Diễn đàn VNF

Bỏ tiền cọc: 'Quyền được từ bỏ tài sản của người trúng đấu giá'

(VNF) - Theo đại biểu Quốc hội Phạm Văn Thịnh, bên cạnh các biện pháp xử lý các hành vi vi phạm trong đấu giá đất thì vẫn phải bảo vệ quyền được từ bỏ tài sản trúng đấu giá của người đấu giá.

Dấu hiệu trục lợi từ đấu giá

Thời gian qua, việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra cơ chế minh bạch trong tiếp cận đất đai theo cơ chế thị trường, hạn chế được tiêu cực, lợi dụng cơ chế xin - cho, chỉ định đối tượng được giao đất, thuê đất để mưu lợi cá nhân, làm thất thoát tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Tuy nhiên, gần đây, tại một số địa phương đã có hiện tượng "cò đấu giá", "quân xanh- quân đỏ", để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá trước khi cuộc đấu giá diễn ra và tình trạng "xã hội đen" đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ; thông đồng giữa Tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để "dìm giá".

Những vụ đấu giá đất tại tỉnh Thái Bình năm 2020, tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội năm 2021 hay vụ đấu giá đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. HCM vào tháng 12/2021... là điển hình của tồn tại trên.

Cho dù công ty trúng đấu giá sẽ thực hiện đúng cam kết nộp tiền sử dụng đất theo kết quả trúng đấu giá hay sẽ đơn phương hủy bỏ cam kết thì sau đấu giá đất cũng phát sinh một số vấn đề.

Cụ thể, mặt bằng giá đất tại khu vực đấu giá có thể sẽ bị đẩy lên một mức cao hơn, làm nảy sinh vấn đề phức tạp như gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tăng chi phí sản xuất, kinh doanh và giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp, người chưa có nhà ở, người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp sẽ khó khăn thêm trong việc tìm kiếm, tiếp cận nhà ở.

Đối với chính bản thân công ty trúng đấu giá, với việc bỏ giá quá cao cũng sẽ dẫn đến phương án huy động vốn, phương án đầu tư kinh doanh có tính khả thi thấp.

Mặt khác, việc đấu giá cao cũng có thể là chiêu trò “thổi giá” của doanh nghiệp nhằm lợi dụng việc đẩy giá đất tại khu vực lên cao để tranh thủ bán các bất động sản mà doanh nghiệp đang kinh doanh ở các khu vực lân cận. Hoặc lợi dụng để đánh bóng hình ảnh công ty nhằm tăng giá trị doanh nghiệp để phát hành trái phiếu, tăng giá cổ phiếu, tăng giá trị góp vốn liên doanh, mua bán nợ, mua bán dự án.

Qua thực tế cho thấy, nguyên nhân của những tồn tại trong những vụ đấu giá quyền sử dụng đất mà bên đấu giá bỏ cọc chủ yếu là do quy định của pháp luật còn thiếu đồng bộ. Cụ thể, hiện nay không có quy định về việc dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực như đã phân tích ở trên.

Bên cạnh đó, quy định không đầy đủ, không rõ ràng về việc xem xét các điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, chứng minh sự minh bạch, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá. Ngoài ra, pháp luật cũng chưa có chế tài xử lý khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất.

Xử lý hình sự đối với trường hợp bỏ cọc có dấu hiệu thao túng

Góp ý về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản, để hạn chế việc bỏ cọc, đại biểu Nguyễn Duy Thanh (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Cà Mau), cho rằng nên tách biệt tiền đặt trước và tiền đặt cọc.

"Theo tôi, nên quy định tiền đặt cọc có thể là 20% đến 30% giá trúng đấu giá và phải nộp ngay sau khi có kết quả trúng đấu giá", ông nói.

Theo đại biểu Thanh, nếu trúng đấu giá không nộp tiền cọc thì bị loại, cuộc đấu giá sẽ tiếp tục. Giả sử tiền đặt cọc phải nộp ngay tới hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng thay vì vài trăm triệu, vài tỷ đồng thì người trúng đấu giá chắc chắn sẽ thận trọng rất nhiều khi bỏ giá.

Bên cạnh đó, Luật Đấu giá có thể tham khảo, bổ sung quy định cụ thể và xử lý hình sự đối với những trường hợp bỏ cọc không thực hiện kết quả trúng đấu giá; có dấu hiệu thao túng, gây rối trật tự, ảnh hưởng xấu đến an ninh kinh tế.

Đại biểu Thái Thị An Chung cho rằng nên sửa đổi quy định tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 30%. Việc nâng tỷ lệ tiền đặt trước sẽ giúp cho người có nhu cầu thực sự tham gia cuộc đấu giá, đồng thời hạn chế tình trạng cò đấu giá, hạn chế tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá.

Tuy nhiên, đại biểu Trần Nhật Minh (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Nghệ An) lại đồng tình với mức tối thiểu là 5%, nhưng đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu tăng mức tối đa lên 30% hoặc 40%, nhằm tạo sự chủ động, linh hoạt cho người có tài sản hoặc các tổ chức đấu giá khi được ủy quyền trong việc xác định giá khởi điểm đối với từng loại tài sản.

Mặt khác, theo đại biểu, trong thực tế người có nhu cầu thật sự tham gia đấu giá hầu hết đã có sự chuẩn bị nguồn tài chính để mua tài sản đấu giá, thậm chí họ chuẩn bị đủ đến 100% số tiền họ dự kiến sẽ bỏ ra, cho nên họ sẽ không băn khoăn về mức tiền đặt trước là bao nhiêu.

"Việc tăng mức tiền đặt trước cao sẽ là rào chắn an toàn đối với những đối tượng không có nhu cầu mua tài sản đấu giá mà chỉ đăng ký tham gia với mục đích như thông đồng, dìm giá để trục lợi. Hơn nữa, quy định này sẽ hạn chế được thấp nhất tình trạng bỏ cọc đang diễn ra khá phổ biến hiện nay", Đại biểu Minh nói.

Đại biểu Nguyễn Thị Thu Thủy (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Định) đề nghị Ban soạn thảo cần bổ sung các quy định rõ ràng và chi tiết hơn về các trường hợp và các thiệt hại, chi phí phải bồi thường khi nhà đầu tư bỏ cọc như chi phí tổ chức đấu giá lại chẳng hạn để mang tính răn đe và có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn trong việc xử lý các nhà đầu tư vi phạm nhằm ngăn chặn tình trạng bỏ cọc hoặc thổi phồng giá trị để trục lợi.

Trong khi đó, về vấn đề bỏ cọc, đại biểu Phạm Văn Thịnh (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bắc Giang) lại cho rằng vẫn phải bảo vệ quyền được từ bỏ tài sản trúng đấu giá của người đấu giá.

"Nếu như chúng ta xử phạt vi phạm hành chính và phạt hình sự thì tôi cho rằng việc này chúng ta nên cân nhắc, vì đây chính là quyền của người trúng đấu giá với mối quan hệ dân sự", đại biểu nêu.