhận. 15 sàn giao dịch BĐS đầu tiên được cấp phép đạt chuẩn của Bộ Xây dựng, và cũng là một trong những thành viên sáng lập của “Mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam” (tiền thân của Hội môi giới BĐS Việt Nam).
Tuy nhiên, tới cuối chu kỳ, hàng loạt các sàn BĐS phải đóng cửa, môi giới rời bỏ thị trường khi BĐS đóng băng vào giai đoạn 2010 - 2013. Các đơn vị tư vấn, môi giới BĐS quốc tế dường như không còn được các chủ đầu tư trong nước quan tâm.
Lúc này, một số đơn vị môi giới nội địa phải tìm hướng đi cho mình bằng nhiều cách. Nổi bật ấn tượng là CenLand với việc ra mắt hệ thống “Siêu thị dự án” năm 2012. Đây là mô hình sàn giao dịch BĐS tập trung đầu tiên, lớn nhất tại Việt Nam – tích hợp tất cả các dịch vụ về BĐS, trưng bày giới thiệu hàng trăm dự án từ khắp các tỉnh thành trong cả nước.
Năm 2016, CenLand đi tới một quyết định chưa từng có: Chia sẻ kho hàng khổng lồ của mình để mời các môi giới và các sàn khác cùng bán online. Với sự hỗ trợ của công nghệ, website “nghemoigioi.vn”, tiền thân của “CenHomes.vn”, đã kết nối hàng trăm sàn liên kết, hàng nghìn đại lý ủy quyền và tạo thành một hệ thống phân phối tiếp thị BĐS không biên giới.
“Chúng tôi còn nhớ với công cụ “nghemoigioi.vn”, khi đó là bước đi tiên phong ở thị trường môi giới BĐS trên môi trường trực tuyến. Ban đầu các nhân viên môi giới còn bỡ ngỡ nhưng sau đó do được đi học nhiều khóa đào tạo nên thật bất ngờ là tỷ lệ tìm khách và chốt cọc tăng trưởng rất nhanh”, chị Đào Anh Thư, một môi giới lâu năm tại TP. HCM nhớ lại.
Còn anh Nguyễn Minh Hùng, một nhân viên có thâm niên trên 15 năm của công ty môi giới MayLand (quận 3, TP. HCM) cho hay, ấn tượng nhất là năm 2019, CenLand cũng chính thức cho thuê văn phòng mở Co-working với nhãn “Cen X Space” và ra mắt “Cenhomes.vn”, một nền tảng công nghệ BĐS tiên phong tại Việt Nam, hướng đến việc giao dịch BĐS thuận tiện và văn minh.
“Với những trải nghiệm khách hàng rất thú vị nhờ công nghệ 4.0 và liên kết mạnh thì tỷ lệ bán hàng của chúng tôi tăng nhanh do kho hàng khổng lồ, nhờ vậy thu nhập của các nhân viên môi giới ở các sàn khác như chúng tôi cũng tăng trưởng bất ngờ, nhiều người mua được nhà ô tô giá trị hàng tỷ đồng. Chúng tôi thường nói đùa nhau là từ nghề “cò đất” vụt thành ‘đại gia”, đúng là từ “vịt con” biến thành “thiên nga”, anh Hùng chia sẻ.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, chính nhờ bước đi sớm từ công nghệ, dù ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, nhiều công ty môi giới vẫn có lượng giao dịch tốt. Đây cũng là một minh chứng tiêu biểu cho hiệu quả của chuyển đổi số trong doanh nghiệp.
“Xu hướng tiếp theo của nghề môi giới sẽ là những mô hình kinh doanh BĐS trên nền tảng số, cùng với những sản phẩm BĐS mang xu hướng thời đại và đáp ứng nhu cầu tất yếu như căn hộ dịch vụ cho người dân đô thị bận rộn, như là BĐS kho vận và hậu cần để đón làn sóng chuyển dịch của thương mại quốc tế, hoặc ngôi nhà thứ 2 cho những khách hàng muốn nâng cao chất lượng cuộc sống”, ông Châu nói.
Theo ông Dương Trần, Giám đốc tư vấn của Công ty phát triển công nghệ Bình Minh (quận 1, TP. HCM), đại dịch Covid-19 được xem như hiện tượng “thiên nga đen” phủ bóng lên nền kinh tế toàn cầu, trong đó có Việt Nam. Song, khi dịch bệnh hoành hành và qua đi lại đem cơ hội vàng cho việc thúc đẩy giải pháp chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ thông minh vào các lĩnh vực của đời sống. Thị trường BĐS cũng không đứng ngoài xu thế này.
Từ sau đại dịch, khái niệm Proptech (công nghệ bất động sản) dường như không còn xa lạ đối với các doanh nghiệp địa ốc tại Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở với các trang web giới thiệu và liệt kê các BĐS nhà ở, tư vấn giao dịch, cho thuê và quản lý dự án.
Ví như Vinhomes đã cho ra mắt Vinhomes online kết nối trực tiếp giữa chủ đầu tư và khách hàng. Cùng thời điểm, Gamuda Land - chủ đầu tư bất động sản đến từ Malaysia cũng đã cho ra mắt trang giao dịch bất động sản trực tuyến “Gamudacity.com.vn/onlinedeals”, chuyên phân phối các dự án mang thương hiệu Gamuda Land. Hàng loạt doanh nghiệp công nghệ cũng đầu tư ráo riết để gia nhập sân chơi này và gặt hái được thành công như “batdongsan.com”, “alonhadat.com”, “nhadat24h.net”.
“Thị trường BĐS truyền thống Việt Nam đủ hấp dẫn để thu hút Proptech khi được định giá 205 tỷ USD vào năm 2022 (theo Hiệp hội BĐS Việt Nam). Nhưng để mở khóa được mỏ vàng này không dễ”, ông Dương Trần đánh giá.
Ông phân tích, với thị trường sơ cấp, là những dự án BĐS có vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, các chủ đầu tư quan tâm đến uy tín của các đối tác phân phối. Đây là câu chuyện mà công nghệ nổi bật hay vốn đầu tư dồi dào cũng không thể rút ngắn thời gian.
Còn với thị trường thứ cấp, điều thu hút môi giới tham gia một doanh nghiệp Proptech là nguồn hàng độc quyền, nhưng hiện nay vẫn tồn tại tình trạng chủ nhà có thể làm việc với rất nhiều môi giới nên vị thế của các công ty Proptech ở Việt Nam là chưa có những lợi thế rõ rệt.
Hay như chia sẻ của bà Quỳnh Hương, Giám đốc tiếp thị của Công ty tư vấn địa ốc MyHouse, đối với những thị trường có tính địa phương cao như BĐS Việt Nam, các công ty Proptech phải kết hợp được truyền thống - công nghệ, lắng nghe sự điều chỉnh của thị trường để định hình công nghệ lõi.
Thực tế cho thấy nhìn vào chiều dài lịch sử cuộc đua “dò đường” của Proptech Việt Nam từ năm 2008 cho đến nay bắt đầu bởi các website quảng cáo BĐS trực tuyến cho đến môi giới BĐS ứng dụng công nghệ thì nhóm trụ lại vẫn là các công ty bản địa Việt Nam.
Theo dữ liệu của Proptech Vietnam Network, tính đến năm 2021, lĩnh vực Proptech có khoảng 150 startup, chưa có doanh nghiệp Proptech nào trở thành “kỳ lân” (được định giá trên 1 tỷ USD). Con số những startup này chắc chắn phải trải qua cuộc sàng lọc khắc nghiệt từ mô hình vận hành và phải tính cả những khó khăn hiện nay của thị trường BĐS.
Dẫu vậy, chỉ tính giai đoạn trong và sau dịch bệnh, khi CenLand nhanh chóng chuyển sang hình thức mở bán trực tuyến và vẫn ghi nhận số lượng giao dịch kỷ lục, chiếm xấp xỉ 40% thị phần Hà Nội và 20% thị phần toàn quốc; doanh thu thuần năm 2017 đạt tới 1.115,46 tỷ đồng. Điều này cho thấy, lợi nhuận từ ngành môi giới BĐS vẫn không thôi hấp dẫn các nhà sáng lập công nghệ. “Muốn trở thành “kỳ lân” thì phải cần có thời gian và nhiều yếu tốt khác, quan trọng là thực tế đã chứng minh, môi giới BĐS thật cần ứng dụng công nghệ”, bà Quỳnh Hương nhận định.
