Tranh cãi nóng: Ai đủ sức thổi giá chung cư Hà Nội?

Thời gian gần đây, câu chuyện “thổi giá chung cư” được bàn luận sôi nổi trên các diễn đàn bất động sản với nhiều ý kiến trái chiều. Căn nguyên là giá chung cư Hà Nội đã tăng nóng kể từ cuối năm ngoái đến nay.

Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, tính đến quý I/2024, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng 21 quý liên tiếp. Giá sơ cấp tăng kéo theo giá chung cư cũ cũng ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

Công cụ điều tiết giá là nguồn cung

Trước diễn biến giá chung cư liên tục tăng, một luồng ý kiến cho rằng đó là do hành vi đầu cơ, thổi giá. Ngược lại, nhiều người bình luận đã là kinh tế thị trường thì phải tuân theo quy luật thị trường, đó là có cầu ắt có cung, cung giảm cầu lớn thì giá tăng.

Trao đổi với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance về chủ đề này, ông Trương Xuân Danh, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Mường Thanh, cho hay 2 năm nay Hà Nội gần như không có dự án chung cư được cấp mới. Cung như vậy trong khi cầu không có dấu hiệu giảm nên giá tăng là tất yếu. “Giá là mặt bằng giá bình quân trên diện rộng, không sốt cục bộ nên không thể gọi là ‘thổi’ được”, ông nói.

Ông Danh cho rằng đây là sự dồn nén cả một quá trình, khi người dân chờ mãi không thấy giảm giá, nhu cầu lại bức thiết và có thật nên họ phải giao dịch, đặc biệt rơi vào dịp trước và sau Tết Nguyên đán, nhu cầu mua nhà rất lớn.

Khi giao dịch nhỏ giọt mà giá vẫn cao, theo ông, không có nghĩa là “giá ảo”. Đó mới là lúc nguy hiểm, vì nguồn cung vẫn vô vọng và cầu vẫn lớn thì trước sau lại có mặt bằng giá mới.

“Với tình hình nguồn cung như hiện nay, sẽ tiếp tục có đợt tăng giá tiếp khi tâm lý chờ đợi mà giá không giảm. Lúc đấy nếu gọi là ‘cơn điên’ giá hay là gì nữa, thị trường cũng không quan tâm”, ông Danh nhấn mạnh.

Đưa ra giải pháp, ông cho rằng công cụ điều tiết giá là nguồn cung hiện nay nằm trong tay nhà nước. Thế nhưng, về mặt nào đó nhà nước đang thất bại trong chính sách nhà ở. Và hệ luỵ của nó sẽ rất lớn.

Đồng quan điểm, Chủ tịch BHS Group - ông Nguyễn Thọ Tuyển cho biết nhiều người nói rằng đang có hiện tượng đầu cơ chung cư Hà Nội, bong bóng đang quay trở lại thị trường. Thậm chí, Bộ Xây dựng đề nghị Hà Nội chấn chỉnh, xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Tuy nhiên, ông Tuyển phủ nhận ý kiến thị trường chung cư đang bị đầu cơ.

Chủ tịch BHS Group phân tích đầu cơ là nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính ôm hàng, khi giá quay đầu thì họ bán tháo. Khi ôm hàng tạo ra quả bóng to thì lúc bán tháo sẽ xẹp hơi. Thế nhưng, gần như 100% người mua chung cư Hà Nội thời gia qua là những người mua ở thực hoặc là người mua giữ tài sản, bằng 100% tiền mặt.

“Không ai bỏ tiền ra mua chung cư để đầu cơ cả. Nếu đầu cơ phải ra các khu vực xa trung tâm Hà Nội khi giá còn đang thấp”, ông Tuyển nhấn mạnh.

Không ai đủ sức "thổi giá" trong một thời gian dài

Khẳng định không có hiện tượng đầu tư chung cư, ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định không ai đủ sức “thổi giá” bất động sản trong một thời gian dài. Giá bất động sản tăng cao, đặc biệt tại phân khúc chung cư là do phản ánh cán cân cung - cầu của thị trường.

Lý giải vì sao giá chung cư ở Hà Nội từ đầu năm đến nay tăng cao, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nói rằng trong một thời gian dài, thị trường Việt Nam nói chung và thị trường Hà Nội nói riêng bị thiếu nguồn cung, đặc biệt nguồn cung dành cho nhu cầu ở thực (bình dân, trung cấp, tiệm cận giữa trung cấp và cao cấp).

“Tốc độ tăng trưởng dân số, đô thị hoá cao khi lượng người về Hà Nội học và làm việc gia tăng. Trong khi đó, nguồn cung và thị trường đang rất thấp. Riêng năm 2023, tổng nguồn cung chào bán mới tại thị trường Hà Nội khoảng 10.000 căn, bằng 1/4 so với thời điểm bình thường", bà Dung nói.

Theo bà Dung, sở dĩ chỉ đầu năm nay, giá chung cư Hà Nội “sốt nóng” bởi lãi suất tiết kiệm “xuống đáy”, dòng tiền chuyển sang bất động sản, đặc biệt phân khúc chung cư.

Khi được hỏi giá chung cư còn tăng nữa không và khi nào sẽ hạ, bà Dung cho rằng năm nay, chung cư còn dư địa tăng khoảng 10% và chắc chắn sẽ quay đầu giảm khi giá vượt ngưỡng chịu đựng của người dân.

Tại toạ đàm “Cơ hội đầu tư bất động sản với Luật Đất đai sửa đổi” do Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance tổ chức mới đây, TS Lê Xuân Nghĩa đánh giá cho tới nay, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ gần như thất bại, trong khi đó phân khúc chung cư thương mại “một mình một ngựa” thẳng tiến với tốc độ tăng giá đáng sợ. Thực trạng này cho thấy một bước lùi về chiến lược xử lý thị trường nhà ở.

TS Lê Xuân Nghĩa dẫn chứng, nhiều khu vực tại Hà Nội ghi nhận đà tăng mạnh hơn 30%, thấp nhất cũng tăng 15%. Ví dụ, chung cư tại khu đô thị Ciputra (quận Hồ Tây) giờ hơn 100 triệu đồng/m2. Một số tòa mới ở khu đô thị Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm) cũng trên 60 triệu đồng/m2, thậm chí hơn 80 triệu đồng/m2.

“Không tưởng tượng được ai sẽ mua được nhà khi giá liên tục leo thang”, ông Nghĩa nhấn mạnh. Nói về lý do chung cư tăng nóng thời gian qua, theo ông, do cung cầu không còn cân đối, thậm chí đi ngược hướng vì cung liên tục giảm. Rổ hàng mới duy trì sự khan hiếm trong thời gian qua khiến nhu cầu dồn nén. Kết quả là giá nhà liên tục tăng.

Vị chuyên gia viện dẫn một căn chung cư trong 2 năm tăng từ 3,6 tỷ đồng lên 7 tỷ đồng, ai cũng nghĩ sẽ còn tăng nữa nên không bán. Trong khi cung ngừng, cầu vẫn đi lên sẽ tạo ra “bong bóng”.

Từ thực tế này, ông Nghĩa cho rằng nếu không cảnh báo từ hiện tại và không sớm thực hiện Luật Đất đai để đưa các phân khúc khác vào thì phân khúc chung cư sớm muộn cũng sụp đổ, có thể từ nay tới cuối năm, khiến chính sách chiến lược của Chính phủ cũng bị ảnh hưởng.

Tại buổi họp báo thường kỳ quý I/2024 của Bộ Xây dựng, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay, vừa qua, Bộ đã có văn bản đề nghị UBND TP. Hà Nội kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản trên địa bàn, đặc biệt là tại các dự án, khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường, đồng thời có biện pháp chấn chỉnh, xử lý các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ và các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản (nếu có).

UBND TP. Hà Nội cần hoàn thành và gửi báo cáo về Bộ Xây dựng trước ngày 20/4. Tuy nhiên, đến nay, Thứ trưởng cho biết Hà Nội vẫn chưa có báo cáo về vấn đề trên.