Chu kỳ mới của BĐS: Dự án tiếp tục tắc, hàng vẫn thiếu, giá sẽ tăng

Đến năm 2026 nguồn cung căn hộ mới dần được cải thiện

Năm 2024, lượng giao dịch bất động sản sẽ được cải thiện so với năm 2023 nhưng vẫn tương đối trầm lắng do nền kinh tế thế giới còn nhiều khó khăn, chính trị phức tạp. Ở trong nước, áp lực trái phiếu còn rất lớn, việc tiếp cận vay vốn mua bất động sản từ ngân hàng vẫn còn rất khó khăn, thực tế lãi suất vay đầu tư bất động sản còn rất cao, vẫn còn phổ biến tình trạng bảo hiểm, thẻ tín dụng kèm khoản vay kể cả ở những ngân hàng cổ phần nhà nước.

Tuy nhiên, năm 2024 sẽ là năm sôi động về M&A dự án, nhất là dự án khu đô thị và dự án thương mại, du lịch, vui chơi, giải trí; vốn ngoại tiếp tục đổ vào bất động sản Việt Nam. Đồng thời, đây cũng là năm các chủ đầu tư có năng lực tài chính quyết liệt về giải phóng mặt bằng.

Đối với nguồn cung, số dự án bất động sản sẽ dần được cải thiện từ giữa năm 2026, đặc biệt nhà ở xã hội sẽ sớm hơn, từ cuối năm 2025. Tại chu kỳ bất động sản này, nhà ở xã hội ở các đô thị loại 1 và các khu công nghiệp nếu không làm tốt công tác quy hoạch và điều tra xã hội học kỹ sẽ thừa nguồn cung. Nhà ở xã hội ở các thành phố trực thuộc trung ương, nhất là Hà Nội, TP. HCM, cung luôn không đủ cầu.

Từ giữa năm 2025 trở đi, lượng giao dịch bất động sản mới tốt trở lại, nhưng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn ít nhất 1 năm. Tại chu kỳ bất động sản mới, nguồn cung bị hạn chế do dự án thương mại, du lịch, vui chơi, giải trí không thuộc diện nhà nước thu hồi đất và dự án khu đô thị tiếp tục vướng mắc trong thủ tục đầu tư do quy định phải có sẵn đất ở và đất khác.

Hơn nữa, do nghị định 35/2023/NĐ-CP bỏ 20% thương mại đối với dự án nhà ở xã hội nên từ tháng 7/2024-12/2024 sẽ gần như không có dự án nào được phê duyệt chủ trương đầu tư mới.

Do khan hiếm nguồn cung nên giá chung cư tiếp tục tăng nhẹ cho đến cuối năm 2025, sẽ ổn định giá và có thể giảm nhẹ từ năm 2026 do nguồn cung được cải thiện, nhất là nhà ở xã hội.

2024-2025 là thời gian vàng xuống tiền đầu tư BĐS

Phân khúc đất nền dần được cải thiện giao dịch từ quý III/2024, sôi động trở lại từ quý III/2025. Đất nền tiếp tục là phân khúc được nhà đầu tư ưu chuộng với tổng giá trị nhỏ, lãi vốn cao, thanh khoản tốt khi thị trường tốt.

Liên quan đến việc đánh thuế tài sản thứ 2 trở đi và tài sản bỏ hoang, tuy không được đề cập trong 3 luật gồm: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản nhưng đây là vấn đề tất yếu sẽ diễn ra trong khoảng 6-10 năm tới. Do đó, đây là chu kỳ bất động sản cuối cùng màu mỡ dành cho nhà đầu tư lãi vốn. Từ chu kỳ sau, với việc đánh thuế tài sản thứ 2 và tài sản bỏ hoang, nhà đầu tư chỉ tập trung vào bất động sản công nghiệp, dòng tiền, nông nghiệp. Dự kiến chu kỳ bất động sản mới này sẽ kết thúc giai đoạn tăng giá, sôi động vào khoảng năm 2028-2029, sau đó quay đầu giảm giá, đóng băng.

Chính vì vậy, thời gian vàng xuống tiền đầu tư bất động sản là năm 2024, 2025, thời gian thoát hàng vàng năm 2027, 2028.

Sản phẩm nên đầu tư giai đoạn này là đất nền có vị trí tốt, quy hoạch tốt, giá còn rẻ, khả năng sử dụng cao; bất động sản công nghiệp có vị trí tốt, quy hoạch tốt, gần cảng, hạ tầng và kết nối giao thông tốt; nhà ở xã hội gắn với đô thị hoặc du lịch có tính năng ở hoặc cho thuê cao; đất nông nghiệp...