Tại hội thảo mới nhất góp ý Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Xây dựng tổ chức tại TP. HCM, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng cần bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà hình thành trong tương lai (còn gọi là nhà trên giấy) để kéo giảm giá thành nhà ở xuống. “Để thực hiện việc bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư trả trước khoản phí chiếm 2% giá trị tài sản, tất nhiên họ cộng vào giá thành, cuối cùng người mua chịu khoản phí này”, ông Châu chia sẻ.
Cũng theo ông Châu, luật định tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không được vượt quá 15% vốn tự có của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, quỹ tín dụng nhân dân, tổ chức tài chính vi mô. Đồng thời tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng và người có liên quan không được vượt quá 25% vốn tự có của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, quỹ tín dụng nhân dân... Với quy chuẩn này, bảo lãnh bán nhà trên giấy vừa làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại, vừa làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.
“Ví dụ doanh nghiệp A được ngân hàng B cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỷ đồng, nếu thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A chỉ còn có thể được vay tín dụng 1.500 tỷ đồng. Để được ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỷ đồng, doanh nghiệp A phải có tài sản bảo đảm với giá trị thực tế khoảng 650-700 tỷ đồng (bởi lẽ ngân hàng thương mại thường chỉ đánh giá tài sản bảo đảm bằng khoảng 60-70% giá trị thực tế). Tài sản bảo đảm này gần như bị phong tỏa nên chủ đầu tư không thể khai thác, sử dụng hiệu quả, có thể ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án”, ông Châu phân tích.
Bà Đinh Hoàng Yến, giám đốc pháp chế của một tập đoàn đầu tư địa ốc, đánh giá quy định bảo lãnh hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại khi chủ đầu tư và người mua nhà phải chịu thêm chi phí cao. “Hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng đồng thời cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay. Ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy phí bảo lãnh thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên hưởng lợi kép, đẩy gánh nặng chi phí lên cho doanh nghiệp và người mua”, bà Yến nói.
Ông Lee Tak, giám đốc phụ trách nguồn vốn của một dự án bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Hồ Tràm, đánh giá các ngân hàng thương mại có vốn tự có không lớn, trong lúc dự án bất động sản thường có giá trị rất lớn. Nếu thực thi đúng quy định bảo lãnh, hầu như các ngân hàng không có đủ năng lực để đáp ứng. Quy định này thiếu tính khả thi, không sát với tình hình thực tiễn và chưa thực chất. “Nếu bỏ bảo lãnh, giá thành sẽ bớt xuống được khoảng 2%-3%, đó là điều rất cần trong lúc thị trường đang khó thanh khoản thế này”, ông Lee nói.
Còn theo ghi nhận của HoREA, thực tế 7 năm qua, hầu như các dự án bất động sản đã hoàn thành đầy đủ pháp lý và được phép huy động vốn không xảy ra tình trạng chậm bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết. Nguyên nhân do chủ đầu tư đã sử dụng vốn vay tín dụng, vốn huy động của khách hàng đúng mục đích. Với những dự án này, người mua chỉ cần xem hồ sơ pháp lý là đã chốt hàng, không cần ngân hàng bảo lãnh.
Trong khi đó, những chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ là do vướng mắc về pháp lý, do có đất dự án nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc chưa hoàn tất thủ tục đầu tư xây dựng. Đối với các dự án này thì tự người mua sẽ không “xuống tiền” khi họ đã xem và đánh giá được hồ sơ pháp lý.
HoREA đề nghị, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua, Ngân hàng Nhà nước nên tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích, đồng thời, bổ sung thêm biện pháp bảo hiểm rủi ro cho khách hàng nhằm tăng thêm hàng rào phòng vệ. Biện pháp này do các doanh nghiệp bảo hiểm thực hiện ngoài hệ thống tổ chức tín dụng, theo phương thức xã hội hóa cũng góp phần giúp giảm tải, giảm áp lực cho hệ thống ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Đại diện Bộ Xây dựng, là cơ quan soạn thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho hay, xây dựng Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản là việc rất khó khăn để tìm được tiếng nói đồng thuận, bởi có những sửa đổi, đề xuất có lợi cho doanh nghiệp nhưng lại bất lợi cho người dân và ngược lại. “Điển hình như đề xuất của HoREA bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng, nhắm đến giảm giá thành nhà ở và cũng muốn ‘cởi trói’ cho doanh nghiệp nhưng nhiều chuyên gia, luật sư lại cho rằng nên duy trì hoạt động bảo lãnh ngân hàng. Bởi lẽ các hàng rào bảo vệ người mua nhà trên giấy hiện nay vẫn còn khá mong manh”, vị đại diện này nói.
Luật sư Lê Văn Cường (Đoàn luật sư TP. HCM) cho rằng, các dự án có chứng thư bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà hình thành trong tương lai là điểm tích cực cần được giữ lại khi sửa đổi bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản. “Chứng thư bảo lãnh ngân hàng có ý nghĩa trong trường hợp dự án không thể xây dựng hoặc chậm bàn giao, ngân hàng sẽ đứng ra bồi thường cho người mua nhà. Khoản chi phí thêm 2% không đáng kể so với tổng giá trị tài sản nếu chẳng may xảy ra sự cố chậm giao nhà, thậm chí không giao nhà”, luật sư Cường nói.
“Không những không bỏ quy định bảo lãnh mà còn cần tăng cường hơn để thực sự bảo lãnh để người dân yên tâm tuyệt đối, còn bảo lãnh ngân hàng như bây giờ, người dân vẫn thấp thỏm. Tôi cho rằng phải quy định chịu trách nhiệm đến cùng, bảo lãnh cả gốc, cả lãi, cả thiệt hại chứ không chỉ bảo lãnh mỗi cái gốc, cần bảo lãnh vĩnh viễn đến bao giờ người mua nhận được nhà”, anh Hoàng Sơn, một cư dân ở quận 1 (TP. HCM) chia sẻ.
Còn bà Hà Minh, cư dân ở quận 8 cho hay, trên thực tế đã có nhiều dự án chậm tiến độ bàn giao, có dự án hàng chục năm vẫn “đắp chiếu”… nếu không có ngân hàng đứng ra bảo lãnh thì người mua không biết cầu cứu vào ai khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, phải có bảo lãnh thì người mua mới an tâm nên không thể bỏ.
Nhiều ý kiến cho rằng, bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai là giúp cảnh báo cho người mua tỉnh táo “chọn mặt gửi vàng” đồng thời cũng giúp chấn chỉnh doanh nghiệp thượng tôn pháp luật khi bán nhà trên giấy. Đây là một quy định cần thiết, đóng vai trò như một lớp bảo vệ sơ cấp giúp người mua phòng tránh một số rủi ro và cũng chứng tỏ dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh, củng cố niềm tin cho người mua trong giai đoạn hiện nay.
Tags:
(VNF) - UBND tỉnh Đồng Nai vừa có quyết định phê duyệt kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường của dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Sài Gòn River, tại xã Đại Phước.
(VNF) - Vingroup dự kiến xây siêu đấu trường eSports, sân golf tại khu đô thị Olympic; Union Success Việt Nam trúng đấu giá 5 lô đất trụ sở Công an TP. Huế, TP. HCM ban hành bảng giá đất mới, áp dụng từ 1/1/2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 28/12.
(VNF) - Những thay đổi liên quan đến bảng giá đất và nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất được đánh giá là có tác động trực tiếp, sâu rộng tới người dân và thị trường bất động sản.
(VNF) - Cơ quan Thuế TP. HCM vừa công bố danh sách mới nhất về người nộp thuế còn nợ tiền thuế và các khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước tính đến tháng 11/2025, với tổng cộng 4.233 doanh nghiệp có số nợ lên tới gần 14.370 tỷ đồng.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ vừa công bố thông báo kết luận thanh tra đối với các dự án còn vướng mắc tại TP. Đà Nẵng, trong đó chỉ rõ nhiều sai phạm nghiêm trọng tại dự án Khu đô thị sinh thái Golden Hills City do Công ty CP Đầu tư Xây dựng Trung Nam làm chủ đầu tư.
(VNF) - Khi dòng tiền lớn dịch chuyển khỏi tư duy ngắn hạn để tìm đến giá trị bền vững, bất động sản thấp tầng hàng hiệu tại nội đô trở thành lớp tài sản tiếp theo được giới nhà giàu ưu tiên nắm giữ. Noble Palace Long Bien với số lượng dinh thự giới hạn, nền tảng pháp lý minh bạch cùng tốc độ thi công ấn tượng là một trong những ví dụ tiêu biểu cho xu hướng đó tại khu Đông Hà Nội.
(VNF) - Năm 2025, thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) bất động sản diễn ra sôi động với hàng loạt thương vụ lớn. Đáng chú ý, doanh nghiệp trong nước gần như hoàn toàn làm chủ cuộc chơi.
(VNF) - Ngày 25/12, Tập đoàn Sun Group đã chính thức trình bày ý tưởng quy hoạch Khu du lịch Thác Bản Giốc tại Cao Bằng
(VNF) - Khu đất có tổng diện tích hơn 25.551m2 thuộc địa bàn phường Định Công (TP Hà Nội) sẽ do Công ty Đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội (Hacinco) triển khai
(VNF) - Số liệu được TS. Cấn Văn Lực cung cấp cho thấy, trong giai đoạn 2019 - 2024, giá BĐS tăng gần 60%, riêng 11 tháng đầu năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM tăng bình quân hơn 20%.
(VNF) - Quảng Ninh cho Sun Group thuê gần 38ha đất Vân Đồn triển khai dự án 2 tỷ USD; doanh nghiệp của ông Đặng Văn Thành tham gia phát triển nhà ở xã hội tại Tây Ninh; Khánh Hòa khởi công khu nhà ở xã hội cho lực lượng công an... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 26/12.
(VNF) - Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, cùng với việc hoàn thiện thể chế và hàng loạt nghị quyết tháo gỡ vướng mắc pháp lý, hàng nghìn dự án bất động sản tồn đọng trên cả nước đang từng bước được “mở khóa”, qua đó bổ sung nguồn cung đáng kể cho thị trường. Với đà này, thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng sẽ có những chuyển biến tích cực và bước vào giai đoạn phục hồi, tăng trưởng rõ nét hơn.
(VNF) - Sau khi rút lui, MIK Group sẽ chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp cho Công ty cổ phần Địa ốc Đại Quang Minh - đơn vị đứng đầu liên danh thực hiện dự án đại lộ cảnh quan sông Hồng.
(VNF) - Tọa lạc tại vị trí đắc địa ven biển Đà Nẵng, dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng và sân golf cao cấp Mai House Hội An từng được kỳ vọng trở thành điểm nhấn du lịch cao cấp của khu vực. Tuy nhiên, sau khi bị chấm dứt hoạt động, dự án hàng chục triệu USD này rơi vào cảnh dang dở, bỏ hoang nhiều năm, gây lãng phí lớn quỹ “đất vàng” ven biển.
(VNF) - TP. HCM, UBND thành phố vừa có tờ trình về bảng giá đất cụ thể được áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên địa bàn toàn thành phố.
(VNF) - Thế giới phiêu lưu giải trí đa địa hình Bright Park được kỳ vọng là cú hích mới cho du lịch Ninh Bình bước vào thời kỳ phát triển mạnh mẽ, với định hướng trở thành trung tâm du lịch quốc gia.
(VNF) - Dự án Khu đô thị mới, du lịch nghỉ dưỡng và dịch vụ thể thao phía Tây Bắc phường Điện Biên Phủ có tổng mức đầu tư dự kiến hơn 23.660 tỷ đồng, quy mô sử dụng đất là hơn 228ha.
(VNF) - Tân Đại Minh đầu tư NƠXH Lamer 3 tại Gia Lai, Vinhomes sắp mở bán hơn 1.000 căn NƠXH tại Hải Phòng, Kim Long Motor Huế rộng cửa làm khu công nghiệp 1.840 tỷ đồng tại Huế... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 25/12.
(VNF) - Công ty TNHH Logistics A&E và Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng 3H Việt Nam là cổ đông sở hữu 99% vốn điều lệ của Công ty cổ phần Đầu tư Láng Hạ, chủ đầu tư tòa nhà 28 tầng bỏ hoang suốt nhiều năm.
(VNF) - Với dư địa đất đai còn lớn cùng loạt thông tin về hạ tầng, dự án quy mô đang được kỳ vọng triển khai, bất động sản khu Nam Hà Nội được đánh giá sở hữu tiềm năng tăng trưởng trong trung và dài hạn. Tuy vậy, trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng và lựa chọn khắt khe hơn, triển vọng của thị trường còn phụ thuộc vào việc hiện thực hóa kỳ vọng thành dòng dân cư và thanh khoản thực tế.
(VNF) - Dự án trung tâm thương mại và văn phòng bị bỏ hoang trên "đất vàng" phố Láng Hạ (TP. Hà Nội) từng được kỳ vọng trở thành điểm nhấn của khu vực nhưng đã rơi vào cảnh dang dở suốt nhiều năm qua.
(VNF) - Dự án Nhà ở xã hội phía Tây đường Trần Nhân Tông 2 (Lamer 3) có vốn đầu tư hơn 900 tỷ đồng, cung cấp khoảng 858 căn hộ.
(VNF) - Liên danh Công ty TNHH MTV Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Kim Long Huế và Công ty CP Kim Long Motor Huế đang rộng cửa trở thành nhà đầu tư thực hiện Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp (KCN) số 02 tại Khu kinh tế Chân Mây – Lăng Cô, TP. Huế, với tổng vốn đầu tư hơn 1.840 tỷ đồng.
(VNF) - Cần Thơ duyệt nhiệm vụ quy hoạch khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng gần 3.000ha, Kinh Bắc nắm 99% vốn chủ tòa nhà trên đất vàng Láng Hạ, doanh nghiệp của tỷ phú Phạm Nhật Vượng làm dự án hơn 930ha tại Tây Ninh... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 24/12.
(VNF) - Từ năm 2026, bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường có thể khiến chi phí làm sổ đỏ tăng. Người dân cũng nên biết cách cập nhật sổ đỏ lên VNeID.
(VNF) - UBND tỉnh Đồng Nai vừa có quyết định phê duyệt kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường của dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Sài Gòn River, tại xã Đại Phước.
(VNF) - Khu đất có tổng diện tích hơn 25.551m2 thuộc địa bàn phường Định Công (TP Hà Nội) sẽ do Công ty Đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội (Hacinco) triển khai
