'Chung cư, đất nền... tăng giá chóng mặt, người mua tỉnh táo khi xuống tiền’

Làn sóng phục hồi lan rộng đến thị trường phía Nam

Theo bà Phạm Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư bất động sản của VARS, thị trường địa ốc quý I/2024 tiếp tục có những chuyển biến tích cực. Hàng loạt chủ đầu tư khởi động triển khai dự án khi các sự kiện khởi công, kick-off… diễn ra rầm rộ với quy mô lớn. Một số dự án có tiến độ triển khai tốt đã chính thức nhận cọc.

Theo đó, trong quý I vừa qua, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 20.500 sản phẩm, trong đó có 4.300 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn của những dự án mở bán trước đó.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cũng cho thấy, làn sóng phục hồi đang ngày càng lan rộng. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt gần 31%, tương đương với khoảng 6.200 giao dịch, tăng 8% so với quý trước và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Các dự án mới mở bán, từ sản phẩm đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ... đều ghi nhận mức độ quan tâm, giao dịch và giá bán tăng trưởng tốt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Một số thị trường phía Bắc phục hồi tích cực ngay từ đầu quý I/2024 như Hải Phòng, Hà Nội, Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Giang, Hải Dương… Làn sóng phục hồi lan tỏa đến phía Nam vào cuối quý I/2024 tại các tỉnh như Bình Dương, TP. HCM, Cần Thơ. Biểu hiện là chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục duy trì xu hướng tăng dần, với mức tăng khoảng 8 điểm phần trăm so với quý trước và 48% so với quý I/2019, trong khi tại TP. HCM, chỉ số giá căn hộ tăng khoảng 2 điểm phần trăm theo quý và 21% với quý 1/2019.

Tuy nhiên, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng giám đốc SGO Homes, cho hay tiến trình phục hồi của thị trường vẫn có sự phân hóa giữa các phân khúc khi sản phẩm căn hộ tiếp tục “dẫn đầu" về tỷ trọng giao dịch. Cụ thể, thị trường đã ghi nhận 3.700 giao dịch căn hộ thành công, chiếm gần 60% tổng lượng giao dịch toàn thị trường dù các dự án mới mở bán hầu hết đều có mức giá thuộc phân khúc cao cấp​.

Lý giải điều này, ông Chung cho rằng giá thuê, mua nhà không ngừng tăng đã thúc đẩy nhu cầu mua nhà của người dân, nhất là ở người trẻ đã có tích lũy khi chủ đầu tư áp dụng nhiều chính sách ưu đãi như: thanh toán giãn cách, hỗ trợ lãi suất…​ Đồng thời, nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn rất lớn, kể cả nhu cầu cho phân khúc hạng sang, cao cấp chứ không riêng gì phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực.

Đáng chú ý, phân khúc nhà ở xã hội tại một số tỉnh thành phát triển gắn liền các KCN như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên được cải thiện đáng kể với lượng giao dịch tăng khoảng 30-40% so với cuối năm 2023 dù tình trạng chung vẫn thiếu hàng hay thủ tục mua nhà còn phức tạp. Đối với phân khúc BĐS công nghiệp, đây vẫn được đánh giá là “điểm sáng" trên thị trường trong khi phân khúc BĐS thương mại có thêm nhiều tín hiệu khởi sắc với sự tăng trưởng về nhu cầu thuê. 

Ở chiều ngược lại, BĐS du lịch nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát “đáy”, duy trì trạng thái ảm đạm và tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn. Nhiều dự án còn vướng mắc pháp lý hay phải điều chỉnh giảm giá bán trên cả thị trường sơ và thứ cấp, tuy nhiên vẫn ít người hỏi mua.

Đánh giá chung, ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch kiêm tổng thư ký VARS, nhận định trong bối cảnh nền kinh tế thế giới vẫn còn khó khăn, phục hồi chậm, dự báo tăng trưởng thấp hơn năm 2023, kinh tế Việt Nam trong quý I/2024 vẫn đạt được nhiều kết quả tích cực và dự báo tiếp tục duy trì mức tăng trưởng lạc quan. Những nỗ lực trong việc gỡ vướng pháp lý một số dự án, cùng tâm lý tích cực đón chờ các bộ luật sửa đổi liên quan đến thị trường BĐS sẽ có hiệu lực trong thời gian tới đã thúc đẩy tiến trình phục hồi của thị trường ngày càng rõ nét, lạc quan với nhiều dư địa để phát triển.

Chuyên gia cảnh báo người mua cần tỉnh táo

Theo báo cáo của VARS, trong những tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận hiện tượng giá căn hộ chung cư, đất nền, thổ cư tăng “chóng mặt", cục bộ ở một số khu vực phía Bắc. Còn tại phía Nam, một số sàn môi giới BĐS cũng đã có hiện tượng “thổi giá”, đưa ra các dữ liệu chưa chính xác về số lượng giao dịch thành công nhằm kích thích tâm lý người mua.

Theo một nhân viên môi giới BĐS tại quận 4, giá căn hộ chung cư tại TP. HCM tăng chủ yếu do tâm lý không muốn gửi tiết kiệm với lãi suất thấp trong ngân hàng. Dẫu vậy, thị trường đang diễn biến khá phức tạp do nhiều yếu tố tác động, ảnh hưởng tới tâm lý của nhà đầu tư cũng như người mua nhà.

Mặt khác, có những doanh nghiệp bất động sản dù đã hoàn thiện công trình nhưng lại chưa bán để nghe ngóng các thay đổi về chính sách, giá cả thị trường. Ngoài ra, cũng có yếu tố đẩy giá ảo và thêm nữa là có một bộ phận là "cò" bắt tay với chủ đầu tư lạm dụng thị trường khan hiếm để đẩy giá lên quá cao.

“Việc tăng giá chung cư tại TP. HCM có xuất phát từ cán cân cung -  cầu thực. Tuy nhiên, một số dự án lại tăng mạnh giá thì cần cảnh giác bởi trong bối cảnh nền kinh tế vẫn chưa thực sự thoát khỏi khó khăn, thu nhập việc làm của người dân chưa thực sự ổn định trở lại mà giá lại tăng mạnh là bất thường. Người mua cần cảnh giác khi có dấu hiệu tạo thông tin nhiễu loạn từ các nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá, thổi giá, nhằm trục lợi”, đại diện của VARS cho hay.

Theo anh Vũ Anh Tuấn, giám đốc tư vấn một công ty môi giới BĐS tại quận 1, người mua BĐS cần phải tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo; không lao theo cơn “sốt", phong trào đám đông làm ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của bản thân. Người bán cũng phải nghĩ đến tình hình thị trường chung, có giá bán ở mức hợp lý.

Một số chuyên gia nhận định, năm 2024 phân khúc nhà ở chung cư vẫn sẽ duy trì ở mức giá cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM. Tuy nhiên, thị trường sẽ có sự góp mặt nhiều hơn của các sản phẩm giá phù hợp với túi tiền của người dân trong đó có các dự án nhà ở xã hội.

Một đại diện của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho hay, Bộ mong muốn các doanh nghiệp BĐS cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư, ngoài tín dụng ngân hàng còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, thuê tài chính; huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải;

Đồng thời, cần tập trung hoàn thành các dự án đang dang dở, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phân khúc giá rẻ để tăng tính thanh khoản… để thị trường phát triển bền vững. Bộ khuyến nghị các doanh nghiệp cần thực hiện các giải pháp tiết kiệm, giảm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu thực tế của người dân, vừa túi tiền.