Shark Hưng: 'Đừng kỳ vọng chung cư giảm giá'

Đừng kỳ vọng giảm giá chung cư

Tại tọa đàm “Bất động sản dòng tiền Cash-Home: Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường Hà Nội năm 2024” do Báo Xây dựng tổ chức, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group nói rằng "những người làm bất động sản đều cảm thấy bức tranh bất động sản hiện nay đang tăng giá một cách đột biến, đặc biệt là phân khúc chung cư ở Hà Nội.

Theo ông Hưng, đây là sự điều chỉnh cần thiết khi thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, pháp lý, thị trường, sự đổ vỡ của hệ thống tài chính... đã làm cho các nhà đầu tư có sự khủng hoảng thừa về tiền.

Lấy ví dụ, ông Hưng cho biết theo báo cáo tài chính quý I/2024 thì số tiền đang nằm trong các ngân hàng thương mại có khoảng 18 triệu tỷ đồng không thể giải ngân. Những người có nhu cầu rất cần tiền thì không có tài sản đảm bảo, nhưng những người có tài sản đảm bảo thì không có nhu cầu vay tiền. Từ đó, các ngân hàng thương mại phải hạ lãi suất xuống còn 5-6%, đây là điều chưa từng có trong lịch sử 30 năm qua.

Ông Hưng cho biết thêm, bất động sản Việt Nam tăng lên do giá đất tăng, trong khi giá xây dựng và chi phí thủ tục không tăng đáng kể. Hiện nay, thị trường không có nhiều sản phẩm thay thế được căn hộ chung cư. Có những sản phẩm có dòng tiền, có giá trị nhưng lại bế tắc thanh khoản; hay có những sản phẩm có đầy đủ pháp lý nhưng không có giá trị dòng tiền.

"Giá chung cư tăng tới thời điểm này đã tương đối cân bằng so với cung cầu, nếu tăng hơn nữa sẽ có sự điều chỉnh, nhưng nếu nói về kỳ vọng giảm giá thì tôi nghĩ là không", Phó chủ tịch Cen Group nói.

Chung cư đang tạo ra dòng tiền rất tốt

TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết từ trước đến nay, loại hình căn hộ chung cư người dân sử dụng với mục đích chủ yếu để ở, chỉ có khoảng 15% là để kinh doanh và cho thuê. Ngược lại, ở nước ngoài loại hình căn hộ chung cư cho thuê rất phổ biến nhằm tạo ra dòng tiền.

Tuy nhiên, thời gian qua, loại hình căn hộ chung cư lại tăng giá cao nhất trong 20 năm trở lại đây, chứng tỏ hành vi của người mua đã thay đổi. Bởi hiện nay, người mua cần một căn hộ để ở, để kinh doanh, để tạo ra dòng tiền.

Còn với các nhà đầu tư thông minh, có thể dễ dàng tính toán được bỏ ra tiền cho thuê sẽ tạo ra dòng tiền. Cùng với đó, thời hạn sở hữu căn hộ đã có sự thay đổi theo Luật Nhà ở 2023 sẽ có lợi cho người mua nhà.

Theo ông Lượng, trước đây, người ta thường sợ chung cư, bởi nhiều lý do như: pháp lý, sổ đỏ hay vấn đề phòng cháy chữa cháy… Nhưng hiện nay, văn hóa của người tiêu dùng cũng thay đổi, bởi tính tiện ích, vị trí thuận lợi của các căn hộ chung cư. Đây là phân khúc mới, rơi vào thời điểm phù hợp, đặc biệt là hành vi của người mua nhà thay đổi nên phân khúc này trở nên hấp dẫn.

Đồng quan điểm, Phó chủ tịch Cen Group cho rằng khi lãi suất giảm, việc đầu tư, khai thác vào bất động sản đã tạo ra một dòng tiền dương. Từ đó tiền cho thuê bất động sản có thể bù đắp cho tiền lãi đi vay ngân hàng.

Thực tế hiện nay, ông Hưng thông tin có nhiều người sẵn sàng mua chung cư để cho thuê, rồi lấy tiền cho thuê để đi thuê một căn villas khác cùng khu vực để ở. Điều đó cho thấy hiện nay bất động sản chung cư đang tạo ra một dòng tiền rất tốt.

Ông Hưng cho rằng, bất động sản đóng vai trò là một loại hàng hóa tiêu dùng, đồng thời đóng vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt (như đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất hạ tầng…). Ngoài ra, đây còn là một kênh đầu tư (theo thống kê ở Singapore trên 70% bất động sản tạo ra dòng tiền, nhưng ở nước ta chỉ có 15%). Cuối cùng, tài sản bất động sản đóng vai trò là một phương tiện tích lũy tài sản.

TS Vũ Đình Ánh cùng nhìn nhận từ trước đến nay, mọi người thường sử dụng bất động sản chỉ để ở, như vậy sẽ không tạo ra dòng tiền. Hiện nay, kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn là cho thuê bất động sản, đặc biệt cho người nước ngoài thuê với giá cao rồi đi thuê nơi khác để ở.

Thực tế trên thị trường bất động sản cho thấy nhiều người đã rút tiền tiết kiệm tại các ngân hàng đầu tư vào bất động sản, đợi nó lên giá và bán, bán trong thời gian ngắn gọi là đầu cơ, một số người để lâu để đầu tư. Dù đầu tư hay đầu cơ thì điều quan trọng nhất chúng ta quan tâm là tính thanh khoản.

Hình thức thứ hai, theo TS Ánh là sở hữu bất động sản và cho thuê. Phân khúc đi thuê và cho thuê lại, không quan tâm sự thanh khoản mà tạo ra dòng tiền liên tục, và dòng tiền càng lớn càng tốt.