BĐS vào chu kỳ mới: Khách cũ ôm hàng, nhà đầu tư mới tìm gom

Nhiều điểm sáng kinh tế

Theo các chuyên gia kinh tế, từ cuối 2023, những tín hiệu phục hồi của nền kinh tế hiện khá rõ nét và quý 1/2024 đã có nhiều điểm sáng xuất hiện.

TS Cấn Văn Lực cho rằng, có 5 dấu hiệu cho thấy kinh tế phục hồi từ cuối năm 2023. Cụ thể, sản xuất công nghiệp phục hồi từ mức -8% đầu năm 2023 lên mức +3% đầu năm 2024. Xuất khẩu dần phục hồi (từ mức -26% đầu năm 2023 lên mức -4,4% cuối năm 2023). Đầu tư công đạt kỷ lục, tăng 21,2% so cùng kỳ, hết tháng 01/2024 đạt 95% mức Thủ tướng giao. Du lịch phục hồi khá tốt và nông nghiệp vượt khó ấn tượng.

Thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ luôn nằm trong giới hạn cho phép và ở mức thấp so với các nước tương đồng. An ninh năng lượng, an ninh lương thực, chuỗi cung ứng được duy trì; thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp và bất động sản đang dần ổn định, dù còn nhiều khó khăn…

Đáng chú ý, sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn đầu tư toàn cầu là một trong số những cơ hội, bởi Việt Nam vẫn đang hưởng làn sóng đầu tư nước ngoài (FDI) lần thứ tư như việc hãng Intel mở rộng nhà máy sản xuất, toàn bộ hệ thống tai nghe của Apple sẽ tiếp tục mở rộng tại Việt Nam… Đầu tư công cũng đang triển khai rất tốt, đến thời điểm hiện nay đã tăng khoảng 20% so với cùng kỳ. Giải ngân vốn đầu tư nước ngoài cũng tăng trưởng khoảng 4%.

Còn theo TS Vũ Đình Ánh, điểm sáng kinh tế 2024, đóng góp tích cực vào kết quả chung của tăng trưởng quý I/2024, trước hết phải đề cập đến xuất, nhập khẩu. Tính chung quý I/2024, tổng kim ngạch xuất, nhập khẩu hàng hóa đạt 178,04 tỷ USD, tăng 15,5% so với cùng kỳ năm trước, trong đó xuất khẩu tăng 17%, nhập khẩu tăng 13,9%. Cán cân thương mại hàng hóa xuất siêu đạt 8,08 tỷ USD. Đây là con số tích cực trong bối cảnh khó khăn về thương mại toàn cầu đang suy giảm.

Một điểm sáng quan trọng là vốn FDI thực hiện tại Việt Nam trong quý I/2024 ước đạt 4,63 tỷ USD, tăng tới 7,1% so với cùng kỳ năm trước. Lượng khách du lịch quốc tế tăng cũng là điểm sáng đóng góp vào tăng trưởng quý I/2024. Theo đó, tính chung quý I/2024, khách quốc tế đến Việt Nam ước đạt hơn 4,6 triệu lượt người, tăng 72% so với cùng kỳ năm trước và tăng 3,2% so với cùng kỳ năm 2019 (năm chưa xảy ra đại dịch COVID-19).

“Theo kịch bản của Nghị quyết 01 của Chính phủ, mục tiêu tăng trưởng năm 2024 đạt từ 6%-6,5%. Trong đó, quý I có mức tăng trưởng tương ứng 5,2% và 5,6%. Như vậy, nhìn tổng thể bức tranh kinh tế, kết quả tăng trưởng quý I đạt 5,66% đang sát với kịch bản”, TS Vũ Đình Ánh nhận xét.

Đáng chú ý, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh là các bộ luật sửa đổi như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội thông qua và hiện đang khẩn trương hoàn thiện Nghị định, Thông tư hướng dẫn để Luật mới sớm đi vào cuộc sống. Mặt khác, thời kỳ khó khăn nhất của thị trường BĐS đã qua khi nhiều dự án lớn đang được Tổ công tác của Chính phủ giải cứu.

Thị trường địa ốc chớp cơ hội để phục hồi

Từ cuối năm 2023, thị trường địa ốc đã tận dụng được nhiều cơ hội từ sự hồi phục kinh tế nói chung và theo các chuyên gia, sẽ chớp được nhiều cơ hội tốt từ điểm sáng kinh tế 2024.

Báo cáo của Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, thực trạng sức khỏe của các doanh nghiệp (DN) BĐS đã có dấu hiệu được cải thiện, tuy nhiên chưa phải hoàn toàn và trên diện rộng. Điều này được thể hiện bởi số lượng DN BĐS quay trở lại hoạt động từ cuối 2023 tới nay tăng lên, tuyển dụng ghi nhận tăng ở một số địa phương có thị trường BĐS phục hồi tốt.

Bắt đầu xuất hiện nhiều điểm sáng hơn trong bức tranh tổng thể của thị trường. Đó là những địa phương có kinh tế phát triển, quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, có nhiều nguồn cung phù hợp với nhu cầu như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP. HCM… Thêm nhiều địa phương tích cực vào cuộc, chung tay gỡ rối cùng doanh nghiệp BĐS như Hà Nội, Hải Dương, Đồng Nai… Đây cũng là một tín hiệu đáng mừng và đáng ghi nhận.

Một số chủ đầu tư thay vì nhu cầu chuyển nhượng toàn bộ dự án đã cố gắng theo đuổi bằng cách kêu gọi các nhà đầu tư cùng góp vốn thực hiện dự án. Nhiều dự án đầu tư công được triển khai, đặc biệt là các dự án về hạ tầng giao thông tại một số địa phương như Hải Phòng, TP. HCM, Cần Thơ… trong tương lai không xa sẽ trở thành bệ phóng giúp thị trường BĐS khu vực phát triển một cách chất lượng và bền vững.

Niềm tin vào thị trường của khách hàng và nhà đầu tư ngày càng được củng cố. Nhiều nhà đầu tư của một số dự án quyết tâm “ôm hàng” dù được phép trả lại cọc và khoản lãi phát sinh do dự án đến thời hạn cam kết mua lại. Thị trường bắt đầu xuất hiện các nhóm nhà đầu tư sẵn sàng nhập cuộc “săn BĐS giá hời” để chuẩn bị bước vào chu kỳ tăng trưởng mới trong thời gian tới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho hay, nhiều khó khăn, vướng mắc của thị trường địa ốc đã từng bước được tháo gỡ. Các địa phương tích cực vào  cuộc, chung tay gỡ rối cùng chủ đầu tư. Cơ bản đã gỡ vướng cho hầu hết các dự án “còn khả năng” tái khởi động trở lại. Tiếp tục có những tín hiệu “trợ lực” từ phía ngân hàng. Lực cầu được cải thiện đáng kể, đặc biệt là tại các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng tạo dòng tiền từ việc cho thuê tại các địa phương được đầu tư phát triển công nghiệp, dịch vụ. DN vẫn tiếp tục áp dụng, triển khai thêm các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, hỗ trợ ân hạn gốc, lãi vay… để kích cầu thị trường.

Tuy nhiên, theo TS Cấn Văn Lực, để đón đầu xu hướng BĐS trong thời gian tới, các DN cần tiếp tục đẩy mạnh câu chuyện cơ cấu lại, bao gồm cơ cấu lại hoạt động, sản phẩm, thị trường, danh mục đầu tư và dự án. DN phải chủ động minh bạch hóa thông tin chứ không phải cứ niêm yết DN là minh bạch hóa. Bởi minh bạch mới giải quyết được vấn đề về trái phiếu ngân hàng và minh bạch thông tin về dự án, về bản thân chủ đầu tư. Đấy là yếu tố cốt lõi và mới phát triển trường tồn trên thị trường này.

DN cần đặc biệt quyết tâm vượt qua áp lực tài chính, bao gồm tất cả nghĩa vụ liên quan đến nợ. Một mặt đàm phán để giãn hoãn nợ, một mặt cơ cấu lại tài chính để bảo đảm trả nợ đúng hạn. Thậm chí, trong trường hợp cần thiết, DN bán BĐS ở mức chiết khấu thấp hơn để bảo đảm dòng tiền. Cùng với đó, DN cần chủ động trong tiến trình xanh hoá, số hoá, đây vừa là giải pháp trước mắt, vừa là biện pháp lâu dài để phát triển thị trường BĐS minh bạch và bền vững.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định, để thị trường có thể chớp được cơ hội tốt hơn là điểm sáng của kinh tế và đạt được những chuyển biến rõ rệt, cần thêm nhiều các giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính phủ, các bộ, ngành.

Theo đó, Chính phủ cần thúc đẩy quá trình nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách mới với nội dung tác động trực diện tới các vấn đề còn tồn đọng. Chủ động điều tiết nguồn cung cho thị trường thông qua việc giao đất, cho thuê đất. Có các chính sách tạo cơ chế ưu đãi để khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, mở rộng các đối tượng được thụ hưởng các ưu đãi về nhà ở, từng bước rút ngắn lệch pha cung cầu, thúc đẩy sức mua của người dân. Nghiên cứu, thành lập các quỹ hỗ trợ nhằm “bơm” tiền hỗ trợ cho các DN khỏe mua lại dự án để thúc đẩy tiến độ hoàn thành các dự án. Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường BĐS, tăng cường quản lý và bám sát thị trường thông qua sự hỗ trợ của các tổ chức xã hội nghề nghiệp để có những cơ chế, chính sách điều tiết thị trường một cách kịp thời, chính xác nhất.

Một số chuyên gia cho hay, cần nhanh chóng tháo gỡ  cho các dự án “đứng hình” do khó khăn trong việc “xác định tiền sử dụng đất” khiến chủ đầu tư đối mặt với kịch bản “không làm cũng chết mà làm cũng chết”. Nếu không có biện pháp hỗ trợ kịp thời, sẽ gây ra các “tổn thương mới” trên cơ sở “vết thương cũ” chưa lành hẳn. “Thị trường khó ghi nhận sự thay đổi đột biến nhưng sẽ có những chuyển biến tốt, là bước đệm bền vững cho sự chuyển mình vào chu kỳ mới”, ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ.