Bí mật đằng sau khoản vay 4.050 tỷ đồng trái phiếu của Công ty Minh Tân

Theo báo cáo do Bộ Tài chính gửi tới Chính phủ gần đây, năm 2021, tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ đạt trên 605.500 tỷ đồng, tăng 39% so với năm trước. Trong đó, top 20 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu đã đóng góp hơn 100.000 tỷ đồng với mức lãi suất bình quân từ 8-13%/năm.

Nhóm doanh nghiệp này phần lớn là đơn vị thành viên của các tập đoàn địa ốc có vai vế trên thị trường, được nhiều người biết tới. Tuy nhiên, một thương hiệu còn rất mới mẻ trong ngành bất động sản cũng góp mặt trong danh sách này, đó là Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển đô thị Minh Tân (viết tắt là Công ty Minh Tân), khiến dư luận không khỏi xôn xao.

Bộ Tài chính thông kê, Công ty Minh Tân đã huy động 4.050 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ trong năm 2021, với mức lãi suất bình quân 8%/năm. Số tiền doanh nghiệp đi vay không hề nhỏ, gấp đến 3,76 lần vốn góp chủ sở hữu (1.466 tỷ đồng), gây ra sự chú ý rất lớn trong cộng đồng đầu tư và cả phía cơ quan quản lý nhà nước.

Tìm hiểu được biết, Công ty Minh Tân thành lập ngày 19/6/2014, trụ sở chính tại quận Tân Bình, TP.HCM. Từ mức vốn sáng lập vài tỷ đồng, hiện doanh nghiệp có vốn điều lệ 1.466,2 tỷ đồng, gấp hàng trăm lần chỉ trong khoảng thời gian ngắn ngủi. Song song với hàng loạt đợt điều chỉnh tăng vốn, doanh nghiệp cũng liên tiếp thay đổi người đứng tên.

Hành trình tăng vốn "thần tốc" của Công ty Minh Tân khởi đầu vào giữa tháng 1/2016, khi ấy vốn điều lệ được nâng từ 6 tỷ đồng lên 56 tỷ đồng. Đến tháng 12/2017, ông Nguyễn Văn Tuân (1972) nhường ghế tổng giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật cho bà Phạm Thùy Dương (1984).

Chỉ sau gần một năm gắn bó, bà Phạm Thùy Dương cũng nối gót ông Tuân rời vị trí tổng giám đốc. Người kế nhiệm bà Dương là bà Kim Phụng (1977). Ít lâu dưới thời bà Phụng, tháng 6/2019, Công ty Minh Tân đã tăng vốn điều lệ lên 321,5 tỷ đồng và tiếp đó là 656,5 tỷ đồng.

Sang năm 2020, vai trò giám đốc của Công ty Minh Tân liên tục biến động, tháng 9 thay bằng bà Phan Thị Hải Lý (1972) thì tới tháng 10 lại chuyển giao cho bà Phạm Kiều My (1991). Bên cạnh đó, vốn điều lệ cũng nhảy vọt lên mức 1.466 tỷ đồng vào tháng 11, duy trì cho đến thời điểm hiện tại.

Bóc tách số liệu tài chính của Công ty Minh Tân, tài liệu của VietnamFinance cho thấy, kết thúc năm 2016, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp âm 53 tỷ đồng, nợ phải trả lên đến 3.435 tỷ đồng, trong đó vay và nợ thuê tài chính dài hạn chiếm 2.517 tỷ đồng. Việc ôm một khoản nợ lớn khiến Công ty Minh Tân phải chi ra 311,4 tỷ đồng để trả lãi trong năm, số tiền gấp hơn 5 lần vốn điều lệ.

Hiểu theo lẽ thông thường, một doanh nghiệp non nớt và có vốn mỏng như Công ty Minh Tân sẽ không thể thuyết phục bất kỳ tổ chức tín dụng nào cho vay số tiền lớn như vậy. Có lẽ, Công ty Minh Tân đang hoạt động giống như một tổ chức có mục đích hạn chế (giới kinh doanh hay gọi là Special Purpose Entity - SPE), được một tập đoàn lớn tạo ra với mục đích là cô lập rủi ro tài chính, thường phục vụ như một đơn vị trung gian phát hành chứng khoán có bảo đảm.

Quay lại với bức tranh tài chính của Công ty Minh Tân, năm 2017, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đã hồi về mức 3,4 tỷ đồng, nợ phải trả cũng giảm mạnh xuống 711,6 tỷ đồng, chủ yếu vẫn là nợ vay dài hạn (687 tỷ đồng). Các chỉ tiêu gần như không biến động trong năm 2018.

Đến năm 2019, cú tăng vốn mạnh tay đã giúp vốn chủ sở hữu của Công ty Minh Tân tăng lên 739,2 tỷ đồng, đồng thời nợ phải trả "bốc hơi" còn 1,5 tỷ đồng nhờ sạch bách các khoản nợ vay dài hạn. Trước đó ngày 25/6/2019, Công ty Minh Tân đã đem thế chấp lô cổ phần của công ty con là Công ty TNHH Bất động sản Minh Tân Hà Nội trị giá 706,7 tỷ đồng (tương đương 58,8% vốn điều lệ) cho Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam - Techcombank (số hợp đồng MMD201912581172/HDTC).

Cũng trong năm, ngày 14/8/2019, UBND TP. Hà Nội đã cho phép Công ty TNHH Bất động sản Minh Tân Hà Nội nhận chuyển nhượng một phần dự án khu đô thị Gia Lâm, huyện Gia Lâm, gồm 2 lô đất với tổng diện tích gần 3,8ha từ chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển đô thị Gia Lâm.

Cả 2 lô đất này cùng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào hôm 13/6/2019, cùng được quy hoạch để xây dựng các khối nhà cao tầng. Theo quyết định của TP. Hà Nội, tổng mức đầu tư của phần dự án chuyển nhượng (tạm tính theo số liệu của chủ đầu tư) khoảng 4.834 tỷ đồng.

Sau đó, năm 2020, nợ phải trả bất ngờ tăng dựng đứng lên 4.640 tỷ đồng, gần như toàn bộ đến từ khoản vay tài chính dài hạn. Với vốn điều lệ 1.466 tỷ đồng, trừ khoản lỗ lũy kế, vốn chủ sở hữu của Công ty Minh Tân đạt 1.214 tỷ đồng.

Năm 2021, bên cạnh động thái phát hành thêm 4.050 tỷ đồng trái phiếu như Bộ Tài chính đã chỉ ra, cuối tháng 11/2021, Công ty Minh Tân đã đem thế chấp tất cả các quyền tài sản và tất cả khoản phải thu theo hoặc phát sinh từ việc đặt cọc để nhận chuyển nhượng một phần dự án khu đô thị Đại An (tỉnh Hưng Yên) do Vinhomes làm chủ đầu tư cho phía Techcombank.