10 sự kiện bất động sản nổi bật năm 2017

1. Làn sóng thanh tra bất động sản

Năm 2017 có thể xem là năm của thanh tra bất động sản khi từ đầu năm đến nay, hàng loạt kết luận thanh tra về các dự án, chủ đầu tư dự án được cơ quan chức năng công bố.

Cụ thể, thượng tuần tháng 5, Bộ Tài chính bất ngờ công bố danh sách 60 trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong giai đoạn từ 1/7/2014 đến 30/11/2016 (dẫn theo số liệu thống kê của Tổng cục Thuế). Trong số này, Hà Nội có 24 trường hợp, TP. HCM có 11 trường hợp; các tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh, Lâm Đồng, Nghệ An, Nam Định và Quảng Ninh chia nhau 25 trường hợp còn lại.

Trong số 60 trường hợp này, có những trường hợp được cơ quan chức năng cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây trung tâm thương mại, văn phòng, nhà để bán, nhưng không thực hiện đấu giá theo quy định của Điều 18, Luật Đất đai 2013. 

Một số địa phương thậm chí còn không thực hiện đầy đủ quy trình trong việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất. Việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất cũng không đầy đủ và theo sát giá thị trường.

Do vậy, Bộ Tài chính đã đề xuất thanh tra các dự án có dấu hiệu thực hiện không đúng mục đích đầu tư, vi phạm Luật Đất đai và xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa sát thị trường. Bản danh sách này sau đó đã được chuyển sang Thanh tra Chính phủ để phục vụ công tác thanh tra của cơ quan này trong năm 2017.

Mường Thanh - cái tên bị thanh tra gây chấn động nhất năm 2017

Sau bản "danh sách 60" gây rúng động dư luận này, thị trường bất động sản tiếp tục đón nhận "Kết luận thanh tra về đầu tư xây dựng một số dự án phát triển nhà ở, khu đô thị và quỹ đất, quỹ nhà để lại từ các dự án đầu tư phát triển khu đô thị của thành phố Hà Nội giai đoạn 2002-2014" do Thanh tra Chính phủ công bố.

Theo Kết luận, tổng số tiền sai phạm được phát hiện qua thanh tra lên tới hơn 1.562 tỷ đồng. Trong đó, có 733 tỷ đồng số tiền sử dụng đất chưa nộp tại lô đất CT2 thuộc Khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ; hơn 611 tỷ đồng do việc xác định các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư chưa đúng, chưa đủ và chưa nộp; gần 206 tỷ đồng do các chủ đầu tư dự án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích tăng thêm và hơn 12 tỷ đồng do xác định tiền sử dụng đất của dự án không đúng vị trí quy định tại bảng giá đất.

Bản Kết luận cũng chỉ ra hàng loạt sai phạm tại các dự án lớn của các "đại gia" như FLC, Geleximco, Handi Resco, Tập đoàn Mường Thanh, Vinconex 2.

Bên cạnh Kết luận này, Thanh tra Chính phủ cũng công bố thêm kết luận vi phạm tại 7 dự án BT lớn trên địa bàn thành phố Hà Nội gồm: dự án đường Lê Văn Lương kéo dài, dự án Nhà máy nước Yên Sở, dự án nút giao thông Long Biên, dự án đường Lê Đức Thọ - Xuân Phương, dự án đường bao quanh khu tưởng niệm Chu Văn An, dự án đường trục phía nam tỉnh Hà Tây cũ và dự án đường liên tỉnh Hà Nội – Hưng Yên.

Các dự án này đều có liên quan trực tiếp tới các "đại gia" như Bitexco (với dự án The Manor Central Park), Tasco (dự án Xuân Phương Foresa Villa), Cienco 5 (dự án Thanh Hà), Nam Cường (dự án Dương Nội), Gamuda Land Việt Nam (dự án Gamuda)…

Làn sóng thanh tra tiếp tục dâng cao hơn trong những tháng cuối năm khi Công an thành phố Hà Nội cho biết đang thanh tra các sai phạm của Tập đoàn Mường Thanh và có thể truy tố doanh nghiệp này vì hàng loạt sai phạm trong xây dựng.

Cùng với đó là quyết định thanh tra các dự án trên bán đảo Sơn Trà; 9 dự án, mua, thuê 31 nhà công sản và dự án Khu đô thị quốc tế Đa Phước (tất cả đều tại Đà Nẵng). Các diễn biến này đều gây sự chú ý rất lớn của dư luận vì liên quan đến nhiều chủ đầu tư và cả chính quyền thành phố.

2. Đất nền lên cơn sốt

Năm 2017, thị trường đất nền lên cơn sốt ở Đà Nẵng, TP. HCM, Hà Nội và một số tỉnh thành khác. Cơn sốt đất nền đáng chú ý đầu tiên diễn ra đầu năm 2017 tại Đà Nẵng (các quận Cẩm Lệ, Sơn Trà) do thông tin xây hầm chui sông Hàn. Giá đất tại Sơn Trà có thời điểm đã tăng gấp 2 – 3 lần.

Sau Sơn Trà, cơn sốt đất di chuyển lên phía bắc (địa phận quận Liên Chiểu) do thông tin về việc xây dựng hàng loạt dự án hạ tầng lớn ở đây. Giá đất ở Liên Chiểu đã sốt âm ỉ từ trước đó, sau nhờ thông tin về các dự án, đã tăng vọt lên gấp 1,5 – 2 lần.

Tại Hà Nội, cơn sốt đất được VnREA cho biết diễn ra tại huyện Đông Anh với mức tăng giá từ 60 – 70%.

Cơn sốt đất nền diễn ra tại nhiều nơi trong năm 2017

Tuy nhiên, cơn sốt lớn nhất diễn ra tại TP. HCM. Âm ỉ từ đầu năm, bùng phát từ giữa năm, cơn sốt đất tại TP. HCM đã lan rộng ra khắp các quận huyện. Bắt đầu từ khu Đông (quận 2, 9, Thủ Đức) cơn sốt đất nền lan ra khu Nam (quận 7, 8, huyện Nhà Bè và một phần huyện Bình Chánh), rồi đến khu Tây (quận 12, Tân Phú, Bình Tân và 3 huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh) và cả huyện Cần Giờ.

Giá đất tại các khu vực này đã có mức tăng rất mạnh so với năm trước, trung bình tăng 100 – 200%, thậm chí tăng 300%. Giá đất tăng quá nhanh, quá mạnh đã khiến HoREA phải kiến nghị khẩn cấp UBND TP. HCM có các biện pháp để "dập lửa".

Theo HoREA, nguyên nhân của đợt sốt đất "điên cuồng" như trên là do thông tin về các dự án hạ tầng khu vực liên tục được UBND thành phố công bố cộng thêm chiêu trò thổi giá của "cò" đất.

Sau khi UBND TP. HCM có các biện pháp điều chỉnh, thị trường đất nền TP. HCM đã hạ nhiệt. Tuy nhiên, theo HoREA, vào thời điểm hiện tại, cơn sốt đất lại đang manh nha trở lại.

Ông Phạm Thanh Hưng – Phó chủ tịch HĐQT CEN Group, lý giải cơn sốt đất nền dưới góc nhìn chu kỳ của thị trường bất động sản: "Đất nền là phân khúc nếu nguội thì nguội đầu tiên, nhưng nếu nóng thì lại nóng lên sau cùng. Đất nền lên giá tức là thị trường đang ở giai đoạn chín muồi của chu kỳ phát triển".

Như vậy, theo ông Hưng, thị trường bất động sản hiện đang ở "đỉnh" của chu kỳ phát triển. Điều này đồng nghĩa, trong thời gian tới, thị trường sẽ chứng kiến đà suy giảm.

3. M&A dự án tiếp tục sôi động

Năm 2017 tiếp tục chứng kiến làn sóng mua bán – sáp nhập (M&A) dự án bất động sản diễn ra mạnh mẽ. Trong nửa đầu năm, thị trường M&A ghi nhận dấu ấn đậm nét của khối ngoại với hàng loạt thương vụ lớn như: CapitaLand góp 90% cổ phần vào Công ty TNHH CapitaLand Thanh Niên (đơn vị sở hữu 0,8ha đất vàng tại Thảo Điền), Berjaya bán 70% cổ phần tại Công ty Berjaya Long Beach LLC Việt Nam (đơn vị đang điều hành một khách sạn nghỉ dưỡng quốc tế 4 sao tại Phú Quốc).

Hay như CII "góp gạo" với Hongkong Land để phát triển quỹ đất tại Thủ Thiêm; AEON Mall Việt Nam mua lại một phần dự án Bệnh viện quốc tế Hà Đông của BIM Group; VinaLand (thuộc VinaCapital) bán toàn bộ vốn tại dự án Vina Square và 50% cổ phần tại dự án Khu đô thị Mỹ Gia…

Dự án Tháp Bông lúa -  thương vụ chuyển nhượng đáng chú ý nhất năm trên thị trường Hà Nội

Xét theo vùng lãnh thổ, thị trường miền nam tỏ ra vượt trội hơn với các chủ đầu tư và thương vụ đình đám như: Novaland chi hơn 6.000 tỷ để thâu tóm và lập 8 công ty đầu tư bất động sản, Phát Đạt bán dự án The EverRich 2 và The EverRich 3, Quốc Cường Gia Lai thâu tóm dự án Sông Đà Riverside, An Gia Investment mua 5 block dự án Lacasa, Khang Điền bán Khu nhà ở rộng 5ha tại quận 2…

Tại Hà Nội một số thương vụ đáng chú là: Kinh Bắc bán dự án Tháp Bông lúa cho Công ty Cổ phần Đầu tư Mặt trời mọc, AZ Land mua lại dự án AZ Lâm Viên…

Theo các chuyên gia, làn sóng mua bán dự án sẽ còn tiếp tục sôi động trong năm 2018.

4. Bùng nổ tranh chấp chung cư

Năm 2017 có thể nói là năm có nhiều tranh chấp chung cư nhất từ trước đến nay. Chỉ tính riêng tại Hà Nội, từ đầu năm đến nay đã rộ lên hàng loạt sự vụ gây "nhức đầu" cho các cơ quan chức năng như tranh chấp tại Home City, Him Lam Thạch Bàn 2, New Horizon, Capital Garden, Golden West, Parkview Residence, Mulberry Lane, Goldmark City, Goldsilk Complex, Imperia Garden, Ngoại giao đoàn…

Còn tại TP. HCM, theo báo cáo của HoREA, toàn thành phố có 935 chung cư cao tầng thì đã có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Trong đó, có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt phức tạp.

Theo ghi nhận của VietnamFinance, việc tranh chấp chung cư diễn ra ở mọi bình diện: từ việc tổ chức hội nghị nhà chung cư, bầu ban quản trị, quản lý và sử dụng diện tích chung – riêng đến việc chia diện tích căn hộ, làm sổ đỏ, phí dịch vụ, phí bảo trì…

Ở mỗi bình diện, tranh chấp chung cư lại mang một màu sắc khác nhau, một cấp độ khác nhau. Từ khiếu nại đến tố cáo, từ căng băng rôn phản đối đến gửi đơn ra tòa. Mỗi sự việc lại liên quan nhiều cơ quan khác nhau, từ UBND các cấp đến Sở Xây dựng, Bộ Xây dựng, tòa án và các đơn vị truyền thông.

Việc tranh chấp chung cư bùng nổ trong năm 2017 là do đây là thời điểm có nhiều dự án chung cư hoàn thiện, bàn giao và đi vào vận hành. Sự xung đột về lợi ích và sự phổ biến của mạng xã hội đã khiến tranh chấp chung cư trở nên khó lường.

Thượng tuần tháng 11 vừa qua, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị UBND thành phố Hà Nội, TP. HCM báo cáo về tình trạng dân cư khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản. Đây sẽ là cơ sở để Bộ Xây dựng tổng hợp, báo cáo Thủ tướng.

5. Năm "vật vã" của nhà ở xã hội

Kể từ khi gói 30.000 tỷ kết thúc giải ngân, Chính phủ đã có chính sách hỗ trợ mới cho các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội (vay với lãi suất ưu đãi 4,8%).

Tuy nhiên cho đến thời điểm hiện tại, Chính phủ vẫn chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Việc này khiến cho chủ đầu tư và các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội đều không được tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi dẫn đến gặp rất nhiều khó khăn.

Cụ thể, các khách hàng đã ký hợp đồng mua nhà ở xã hội nhưng chưa nhận nhà trong năm 2016 (do dự án chưa hoàn thành) thì kể từ ngày 1/1/2017 trở đi đã không còn được nhận giải ngân từ gói 30.000 tỷ đồng.

Các khách hàng này cũng chưa có nguồn vốn tín dụng ưu đãi khác thay thế nên hầu hết lâm vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn, không thể thực hiện tiếp hợp đồng hoặc phải vay thương mại với lãi suất cao kèm theo điều kiện phải có tài sản thế chấp. Một số trường hợp phải vay ngoài xã hội với lãi suất rất cao.

Đối với các chủ đầu tư, do khách hàng không thể thanh toán tiếp theo hợp đồng mua nhà, nên đa số phải tiếp tục vay thương mại với điều kiện khắt khe hơn (kể từ ngày 1/6/2016) để thi công hoàn thành công trình.

Nhiều trường hợp do thiếu vốn, nên chủ đầu tư phải giãn tiến độ thực hiện công trình, dẫn đến công trình dở dang kéo dài, gây lãng phí của cải xã hội, bào mòn nguồn lực của chủ đầu tư, người mua không được nhận nhà đúng theo tiến độ đã thỏa thuận.

6. Bất động sản nghỉ dưỡng: Cảnh báo và lối thoát

Tiếp nối thành công trong năm 2016, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2017 vẫn giữ được đà tăng trưởng khá về số dự án mở bán mới, lượng giao dịch, giá bán và sự tham gia của các "tay chơi" mới.

Tuy nhiên, năm 2017 cũng đã xuất hiện những tín hiệu rõ ràng hơn về các rủi ro cho nhà đầu tư dự án nghỉ dưỡng (đặc biệt là condotel). Chẳng hạn như vụ tranh chấp tại dự án Bavico (Nha Trang) là một bằng chứng cho thấy khả năng chủ đầu tư không thể thực hiện được cam kết lợi nhuận là hiện hữu, đồng thời cũng là một điển hình cho sự "tắc trách" của chính quyền khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư sai lệch, tạo điều kiện cho chủ đầu tư "lừa" khách hàng.

Các cảnh báo về mức độ rủi ro khi đầu tư condotel cũng tiếp tục được các giới chuyên gia đưa ra trong năm nay, đặc biệt là rủi ro về pháp lý. Trưởng phòng Quản lý bất động sản (Bộ Xây dựng) đã phải hơn một lần nhấn mạnh: "Tôi chưa nhìn thấy bất cứ sổ đỏ nào của condotel".

Trong khi đó, tại Khánh Hòa, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa - Trần Đình Quý đã phải lên tiếng về tình trạng "hỗn loạn thị trường" đang xảy ra do các sàn giao dịch cố tình buôn bán các sản phẩm chưa đủ điều kiện hoặc đang thế chấp.

Lối thoát cho vấn đề pháp lý của condotel xuất hiện vào cuối năm khi vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường có tờ trình gửi Chính phủ đề nghị xây dựng dự án Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Trong đó, Bộ đề xuất đất dự án codotel nếu có chức năng để ở thì sẽ được xác định là đất ở, người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

7. Nhà giá rẻ vẫn ì ạch

2017 được kỳ vọng là năm của nhà giá rẻ khi vào cuối năm 2016, thị trường xôn xao thông tin Tập đoàn Vingroup sẽ tham gia phát triển phân khúc nhà ở đại chúng (có giá 700 triệu đồng). Tuy nhiên sau đó, Vingroup đã "nói rõ" tập đoàn này không làm nhà giá rẻ mà đây là phân khúc dành cho khách hàng có thu nhập trung bình cao.

Điều này đã khiến cho sự hồ hởi của thị trường sụt giảm. Kết quả là trong năm 2017, nguồn cung nhà giá rẻ vẫn chưa được dồi dào. Tính riêng tại thị trường Hà Nội, nguồn cung nhà giá rẻ đã liên tục giảm cả về số căn hộ mở bán mới và tỷ trọng trong cơ cấu nguồn cung suốt từ đầu năm đến nay.

Còn tại TP. HCM, báo cáo của HoREA vẫn tái khẳng định nguồn cung nhà giá rẻ thiếu hụt dẫn đến chênh lệch cung cầu.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là một số doanh nghiệp lớn đã cho biết sẽ tham gia làm nhà giá rẻ trong các năm tiếp theo như FLC (kế hoạch làm 15.000 căn), Sunshine Group (kế hoạch làm 5.000 căn)

8. Tháo chạy khỏi cao cấp

Năm 2017, thị trường căn hộ cao cấp vẫn cho thấy sự phát triển khi có hàng loạt dự án mới bung hàng. Theo CBRE, tại thị trường Hà Nội, trong 3 quý qua đã có 5.460 căn mở bán mới; con số này tại TP. HCM là 5.780 căn; tổng cộng hai thị trường đã có hơn 10.000 căn cao cấp mở bán mới.

Tuy nhiên, nếu so với năm 2016, có thể nói lượng căn hộ cao cấp mở bán mới trong năm 2017 đã suy giảm khá lớn. Đơn cử tại Hà Nội, chỉ riêng số căn hộ cao cấp mở bán trong 2 quý cuối năm 2016 đã lớn hơn 3 quý của năm 2017 (6.100/5.460 căn).

Đánh giá về điều này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnREA), nhận định: thị trường căn hộ cao cấp đang trong tình trạng bão hòa. Biểu hiện điển hình là tốc độ tiêu thụ sản phẩm chậm dẫn đến nguồn mới ra cầm chừng.

Tình trạng quá dồi dào về nguồn cung đã dẫn đến một thực tế tất yếu là làn sóng bán cắt lỗ căn hộ cao cấp. Trong những tháng cuối năm, thị trường đã ghi nhận làn sóng này tại TP. HCM.

9. Nhiều đề xuất đánh thuế với bất động sản

Hồi tháng 8, Bộ Tài chính đã đưa ra đề xuất đánh thuế đối với căn nhà thứ 2 trở lên. Theo Bộ, dù hiện nay có nhiều khoản thu liên quan đến bất động sản thông qua các chính sách thuế, phí và lệ phí nhưng chưa có thuế tài sản hoặc thuế bất động sản như thông lệ quốc tế. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam liên tục tăng nên dự kiến việc nắm giữ, sở hữu, đầu tư bất động sản của người dân có xu hướng tăng lên.

Đề xuất đánh thuế căn nhà thứ 2 của Bộ Tài chính đã gây ra những luồng ý kiến trái chiều trong giới chuyên gia, doanh nghiệp.

Tựu chung các chuyên gia cho rằng có thể đánh thuế căn nhà thứ 2 nhưng phải đảm bảo tính lộ trình, tránh ảnh hưởng đến người nghèo, những người chỉ có một căn nhà để ở, cân nhắc các tác động đến thị trường nhà cho thuê, nhà giá rẻ. Đặc biệt, phải tính toán để không xảy ra tình trạng thuế chồng thuế với thuế đất phi nông nghiệp.

Sau đề xuất đánh thuế này, Bộ Tài chính còn đưa ra đề xuất khác là đánh thuế VAT với chuyển quyền sử dụng đất. Đề xuất này đã vấp phải phản ứng mạnh mẽ của cộng đồng doanh nghiệp. Các chuyên gia thống nhất cho rằng đề xuất này không phù hợp với Luật Thuế giá trị gia tăng và là thuế chồng thuế, sẽ tác động rất xấu đến thị trường bất động sản.

10. Bộ Xây dựng cắt giảm điều kiện kinh doanh

Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số quy định về điều kiện kinh doanh thuộc các lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.

Trong đó, Bộ đề xuất bãi bỏ 6 ngành nghề: Kinh doanh dịch vụ lập quy hoạch đô thị do tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện; kinh doanh dịch vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; kinh doanh dịch vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý, vận hành nhà chung cư; kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành cơ sở hỏa tang; kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư; kinh doanh sản phẩm amiăng trắng thuộc nhóm Serpentine.

Sau khi tiếp thu ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp, tạm thời Bộ chưa đề xuất bãi bỏ 2 ngành nghề: Kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư và Kinh doanh sản phẩm amiăng trắng thuộc nhóm Serpentine.

Theo Nghị định này, Bộ Xây dựng sẽ bãi bỏ 41,3% tổng số điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa 43,7% điều kiện kinh doanh và giữ nguyên 15% điều kiện kinh doanh.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đang dự thảo "Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị".

Cụ thể, Bộ đề xuất sửa đổi, bổ sung 25 điều của Luật Xây dựng; sửa đổi, bổ sung 5 điều Luật Nhà ở; sửa đổi, bổ sung 3 điều của Luật Kinh doanh bất động sản và sửa đổi, bổ sung 7 điều của Luật Quy hoạch đô thị.