Vì sao nhiều dự án chung cư mới tại Hà Nội giá cao bất thường?

Trạng thái “bình thường mới” của thị trường chung cư Hà Nội

Năm 2017, trong một cuộc họp báo, đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE Vietnam đã hé lộ tin tức gây “sốc”: thị trường chung cư TP. HCM sắp ra mắt dự án có giá bán 200 triệu đồng/m2. Đây gần như là lần đầu tiên thị trường chung cư TP. HCM nói riêng và toàn quốc nói chung xuất hiện sản phẩm “đặc biệt” này.

Thế nhưng, chỉ sau 7 năm, điều gây “sốc” đã trở nên bình thường, không chỉ tại TP. HCM mà còn tại Hà Nội – thị trường luôn đi sau về giá trong tương quan so sánh giữa hai đô thị lớn nhất Việt Nam.

Khảo sát của VietnamFinance cho thấy tại Hà Nội hiện nay, có không ít dự án chung cư đang được chào bán với mức giá trên dưới 200 triệu đồng/m2 như: Endless Skyline Westlake (của Phenikaa Group), Noble Crystal Tay Ho (của Sunshine Group), Heritage West Lake Tây Hồ (của CapitaLand Group), T-Place (của Global Invest)…

Số dự án có giá chào bán trên 100 triệu đồng/m2 cũng rất nhiều. Tại vùng nội đô lịch sử là Nelson Private Residence (130 – 180 triệu đồng/m2), The Gloria 8 Nguyên Hồng (140 triệu đồng/m2). Tại khu trung tâm là Capital Elite 18 Phạm Hùng (100 triệu đồng/m2), The Matrix Premium (130 triệu đồng/m2), Viha Complex 107 Nguyễn Tuân (110 triệu đồng/m2). Tại khu bắc là The Continental – Impreia Signature Cổ Loa (110 triệu đồng/m2), Masteri Grand Avenue Cổ Loa (110 triệu đồng/m2). Tại khu tây là The Victoria - Vinhomes Smart City (100 triệu đồng/m2)…

Các dự án có giá chào bán tiệm cận mức 100 triệu đồng/m2 nhiều không đếm xuể. Có thể điểm qua một số cái tên nổi bật như: Lumiere Evergreen – Vinhomes Smart City (90 triệu đồng/m2) Lumi Hanoi – Vinhomes Smart City (90 triệu đồng/m2), Solar Park – Vinhomes Smart City (80 triệu đồng/m2), Lumiere Sping Bay – Vinhomes Ocean Park 2 (90 triệu đồng/m2), The Senique – Vinhomes Ocean Park 1 (85 triệu đồng/m2), The London và The Paris – Vinhomes Ocean Park 1 (80 triệu đồng/m2), QMS Tố Hữu (80 triệu đồng/m2), Hanoi Melody Residences Linh Đàm (80 triệu đồng/m2), The Summit Building Trần Duy Hưng (80 triệu đồng/m2)…

Thị trường hầu như không còn tồn tại dự án chào bán mới giá dưới 50 triệu đồng/m2, thậm chí 60 triệu đồng/m2 cũng là… “của hiếm”.

Giá đã tiến vào vùng đỉnh?

Tình trạng giá chào bán chung cư ở mức rất cao tại Hà Nội hiện nay là hệ quả của một “siêu chu kỳ” giá nhà đã bắt đầu từ năm 2019. Trong hơn 5 năm qua, giá nhà nói chung, giá chung cư nói riêng, đã liên tục tăng qua các năm. Nhất là từ năm 2022 đến nay, giá chung cư liên tiếp có những cú đột phá, khiến người mua ngỡ ngàng.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến đà tăng dữ dội của giá chung cư Hà Nội, từ nguồn cung khan hiếm, định vị cao cấp – sang trọng của các dự án mới, đến sự thay đổi trong cấu trúc giá vốn của các dự án đang chào bán trên thị trường hiện nay – bị tác động bởi việc mua lại quỹ đất từ chủ đầu tư khác và chịu sự đánh giá lại về tiền sử dụng đất do thay đổi của pháp luật đất đai.

Đó là chưa kể một số chủ đầu tư nhân mưa mà té nước, “cưỡi” trên sóng giá để đẩy giá chào bán dự án của mình lên tầm cao mới, thậm chí bán giá của tương lai để đạt được biên lợi nhuận lớn nhất.

Trong câu chuyện đặt giá bán cao cho dự án còn có tính toán của chủ đầu tư liên quan đến việc định giá tài sản bảo đảm tại nhà băng. Ngoài ra, đặt giá cao cho chung cư cũng là một chiến thuật bán hàng đối với các dự án có nhiều dòng sản phẩm, hoặc giữa các dự án với nhau.

Tuy nhiên, giá cao cũng là con dao hai lưỡi với chủ đầu tư. Thực tế cho thấy, ở một số dự án có mức giá quá cao, thanh khoản không được tốt. Một số dự án có giá trên dưới 100 triệu đồng/m2 nhưng nằm ở vị trí ngoại ô cũng đang gặp khó khăn về việc bán hàng. Điều này cho thấy thị trường (người mua) đã có sự phản kháng về giá và là cơ sở để nhìn nhận giá chung cư Hà Nội đang tiến vào vùng đỉnh.

Ghi nhận thực tế tại một số dự án, khu vực, nhà đầu tư/đầu cơ căn hộ đang tiến hành bán ra để chốt lời. Mức giá bán ra ở thời điểm tháng 12/2024 đã có sự suy giảm nhẹ so với mức giá đạt được trước đó, tiếp tục củng cố cho nhìn nhận nêu trên.

Ngoài ra, không khó để nhận thấy, sóng giá mạnh mẽ hầu như chỉ tồn tại ở những địa bàn có các đại dự án của chủ đầu tư lớn nhất thị trường. Ở các khu vực còn lại, giá chỉ dập dềnh, nhấp nhô chứ không đột biến. Điều này phản ánh tính cục bộ trong bức tranh giá của thị trường chung cư Hà Nội.

Tất nhiên, thị trường vẫn ghi nhận trường hợp dự án bán rất tốt, do vị trí rất đẹp, nguồn cung cực kì khan hiếm (tại khu vực nội đô lịch sử) và do chính sách bán hàng “ngập tràn” ưu đãi của chủ đầu tư (% chiết khấu 2 chữ số, hỗ trợ ân hạn gốc và lãi vay ngân hàng tính bằng năm, giãn rộng các kỳ hạn và số tiền thanh toán mỗi kỳ hạn…). Xét ở góc độ đó, giá thực tế đã giảm đi đáng kể so với mức giá đang được “niêm yết”.

Tựu trung lại, thị trường chung cư Hà Nội đang ở ngưỡng kháng cự về giá. Giá đã leo lên quá nhanh, dẫn tới sự xuất hiện của pha điều chỉnh. Dù vậy, các yếu tố hỗ trợ giá tiếp tục đột phá không phải đã bị loại bỏ hoàn toàn. Thị trường vẫn để ngỏ khả năng giá đi lên, dù có thể đó chỉ là hiện tượng cục bộ.