“Theo quy định hiện hành, nhà nước giao đất cho doanh nghiệp (DN) sau đó mới xác định tiền sử dụng đất, nếu DN không nộp được thì phạt chậm nộp, tiền phạt chậm nộp này lại thấp hơn so với lãi ngân hàng. Điều này dẫn đến DN sau khi bán BĐS hình thành trong tương lai cho dân, lấy tiền của dân rồi mang tiền đó đi kinh doanh dự án khác, hoặc làm việc khác, dẫn tới nợ tiền nộp vào ngân sách nhà nước”, anh Minh Hải, giám đốc phát triển dự án BĐS của một công ty tư vấn tại TP. HCM, chia sẻ.
Anh Hải cho rằng khi DN không nộp tiền vào ngân sách nhà nước thì đương nhiên người dân không nhận được chứng nhận quyền sử dụng đất, dẫn đến việc chính quyền phải đối diện với bất ổn trong xã hội do người dân khiếu nại.
Luật sư Trần Mạnh Thắng (Đoàn LS TP. HCM) cho rằng có đủ lý do khiến chủ đầu tư nợ tiền sử dụng đất. “Mặc dù việc chưa nộp tiền sử dụng đất đồng nghĩa với việc hoàn toàn chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch, ký kết hợp đồng chuyển nhượng căn hộ theo quy định tại Điều 42, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ nhưng các chủ đầu tư vẫn ra sức sử dụng các chiêu trò lách luật để tiêu thụ phần lớn số lượng các căn hộ của dự án mà không xét đến quyền lợi của khách hàng”.
Cũng theo LS Thắng, người dân có nhu cầu mua căn hộ do thiếu hiểu biết pháp luật cũng “góp phần” làm cho tình trạng này càng trở nên khó kiểm soát hơn. Khi có nhu cầu mua nhà với nhiều mục đích khác nhau, khách hàng chỉ chú trọng quan tâm nhiều nhất đến vị trí và tiến độ của công trình mà coi thường việc xem xét các điều kiện cần có của chủ đầu tư đã đảm bảo về mặt pháp lý để thực hiện việc mua bán hay chưa trong đó có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất.
Nêu lý do khác, theo LS Lê Cường (đoàn LS TP. HCM), DN thực hiện dự án có sử dụng đất ở Việt Nam hầu hết là DN vừa và nhỏ, nguồn vốn hạn hẹp. Do vậy luật pháp cũng chỉ quy định DN chỉ cần đảm bảo nguồn vốn đủ 15% tổng mức đầu tư dự án là có thể được giao làm chủ đầu tư thực hiện dự án.
“Số tiền này tôi đảm bảo có những DN không đủ thực hiện giải phóng mặt bằng. Còn nhiều chi phí thủ tục khác của dự án nữa, vậy làm sao họ có tiền để nộp trước tiền sử dụng đất cho nhà nước. Do đó, DN chỉ trông đợi vào huy động vốn thôi. Và khi huy động được vốn, có DN ý thức đúng về trách nhiệm của mình, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho nhà nước, nhưng cũng có DN lại tận dụng vốn để đầu tư dự án khác mà dự án khác gặp phải rủi ro, dẫn đến rủi ro luôn cho cả dự án đã huy động được vốn”, LS Cường chia sẻ.
“Hệ quả của thời kỳ thị trường BĐS kém thanh khoản như hiện nay là hàng tồn kho quá lớn dẫn tới không thu hồi được vốn nên chủ đầu tư hiện nay không có tiền để thực hiện nghĩa vụ với nhà nước. Người mua nhà chỉ biết đỏ mắt chờ sổ hồng chứ không biết kêu ai”, bà Nguyễn Thị Phương, chủ một căn hộ tại quận 8 (TP. HCM) nói.
Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho rằng hiện nay trong việc giao đất có tình trạng “cháo đã múc mà tiền chưa trao”. Bởi vậy, việc sửa luật phải thiết kế những quy định để bảo đảm thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính của DN. Còn khi đã có tranh chấp giữa DN với người dân thì đó là tranh chấp dân sự, sẽ đưa ra tòa giải quyết. Do đó, nhà nước nên thực hiện đúng quy định: DN nào thực hiện nghĩa vụ tài chính thì mới được giao đất.
Đồng tình với quan điểm trên, ĐBQH Nguyễn Thị Lệ (TP. HCM) cũng chỉ ra hiện nay còn tồn đọng nhiều dự án, công trình nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố chưa nộp đầy đủ tiền sử dụng đất, dẫn đến hàng nghìn căn hộ không được cấp giấy chứng nhận. Do vậy, ĐBQH Nguyễn Thị Lệ đề nghị, bổ sung quy định chủ đầu tư phải đủ năng lực tài chính, thậm chí phải đặt khoản tiền vào dự thảo luật để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, nền nhà cũng như công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh và giao kết hợp đồng.
Còn theo GS.TS Hoàng Văn Cường, năng lực tài chính của các nhà đầu tư BĐS cần được kiểm soát để tránh tình trạng chủ đầu tư nợ tiền sử dụng đất và các loại thuế phí khác dẫn tới ảnh hưởng quyền lợi của người mua nhà.
Tuy nhiên theo LS Trần Mạnh Thắng, cần nhìn nhận một thực tế là các chính sách pháp lý được ban hành trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, nhà ở còn thiếu đồng bộ, gây lúng túng cho cơ quan, đơn vị thực thi hoặc tạo cơ hội cho chủ đầu tư đùn đẩy trách nhiệm, nợ tiền sử dụng đất, hoặc có những quy định vẫn mang tính chất nửa vời và chưa thực sự hiệu quả.
Ví dụ về bảo lãnh ngân hàng, dự án phải được các tổ chức tín dụng xác nhận bảo lãnh cam kết về việc đảm bảo khả năng thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án. Theo quy định này thì người mua nhà có thể yên tâm phần nào với tiến độ thực hiện dự án của chủ đầu tư; với những trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết thì bên mua nhà có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại số tiền đã ứng trước. Tuy nhiên, việc bảo lãnh chỉ được thực hiện trong giới hạn khi chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà cho khách hàng theo đúng tiến độ đã cam kết trong hợp đồng mà không bảo lãnh việc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở hay không.
“Để khắc phục tình trạng này, chúng ta cần xây dựng một hành lang pháp lý thực sự rõ ràng, hiệu quả điều chỉnh trực tiếp quan hệ pháp luật đang ngày càng khó kiểm soát này; cần chú trọng xây dựng các quy phạm pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân và có các biện pháp mạnh tay hơn nữa đối với chủ đầu tư chậm nộp tiền sử dụng đất như không cấp phép để tiếp tục triển khai các dự án kế tiếp, thu hồi các dự án cố tình không khắc phục vi phạm”, LS Thắng góp ý.
“Theo tôi, cần có cơ chế rộng mở hơn đối với quyền lợi của những người mua nhà ở, cần tách biệt nghĩa vụ của chủ đầu tư với nhà nước và quyền lợi của người mua nhà. Theo đó, người mua nhà đã mua bán ngay tình, thực tế, đã nộp đầy đủ các thuế phí sử dụng đất cho chủ đầu tư thì nhà nước nên cấp sổ đỏ cho người mua nhà trong trường hợp họ chứng minh được quyền sở hữu của mình trên cơ sở hợp đồng đã ký kết với chủ đầu tư”, chị Khánh Phương, cư dân ở chung cư Vinhomes Central Park đề xuất.
