VnREA đề xuất 8 kiến nghị ‘cởi trói’ cho condotel ven biển

Bổ sung khái niệm, thống nhất quy hoạch cho condotel ven biển

Cụ thể, VnREA kiến nghị Chính phủ điều chỉnh, sửa đổi luật và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan về quy hoạch condote. Trước mắt cần đặt các hướng dẫn cụ thể, thống nhất các khái niệm mới, quy định tỷ lệ đất xây dựng condotel trong từng dự án, thủ tục hành chính v.v..

Theo VnREA, khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở" của loại hình condotel ven biển rất mới, chưa có trong quy định hiện hành. Tuy nhiên điều này lại được các địa phương như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc áp dụng triển khai, thực hiện các dự án nhằm mục đích cấp quyền sử dụng đất lâu dài cho người mua condotel. Do vậy cần thiết nghiên cứu, bổ sung vào quy định luật pháp.

Mặt khác, tỷ lệ "đất ở không hình thành đơn vị ở" thể hiện trong quy hoạch chi tiết của các địa phương hiện nay cũng không thống nhất với nhau. Chẳng hạn như ở Nha Trang, tỷ lệ này là 15%, ở Phú Quốc là 10%.

VnREA cho rằng bổ sung khái niệm, thống nhất tỷ lệ sẽ tạo thuận lợi, chủ động cho doanh nghiệp ngay từ khi triển khai dự án, xác định cụ thể nguồn thu ngân sách nhà nước đối với từng loại đất trong dự án. Đồng thời giảm chi phí, thủ tục hành chính, thời gian chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang "đất ở không hình thành đơn vị ở" cho cả cơ quan nhà nước và doanh nghiệp.

Khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở" của condotel là khái niệm mới, cần được bổ sung vào luật

Bên cạnh đề xuất trên, VnREA cũng kiến nghị về việc ban hành quy chuẩn kĩ thuật và quy chế quản lý vận hành condotel ven biển.

Về quy chuẩn kỹ thuật, theo VnREA, hiện nay condotel ven biển đang thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn 4391:2015. Tuy nhiên, trên thực tế mô hình condotel lại gần giống với căn hộ chung cư hơn so với các khách sạn thông thường, do đó condotel nên được áp dụng một số quy chuẩn giống như căn hộ chung cư.

Mặc dù vậy, nếu áp dụng hoàn toàn quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel ven biển sẽ có những điểm bất cập, đặc biệt là với những yêu cầu của nhà chung cư nhằm phục vụ mục đích sinh hoạt của các hộ gia đình.

Ví dụ theo Quy chuẩn kỹ thuật của chung cư, cứ 100m2 diện tích căn hộ phải có 20m2 diện tích chỗ để xe. Yêu cầu này nếu áp dụng cho condotel ven biển với mục đích nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở sẽ không phù hợp. Vì vậy, đề nghị Bộ Xây dựng cần sớm ban hành quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel ven biển trên cơ sở phù hợp với mục đích, yêu cầu sử dụng của dòng bất động sản này.

Từ góc độ quản lý vận hành, với tính chất là một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, condotel ven biển cũng cần một cơ chế quản lý, vận hành khác biệt so với nhà chung cư. Nếu như chung cư bắt buộc phải thành lập Ban quản trị thì ở condotel ven biển, chủ đầu tư tự mình quản lý hoặc thuê đơn vị quản lý khách sạn thực hiện việc quản lý, vận hành cho mục đích cho thuê nghỉ dưỡng. 

"Đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Văn hóa, thể thao và du lịch sớm ban hành quy định về quy chế quản lý, vận hành riêng cho condotel ven biển, đảm bảo condotel ven biển có cơ chế quản lý như quản lý khách sạn", Hiệp hội cho biết.

Codotel ven biển cần được cấp "sổ đỏ"

Vấn đề "sổ đỏ" là vướng mắc hàng đầu của condotel ven biển hiện nay bởi pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này. Trên thực tế, hầu hết người mua condotel ven biển đều gặp khó khăn trong việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ. 

Để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người có tài sản, giúp chủ sở hữu căn hộ tiếp cận được dễ dàng hơn với các nguồn tín dụng khi đầu tư căn hộ trong dự án cũng như làm tăng tính thanh khoản của sản phẩm, VnREA kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp các Bộ, ngành liên quan có hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận cho loại hình này.

Đó là cá nhân, tổ chức có thể mua căn hộ condotel ven biển (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án) và được cấp Giấy chứng nhận, dù dự án condotel ven biển đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đang là vướng mắc lớn nhất về pháp lý đối với condotel

Liên quan mật thiết đến vấn đề "sổ đỏ" là thời hạn sở hữu condotel ven biển. Thực tế đa số khách hàng mua bất động sản nói chung, bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng đều có mong muốn được sở hữu lâu dài, vừa cho mục đích kinh doanh khai thác hiện tại, vừa là một tài sản để lại cho con cháu sau này. 

Hiện một số địa phương như Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đã "linh hoạt" cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành "đất ở không hình thành đơn vị ở" (áp dụng đối với các biệt thự nghỉ dưỡng), để tạo điều kiện cho người mua condotel ven biển được sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, để có hành lang pháp lý vững chắc, VnREA đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp các Bộ, ngành liên quan báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép trong thời gian chưa sửa đổi, bổ sung Luật đất đai cần có hướng dẫn cụ thể cho các địa phương và doanh nghiệp đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng giải quyết được khó khăn nêu trên. 

Đồng thời, đề nghị Chính phủ và Quốc hội cho phép sửa đổi một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 theo hướng bổ sung vào khoảng 2, Điều 10 Luật Đất đai về đất phi nông nghiệp có loại hình "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Bổ sung vào Điều 55 Luật Đất đai về trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các dự án bất đọng sản nghỉ dưỡng được quy hoạch xây dựng trên "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Nên cho phép người nước ngoài sở hữu condotel ven biển

Theo VnREA, pháp luật kinh doanh bất động sản hiện nay mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai.

Do đó, VnREA cho rằng cần sửa Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản theo hướng bổ sung trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai và có hướng dẫn cụ thể về thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai.

VnREA cho rằng cần nới lỏng quy định cho phép người nước ngoài được sở hữu condotel

Đặc biệt, cần làm rõ vấn đề sở hữu condotel đối với người nước ngoài. Hiện Luật Kinh doanh bất động sản cho phép người Việt Nam ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn FDI được mua, thuê mua nhà; Luật Nhà ở cho phép cá nhân người nước ngoài được mua căn hộ nhà ở và đất nền dự án có thời hạn 50 năm (có thể gia hạn). 

Thế nhưng đối với condotel (vừa là căn hộ vừa là khách sạn) thì các quy định về sở hữu đối với người nước ngoài chưa rõ. Vì thế, VnREA kiến nghị cần cho phép cá nhân nước ngoài được mua condotel ven biển để đầu tư kinh doanh và, vì mục đích quản lý, có thể quy định các hạn chế đối với cá nhân nước ngoài khi sở hữu condotel ven biển tương tự như đối với nhà ở (như hạn chế số căn được sở hữu trong một khu vực, hạn chế về thời hạn sở hữu…)

Kiến nghị hỗ trợ hạ tầng cho các dự án condotel ven biển

Theo nhận định của VnREA, do khó khăn trong việc cấp "sổ đỏ", thời gian qua các khách hàng mua condotel không thể tiếp cận các nguồn tín dụng nhằm giải quyết khó khăn tài chính khi đầu tư căn hộ. 

Do vậy, "đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cần sớm quy định và hướng dẫn cụ thể về quyền được cấp Giấy chứng nhận của người mua căn hộ nghỉ dưỡng; đề nghị Ngân hàng nhà nước có các quy định cụ thể hướng dẫn về thế chấp căn hộ nghỉ dưỡng để vay vốn đồng thời có thể xem xét ưu tiên cho vay đầu tư các dự án bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel ven biển nói riêng", VnREA cho biết.

Các chủ đầu tư dự án condotel ven biển rất cần được nhà nước hỗ trợ đầu tư về hạ tầng

Về vấn đề đầu tư hạ tầng kĩ thuật dự án, quan điểm của Hiệp hội cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng gắn với du lịch – loại hình đòi hỏi đầu tư đồng bộ cả trong và ngoài hàng rào dự án để đảm bảo mĩ quan cũng như hạ tầng tiện ích để khai thác.

Tuy nhiên, hiện nay tiến độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật đến hàng rào dự án thường rất chậm, dù cho các doanh nghiệp phát triển dự án rất nhanh. Vì vậy, "đề nghị Chính phủ, các Bộ, ngành liên quan ưu tiên phát triển hạ tầng kỹ thuật đấu nối đến chân và xung quanh các dự án BĐS nghỉ dưỡng để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả khai thác dự án", báo cáo của VnREA viết.