Vụ bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm: 'Luật pháp chưa hoàn chỉnh thì đừng bắt tội nhà đầu tư'

Đấu giá tài sản công, trong đó có quyền sử dụng đất, là một chủ trương nhằm tạo sự bình đẳng, công khai, minh bạch trong tiếp cận nguồn lực đất đai, hạn chế cơ chế xin cho và đảm bảo nguồn thu tối đa cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, quá trình thực hiện chủ trương này trong thời gian qua đã bộc lộ những bất cập lớn.

Nổi lên gần đây là vụ đấu giá các lô đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. HCM) với những diễn biến bất thường khi các doanh nghiệp tham gia đấu giá đã trúng đấu giá cao gấp 4 - 8,3 lần so với mức giá khởi điểm.

Tuy nhiên, sau đó, 2 doanh nghiệp là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) và Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh đã bỏ cọc, đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán. Hai doanh nghiệp còn lại là Công ty Cổ phần Dream Republic và Công ty Cổ phần Sheen Mega vẫn chưa nộp tiền quyền sử dụng đất, ngoài số tiền đặt cọc ban đầu.

Diễn biến bất thường của vụ đấu giá này đã làm dấy lên các tranh cãi khác nhau. Bình luận về các vấn đề xung quanh phiên đấu giá này, tại cuộc toạ đàm, một số chuyên gia cho rằng cần có chế tài xử phạt các doanh nghiệp trúng đấu giá xong bỏ cọc. 

"Luật pháp chưa hoàn chỉnh thì chưa thể phạt nhà đầu tư"

TS Phan Đức Hiếu, Uỷ viên thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội

Trái ngược với ý kiến cần có chế tài xử phạt các doanh nghiệp bỏ cọc, TS Phan Đức Hiếu lại cho rằng luật pháp chưa hoàn chỉnh thì chưa thể phạt nhà đầu tư, do vậy, điều cần thiết là cần phải hoàn thiện pháp luật.

"Trong tiếng Anh có một thuật ngữ là 'Legal but not ethical'. Dù chưa có từ tương đương trong tiếng Việt nhưng có thể hiểu nghĩa của thuật ngữ này là 'áp dụng luật một cách có lợi nhất cho nhà đầu tư'", TS Hiếu dẫn ra để nhấn mạnh rằng nhà đầu tư không sai về luật và vì thế không nên phạt nhà đầu tư khi pháp luật chưa hoàn chỉnh.

Một vấn đề khác TS Hiếu bàn luận là câu chuyện giá khởi điểm đấu giá. Ông lấy ví dụ, huyện Đức Thọ (Hà Tĩnh) vừa qua thu hồi đất ruộng rồi đưa ra đấu giá với mức giá khởi điểm 4,7 tỷ đồng/lô đất. Mức giá này bị xem là quá cao nên không có nhà đầu tư nào tham gia. Điều này dẫn đến câu hỏi làm sao để xác định được mức giá khởi điểm phù hợp? 

Để giải quyết vấn đề này, ông Hiếu cho rằng không thể chỉ chăm chăm vào sửa Luật Đất đai và Luật Đầu tư mà cần sửa đổi đồng bộ,  toàn diện các luật có liên quan, quan trọng nhất là phải sửa đổi luật liên quan đến quá trình đấu giá, chọn ứng viên tốt nhất. 

"Phải thay đổi tư duy nhà lãnh đạo"

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV

Cũng trong buổi toạ đàm, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia - Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV, đã chỉ ra ba bất cập trong vấn đề đấu giá.

Thứ nhất là cách tiếp cận. TS Lực cho hay Luật Đất đai quy định đất đai là tài sản, nên các địa phương rất chuộng đưa ra đấu giá, mong muốn là giá càng cao càng tốt, đấu càng nhanh càng hay. Song đây là bất cập bởi các địa phương chưa tính toán được hệ lụy của giá cao. 

Thứ hai là phương thức đấu giá hiện nay rất mở, cho các doanh nghiệp đua nhau đấu giá nhưng lại chưa có hình thức bỏ phiếu kín. 

Cuối cùng là bất cập quy định năng lực nhà đầu tư. Phương thức huy động vốn của doanh nghiêp cho dự án chưa được đề cập, chưa chặt chẽ.

Bên cạnh đó, TS Lực cũng cho rằng quy định về tiền đặt cọc 20% so với giá khởi điểm có thể là chưa phù hợp. "Hiện nay, doanh nghiệp bỏ cọc chỉ mất 20% giá khởi điểm nên họ sẵn sàng bỏ cọc, gây hệ lụy rất lớn như: lãng phí, chậm tiến độ dự án, ảnh hưởng uy tín", ông nói.

Phương thức định giá cũng được cho là còn bất cập, rất khó đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý. Ngoài ra, quy trình đấu giá, nộp tiền, quyết toán sau khi trúng thầu cũng là vấn đề cần rà soát.

"Vì vật, tôi đề xuất phải thay đổi tư duy nhà lãnh đạo, phải tính đến những hệ luỵ và tác động đến đời sống địa phương", TS Lực nhấn mạnh. 

Trước những vấn đề này, TS Lực đề xuất sửa đổi luật và các quy định liên quan như Luật Đất đai, rà soát lại Luật Đầu tư cũng như Luật Đấu thầu những vấn đề liên quan đến điều kiện nhà đầu tư. 

Theo TS Lực, luật cần phải sửa lại quy trình, quy định về phương thức định giá, cơ sở để đưa ra mức định giá; cần cập nhật để phù hợp với thực tiễn. Doanh nghiệp cần "show" ra cấu trúc huy động vốn vay, từ việc huy động trái phiếu hay vốn tự có, từ đó suy ra năng lực tài chính.

"Về kỹ thuật không cấm đoán được, nhưng qua đó có thể thấy được năng lực tài chính và tính khả thi khi doanh nghiệp triển khai dự án. Tôi cũng mong cơ sở dữ liệu về đất đai sẽ tốt hơn bởi đây là tài sản quốc gia", ông nói.

Ngoài ra, TS Lực cũng đề xuất 3 cách để đưa ra 1 mức giá khởi điểm hợp lý: tham khảo bất động sản tương tự, những bất động sản đã só tiền lệ hoặc tham khảo công ty định giá chuyên nghiệp.