Bán nhà trên giấy: 'Giằng co' quy định bảo lãnh ngân hàng

Nặng gánh chi phí

Tại hội thảo mới nhất góp ý Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Xây dựng tổ chức tại TP. HCM, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng cần bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà hình thành trong tương lai (còn gọi là nhà trên giấy) để kéo giảm giá thành nhà ở xuống. “Để thực hiện việc bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư trả trước khoản phí chiếm 2% giá trị tài sản, tất nhiên họ cộng vào giá thành, cuối cùng người mua chịu khoản phí này”, ông Châu chia sẻ.

Cũng theo ông Châu, luật định tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không được vượt quá 15% vốn tự có của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, quỹ tín dụng nhân dân, tổ chức tài chính vi mô. Đồng thời tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng và người có liên quan không được vượt quá 25% vốn tự có của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, quỹ tín dụng nhân dân... Với quy chuẩn này, bảo lãnh bán nhà trên giấy vừa làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại, vừa làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.

“Ví dụ doanh nghiệp A được ngân hàng B cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỷ đồng, nếu thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A chỉ còn có thể được vay tín dụng 1.500 tỷ đồng. Để được ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỷ đồng, doanh nghiệp A phải có tài sản bảo đảm với giá trị thực tế khoảng 650-700 tỷ đồng (bởi lẽ ngân hàng thương mại thường chỉ đánh giá tài sản bảo đảm bằng khoảng 60-70% giá trị thực tế). Tài sản bảo đảm này gần như bị phong tỏa nên chủ đầu tư không thể khai thác, sử dụng hiệu quả, có thể ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án”, ông Châu phân tích.

Bà Đinh Hoàng Yến, giám đốc pháp chế của một tập đoàn đầu tư địa ốc, đánh giá quy định bảo lãnh hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại khi chủ đầu tư và người mua nhà phải chịu thêm chi phí cao. “Hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng đồng thời cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay. Ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy phí bảo lãnh thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên hưởng lợi kép, đẩy gánh nặng chi phí lên cho doanh nghiệp và người mua”, bà Yến nói.

Ông Lee Tak, giám đốc phụ trách nguồn vốn của một dự án bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Hồ Tràm, đánh giá các ngân hàng thương mại có vốn tự có không lớn, trong lúc dự án bất động sản thường có giá trị rất lớn. Nếu thực thi đúng quy định bảo lãnh, hầu như các ngân hàng không có đủ năng lực để đáp ứng. Quy định này thiếu tính khả thi, không sát với tình hình thực tiễn và chưa thực chất. “Nếu bỏ bảo lãnh, giá thành sẽ bớt xuống được khoảng 2%-3%, đó là điều rất cần trong lúc thị trường đang khó thanh khoản thế này”, ông Lee nói.

Còn theo ghi nhận của HoREA, thực tế 7 năm qua, hầu như các dự án bất động sản đã hoàn thành đầy đủ pháp lý và được phép huy động vốn không xảy ra tình trạng chậm bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết. Nguyên nhân do chủ đầu tư đã sử dụng vốn vay tín dụng, vốn huy động của khách hàng đúng mục đích. Với những dự án này, người mua chỉ cần xem hồ sơ pháp lý là đã chốt hàng, không cần ngân hàng bảo lãnh.

Trong khi đó, những chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ là do vướng mắc về pháp lý, do có đất dự án nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc chưa hoàn tất thủ tục đầu tư xây dựng. Đối với các dự án này thì tự người mua sẽ không “xuống tiền” khi họ đã xem và đánh giá được hồ sơ pháp lý.

HoREA đề nghị, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua, Ngân hàng Nhà nước nên tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích, đồng thời, bổ sung thêm biện pháp bảo hiểm rủi ro cho khách hàng nhằm tăng thêm hàng rào phòng vệ. Biện pháp này do các doanh nghiệp bảo hiểm thực hiện ngoài hệ thống tổ chức tín dụng, theo phương thức xã hội hóa cũng góp phần giúp giảm tải, giảm áp lực cho hệ thống ngân hàng và các tổ chức tín dụng.

Đồng thuận - chặng đường còn xa

Đại diện Bộ Xây dựng, là cơ quan soạn thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho hay, xây dựng Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản là việc rất khó khăn để tìm được tiếng nói đồng thuận, bởi có những sửa đổi, đề xuất có lợi cho doanh nghiệp nhưng lại bất lợi cho người dân và ngược lại. “Điển hình như đề xuất của HoREA bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng, nhắm đến giảm giá thành nhà ở và cũng muốn ‘cởi trói’ cho doanh nghiệp nhưng nhiều chuyên gia, luật sư lại cho rằng nên duy trì hoạt động bảo lãnh ngân hàng. Bởi lẽ các hàng rào bảo vệ người mua nhà trên giấy hiện nay vẫn còn khá mong manh”, vị đại diện này nói.

Luật sư Lê Văn Cường (Đoàn luật sư TP. HCM) cho rằng, các dự án có chứng thư bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà hình thành trong tương lai là điểm tích cực cần được giữ lại khi sửa đổi bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản. “Chứng thư bảo lãnh ngân hàng có ý nghĩa trong trường hợp dự án không thể xây dựng hoặc chậm bàn giao, ngân hàng sẽ đứng ra bồi thường cho người mua nhà. Khoản chi phí thêm 2% không đáng kể so với tổng giá trị tài sản nếu chẳng may xảy ra sự cố chậm giao nhà, thậm chí không giao nhà”, luật sư Cường nói.

“Không những không bỏ quy định bảo lãnh mà còn cần tăng cường hơn để thực sự bảo lãnh để người dân yên tâm tuyệt đối, còn bảo lãnh ngân hàng như bây giờ, người dân vẫn thấp thỏm. Tôi cho rằng phải quy định chịu trách nhiệm đến cùng, bảo lãnh cả gốc, cả lãi, cả thiệt hại chứ không chỉ bảo lãnh mỗi cái gốc, cần bảo lãnh vĩnh viễn đến bao giờ người mua nhận được nhà”, anh Hoàng Sơn, một cư dân ở quận 1 (TP. HCM) chia sẻ.

Còn bà Hà Minh, cư dân ở quận 8 cho hay, trên thực tế đã có nhiều dự án chậm tiến độ bàn giao, có dự án hàng chục năm vẫn “đắp chiếu”… nếu không có ngân hàng đứng ra bảo lãnh thì người mua không biết cầu cứu vào ai khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, phải có bảo lãnh thì người mua mới an tâm nên không thể bỏ.

Nhiều ý kiến cho rằng, bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai là giúp cảnh báo cho người mua tỉnh táo “chọn mặt gửi vàng” đồng thời cũng giúp chấn chỉnh doanh nghiệp thượng tôn pháp luật khi bán nhà trên giấy. Đây là một quy định cần thiết, đóng vai trò như một lớp bảo vệ sơ cấp giúp người mua phòng tránh một số rủi ro và cũng chứng tỏ dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh, củng cố niềm tin cho người mua trong giai đoạn hiện nay.