Bị kiểm soát chặt tín dụng: Thế khó của bất động sản năm 2019?

Cá nhân cho vay mua nhà cũng sẽ gặp khó khăn

Trong báo cáo phân tích vừa mới phát hành, các chuyên gia của Chứng khoán Bảo Việt (BVSC) cho biết, chủ trương của cơ quan quản lý nhà nước là sẽ hướng nguồn vốn vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, đồng thời là giảm nguồn vốn vào lĩnh vực phi sản xuất, có rủi ro cao.

Theo đó, bất động sản sẽ là một trong những lĩnh vực được quan tâm để kiểm soát chặt chất lượng tín dụng từ năm 2019.

Mục tiêu tăng trưởng tín dụng cho ngân hàng là 14%, tương đương với 2018. Chính vì vậy, lượng vốn cho ngành bất động sản chắc chắn sẽ thấp hơn 2018 tương đối.

Đồng thời, tỷ lệ vốn vay ngắn hạn cho vay trung, dài hạn cũng được thắt chặt. Từ đầu tháng 1/2019, các ngân hàng đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 40%. Tỷ lệ nợ xấu nội bảng cũng phải giảm xuống 2%, các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cũng sẽ bị kiểm soát chặt chẽ. Hệ số rủi ro đối với các khoản vay bất động sản sẽ tăng từ 150% lên 200%.

BVSC đánh giá, nguồn vốn tín dụng này không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản mà cả những cá nhân cho vay mua nhà cũng sẽ gặp khó khăn.

Theo các chuyên gia BVSC, rõ ràng những điều chỉnh về mặt chính sách này của cơ quan quản lý là rất cần thiết trong bối cảnh năm 2018 ngành bất động sản giao dịch rất sôi động trong thời gian vừa qua.

Theo dự báo của công ty này, năm 2019 sẽ là một năm tăng trưởng chậm lại của ngành bất động sản từ 193,2% của năm 2018 xuống 43,6% trong năm 2019.

Phân khúc căn hộ trung cấp vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường

Cùng chung quan điểm, các chuyên gia của Công ty chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BSC) cũng đã hạ triển vọng từ khả quan xuống trung lập đối với nhóm cổ phiếu bất động sản trong năm 2019.

Nguyên nhân theo BSC một phần lớn cũng đến từ việc nguồn vốn tín dụng dành cho thị trường bất động sản năm 2019 sẽ bị hạn chế do Thông tư 16/2018/TT-NHNN.

Theo đó, từ năm 2019, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn thay vì mức 45% trong năm 2018. Điều này sẽ dẫn tới việc khó khăn hơn đối với các chủ đầu tư trong việc huy động vốn đầu tư các dự án do các chủ đầu tư Việt Nam vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay tín dụng và vốn huy động từ khách hàng.

Theo BSC, trong năm nay, phân khúc căn hộ trung cấp vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường, tuy nhiên cạnh tranh sẽ gay gắt hơn do nguồn cung dự kiến năm 2019 sẽ đột biến. Số liệu của CBRE cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2018 lần lượt có 57% và 61% số lượng căn hộ mở mới ở TP. HCM và Hà Nội thuộc phân khúc trung cấp.

BSC cho rằng, cạnh tranh của các phân khúc trung cấp sẽ gay gắt hơn và lợi thế sẽ thuộc về việc doanh nghiệp bất động sản nào có khả năng mở bán dự án mới với đầy đủ pháp lý do tình trạng thiếu cung hiện tại.

Tóm lại, các chuyên gia BSC dự báo tốc độ tăng trưởng kết quả kinh doanh của ngành bất động sản sẽ chậm lại so với năm 2018 chủ yếu do thiếu các dự án chuẩn bị bàn giao trong năm 2019 – 2020. Tăng trưởng lợi nhuận sẽ phụ thuộc nhiều vào lợi nhuận bất thường, chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng dự án. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay dự báo tăng và siết chặt tín dụng ít nhiều sẽ gây áp lực đến chủ đầu tư cũng như người mua nhà.

Trong năm 2019, tiêu chí để chọn cổ phiếu trong ngành bất động sản đó là các doanh nghiệp có quỹ đất sạch lớn, có khả năng mở bán trong năm 2019, giúp đảm bảo việc hạch toán lợi nhuận giai đoạn 2020 – 2022. Cùng với đó là các doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận tốt nhờ vào có các dự án có thể bàn giao trong năm 2019.