9 tháng của Đất Xanh (DXG): Kinh doanh đi xuống, chất lượng tài sản suy giảm, lệ thuộc vốn vay

Theo báo cáo tài chính hợp nhất của Đất Xanh, quý III/2022, doanh thu thuần đạt 1.255 tỷ đồng, giảm 3,6% so với cùng kỳ năm trước. Cơ cấu doanh thu ghi nhận sự suy giảm của mảng bán căn hộ và đất nền khi chỉ đạt 692 tỷ đồng (giảm 35%) và sự tăng lên của mảng dịch vụ môi giới (đạt 362 tỷ đồng, tăng 73%) cũng như mảng xây dựng (đạt 123 tỷ đồng, tăng 47 lần).

Do giá vốn tăng mạnh, lợi nhuận gộp quý III giảm 13%, đạt 681 tỷ đồng.

Trong quý, hoạt động tài chính khá nổi bật với doanh thu 211 tỷ đồng, tăng 4,5 lần: chủ yếu do thanh lý đầu tư (190 tỷ đồng).

Các loại chi phí được kiểm soát tương đối tốt: chi phí tài chính 128 tỷ đồng, giảm 12%, chi phí bán hàng 272 tỷ đồng, giảm 6% (do cắt giảm chi phí môi giới và quảng cáo), duy chỉ chi phí quản lý tăng 27%, đạt 188 tỷ đồng.

Nhờ vậy, lợi nhuận trước thuế quý III đạt 316 tỷ đồng, tăng 26% so với cùng kỳ.

Lũy kế 9 tháng, doanh thu thuần của Đất Xanh đạt 4.597 tỷ đồng, giảm 41% so với cùng kỳ năm trước. Cơ cấu doanh thu 9 tháng cơ bản giống quý III, mảng bán căn hộ và đất nền suy giảm mạnh (giảm 58%, đạt 2.469 tỷ đồng) trong khi đó, mảng dịch vụ môi giới đi ngang, mảng xây dựng tăng trưởng mạnh (tăng 75%, đạt 327 tỷ đồng) và mảng dịch vụ quản lý, cho thuê, bất động sản đầu tư tăng hơn 2 lần (đạt 196 tỷ đồng).

Sự suy giảm của doanh thu đã khiến lợi nhuận gộp 9 tháng chỉ đạt 2.511 tỷ đồng, giảm 44%. Biên lợi nhuận gộp đạt 54,6%, suy giảm so với cùng kỳ (57,2%).

Doanh thu tài chính vẫn là điểm sáng của 9 tháng khi tăng 4,6 lần, đạt 429 tỷ đồng, chủ yếu do thanh lý đầu tư (362 tỷ đồng). Bên cạnh đó, Đất Xanh đã tiết giảm được khá nhiều chi phí tài chính và chi phí bán hàng, lần lượt là 353 tỷ đồng, giảm 13% và 808 tỷ đồng, giảm 48%.

Dù vậy, với chi phí quản lý lên tới 632 tỷ đồng, tăng 31%, công ty chỉ có lợi nhuận trước thuế 1.168 tỷ đồng, giảm 46% so với cùng kỳ.

Về tài sản, tại ngày 30/9/2022, Đất Xanh có tổng tài sản 31.301 tỷ đồng, tăng 11% so với đầu năm. Tiền và tương đương tiền giảm 60%, chỉ còn 1.077 tỷ đồng.

Trong khi đó, các khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho tăng mạnh mẽ. Cụ thể, các khoản phải thu ngắn hạn đạt 12.946 tỷ đồng, tăng 20%; hàng tồn kho đạt 14.108 tỷ đồng, tăng 25% (trong đó, tồn kho bất động sản thành phẩm là 1.616 tỷ đồng, tồn kho bất động sản hàng hóa là 665 tỷ đồng).

Tổng giá trị các khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho đạt tới 27.054 tỷ đồng, chiếm 86% tổng tài sản. Con số này tăng rất mạnh so với đầu năm là 78%, phản ánh chất lượng tài sản của Đất Xanh ngày càng kém đi. Đó là chưa kể công ty còn khoản chi phí xây dựng cơ bản dở dang 713 tỷ đồng.

Về nguồn vốn, tại ngày 30/9/2022, nợ phải trả của Đất Xanh là 16.724 tỷ đồng, tăng 12% so với đầu năm. Khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn đạt 2.176 tỷ đồng, giảm 11 tỷ đồng. Đây là khoản các cá nhân mua căn hộ trả tiền trước, cho thấy nguồn thu tương lai của công ty ở mức khá.

Tuy nhiên, giá trị nợ vay đã tăng mạnh mẽ trong 9 tháng qua. Vay ngắn hạn đạt 3.074 tỷ đồng, tăng 4%; vay dài hạn đạt 2.908 tỷ đồng, tăng 91%. Tổng giá trị nợ vay đạt 5.982 tỷ đồng, tăng 33% so với đầu năm.

Với vốn chủ sở hữu 14.576 tỷ đồng, tăng 9%, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu của Đất Xanh là 1,14 lần, ở mức an toàn.

Về dòng tiền, điểm trừ rất lớn của Đất Xanh là mặc dù có lợi nhuận nghìn tỷ, song dòng tiền kinh doanh 9 tháng âm tới 3.775 tỷ đồng (cùng kỳ 479 tỷ đồng) do tăng các khoản phải thu (2.309 tỷ đồng), tăng hàng tồn kho (2.870 tỷ đồng), chi trả lãi vay (382 tỷ đồng), đóng thuế thu nhập doanh nghiệp (442 tỷ đồng)

Dẫu có dòng tiền đầu tư 345 tỷ đồng do thu hồi cho vay, bán lại các công cụ nợ (714 tỷ đồng), thu hồi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác (668 tỷ đồng)… nhưng Đất Xanh vẫn lệ thuộc lớn vào tiền đi vay. Tiền thu từ đi vay 9 tháng đã đạt đến 4.710 tỷ đồng, tăng 90% so với cùng kỳ.

Tuy vậy, lưu chuyển tiền thuần 9 tháng vẫn âm 1.669 tỷ đồng khiến quy mô vốn bằng tiền của doanh nghiệp suy giảm mạnh.