- Theo báo cáo thị trường Hà Nội của Savills, quý III/2022, nguồn cung mới và lượng giao dịch đều tốt hơn đáng kể so với 2 quý liền trước đó. Tuy nhiên, có tới 66% nguồn cung mới và 55% lượng giao dịch lại thuộc về chỉ một doanh nghiệp (Vinhomes - với bộ đôi dự án Vinhomes Smart City và Vinhomes Ocean Park). Bà có bình luận gì về hiện tượng này?
Bà Trần Thị Phương Hiền: Khi ta nói về nguồn cung thì cần phải xác định rằng số liệu của một quý không bao giờ là kết quả của những diễn biến trong quý đó, mà đó là kết quả của một chu kỳ. Xét về chu kỳ thì ta thấy, dù quý III tăng trưởng về nguồn cung so với 2 quý liền trước đó, song tính tổng 9 tháng, nguồn cung căn hộ mới của Hà Nội vẫn chưa nổi 10.000 căn. Đó là một con số rất thấp nếu so với những năm 2016 – 2018, nguồn cung mới thường trên 30.000 căn/năm. Như vậy, thị trường căn hộ năm 2022 mới chỉ ở mức phục hồi chứ chưa thể lấy lại “phong độ” như trước.
Việc Vinhomes chiếm ưu gần như tuyệt đối cũng không phải là hiện tượng đáng ngạc nhiên, bởi thị trường Hà Nội năm nay khá ít dự án mở bán mới, trong khi các đại dự án của Vinhomes đã được xây dựng từ cách đây vài năm và luôn ra hàng đều đặn. Có thể thấy thị trường trong hơn 2 năm qua đã trở nên phân liệt khá rõ với lợi thế thuộc về các “ông lớn”.
Tuy nhiên, điều đáng quan ngại là cầu căn hộ Hà Nội hiện đã không còn nhiều nữa, sức bán đang chậm lại, giao dịch ít. Và khi xem xét bức tranh, chúng ta còn nhận thấy một chuyển biến rất đáng chú ý: dự án phải có quy mô lớn, tích hợp nhiều tiện ích mới bán được, còn các dự án không có lợi thế này giao dịch khá ít. Như vậy ngay ở phía cầu, thị trường cũng có sự phân liệt.
- Trong điều kiện đã loại bỏ dịch bệnh khỏi nền kinh tế mà nguồn cung vẫn thấp, vì sao vậy?
Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm của nguồn cung căn hộ. Tuy nhiên, ngắn gọn thì bây giờ ra dự án rất khó, do quy trình, thủ tục xét duyệt trải qua nhiều bước, thời gian chờ đợi lâu. Bên cạnh đó là khó khăn về vốn vì các kênh huy động đều tắc, suy giảm hoặc có điều kiện khắt khe. Một số chủ đầu tư đã được phê duyệt dự án rồi nhưng không biết lấy đâu ra vốn để triển khai dự án.
- Báo cáo của Savills đưa ra một dữ liệu rất đáng nói về giá căn hộ. Theo đó, đến quý III/2022, giá sơ cấp căn hộ đã đạt 47 triệu đồng/m2, là quý thứ 15 liên tiếp tăng trưởng. Giá sơ cấp hiện nay đã tăng tới 53% so với quý I/2019. Đâu là nguyên nhân của đà tăng “khủng khiếp” này? Bà có cho rằng có hiện tượng chủ đầu tư lợi dụng tình hình khan cung để “té nước theo mưa” tăng giá bán căn hộ?
Việc giá bán sơ cấp tăng liên tục là do các chi phí không ngừng gia tăng, như chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí vốn, chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí vận hành hệ thống… Bên cạnh đó, các dự án ngày càng trở nên chất lượng hơn, được cải thiện mạnh mẽ về hạ tầng giao thông và môi trường sống.
Không thể phủ nhận việc chủ đầu tư có tính toán về bối cảnh thị trường khi định giá sản phẩm, song tôi không cho rằng có việc “té nước theo mưa” một cách trắng trợn. Người mua nhà giờ rất thông minh, có quan điểm rõ ràng, không phải chủ đầu tư muốn bán giá nào thì bán. Vì sao 47 triệu đồng/m2 mà vẫn có người mua? Đơn giản là vì khách hàng thấy rằng mức giá đó tương xứng với chất lượng sản phẩm.
- Nhưng giá cao quá cũng khiến tốc độ hấp thụ sản phẩm bị giảm?
Đúng vậy, giá tăng liên tục kiến sức mua chậm lại. Phần lớn người mua hiện đang ở trạng thái quan sát. Họ muốn xem thị trường sắp tới sẽ đi đâu về đâu để ra quyết định mua hay không mua.
Cầu đang chững, rất chững. Đối tượng chững đầu tiên chính là giới đầu tư, đầu cơ; sau đó là cầu thực.
Người có cầu thực hiện vẫn có thể sử dụng đòn bẩy tài chính để mua trả góp căn hộ, tuy nhiên giờ đây họ phải chuẩn bị vốn tự có nhiều hơn. Ví dụ trước đây người mua chỉ cần chuẩn bị 10% - 20% tổng giá trị căn hộ thì giờ phải chuẩn bị tới 30% - 50%. Đó là mức không nhiều người đáp ứng được.
Thị trường đang ở tình thế khá căng thẳng khi cung cầu không gặp nhau. Chúng ta chưa bao giờ có thể hình dung chung cư ở Bắc An Khánh có giá trên 60 triệu đồng/m2. Thị trường cũng không chấp nhận giá đó. Và đó là lý do không có giao dịch.
- Bà có cho rằng giá sẽ còn tiếp tục tăng?
Giá sẽ không giảm, chí ít là cho đến quý I/2025, còn có tăng nữa hay không thì tùy thuộc vào chủ đầu tư. Song, nhìn chung giá sẽ khó tiếp tục tăng mạnh vì cầu đã tới hạn. Quan sát của tôi cho thấy các chủ đầu tư hiện cũng rất thận trọng trong việc đưa ra bài toán tăng giá.
- Về logic, một loại tài sản cung khan, cầu luôn thường trực, giá tăng không ngừng là một tài sản rất thích hợp để đầu tư/đầu cơ. Bà có cho rằng đây là thời điểm tốt để đầu tư vào căn hộ?
Khi tính bài toán đầu tư chung cư, cần phân biệt cung. Cung mới thì thấp, nhưng tổng nguồn cung chung cư thì lại rất nhiều. Thị trường thứ cấp bạt ngàn căn hộ cũ. Ở thời điểm này, cung đang thừa so với cầu.
Cầu mua nhà đang giảm, song cầu thuê nhà lại tăng. Bởi vậy, mua nhà để cho thuê cũng là một lựa chọn, lợi suất có thể đạt 6%. Tuy nhiên, cần tính toán kĩ về giá vốn, vị trí dự án, nguồn khách, tỷ lệ trống, khấu hao, doanh thu dự kiến… khi quyết định đầu tư căn hộ để cho thuê.
Quan điểm cá nhân của tôi cho rằng, ở thời điểm này, nếu phải dùng đòn bẩy để đầu tư căn hộ cho thuê thì không nên, vì chi phí vón quá cao, lợi nhuận có được từ cho thuê có khi không đủ để trả lãi vay ngân hàng. Còn nếu có vốn tự có, đây cũng là một cách giữ tiền và kiếm lợi không tồi.
Xin cảm ơn bà về cuộc trao đổi này!
