Chuyển đổi số bất động sản: Phức tạp, cần nguồn lực lớn

Chuyển đổi số bất động sản rất phức tạp

Quá trình chuyển đổi số giữa các quốc gia, mỗi ngành nghề là rất khác nhau. Chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản phức tạp hơn chuyển đổi số trong nhiều lĩnh vực khác.

Bất động sản có một số đặc thù. Thứ nhất, bất động sản luôn gắn với quá trình đô thị hóa. Thứ hai, bất động sản là ngành giải quyết nhà ở, các cơ sở sản xuất, kinh doanh. Thứ ba, sự phát triển bất động sản mất cân đối luôn gắn với rủi ro gây tác động xấu lên thị trường tài chính, làm mất ổn định kinh tế vĩ mô. Mặt khác, phát triển thị trường bất động sản luôn gắn với tiềm năng của đất đai và tài chính, trong đó có vấn đề vốn hóa đất đai. Nói sâu hơn là gắn với chính sách đất đai và chính sách tài chính. Nói như vậy để thấy thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của khu vực nhà nước.

Trước đây, việc quản lý bất động sản đều dựa vào cách tiếp cận định tính (analog) với các tài liệu trên giấy, phù hợp với tư duy của con người. Để đáp ứng nhu cầu phát triển, có một bước tiến quan trọng là số hóa các tài liệu tương tự để thuận lợi hơn dưới sự giúp đỡ của công nghệ thông tin. Trong giai đoạn này, con người có thể tìm kiếm, tổng hợp tài liệu dễ dàng, bảo đảm quản lý chính xác hơn, không để xảy ra những lỗi do con người làm ra.

Tiếp theo, các tài liệu số là đầu vào quan trọng của trí tuệ nhân tạo với yêu cầu quản lý theo thời gian thực và kết nối trực tuyến. Lúc đó, những tài liệu số sẽ giúp cho con người bước sang giai đoạn mới “nhờ vả” sức mạnh của trí tuệ nhân tạo được kết nối thông tin theo thời gian thực để mọi thực thể, mọi quá trình được lập thành mô hình động (theo thời gian thực) như một thực tế ảo. Bước cuối cùng là con người có thể tương tác trực tiếp với thực tế ảo, hay nói cách khác là chúng ta có một thực tế thực tương tác với thực tế ảo.

Các giải pháp công nghệ số đặt con người lên hàng đầu, sẽ mở ra những cơ hội mới cho doanh nghiệp, khuyến khích sự phát triển của công nghệ đảm bảo độ tin cậy, thúc đẩy một xã hội cởi mở và dân chủ, tạo điều kiện cho một nền kinh tế sôi động và bền vững, giúp chống lại biến đổi khí hậu và đạt được quá trình chuyển đổi xanh.

Từ những định hướng này, có thể thấy rằng số hóa các tài liệu định tính chỉ là xây dựng hạ tầng ban đầu để phát triển tư duy số, doanh nghiệp số, kinh tế số, xã hội số, quốc gia số và lớn hơn nữa là hành tinh số. Mọi diễn biến trong những không gian rộng lớn nhất tới những thực thể nhỏ bé nhất đều được mô hình hóa theo thời gian thực được kết nối lẫn nhau. Từ đó, con người tác động vào đối tượng thực thông qua mô hình hay không gian ảo mô tả nó sẽ tạo ra được những hiệu quả vượt bậc.

Phải mất ít nhất 10 năm nữa

Hoạt động của thị trường bất động sản dựa trên trên hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất và thị trường tài chính, trong đó thị trường quyền sử dụng đất cũng đóng vai trò quan trọng đối với thị trường tài chính thông qua các nguồn thu từ đất. Mặt khác, những rủi ro lớn đối với thị trường tài chính lại do sự bất ổn định của thị trường bất động sản gây ra. Từ đây, có thể thấy muốn xây dựng hạ tầng số của thị trường bất động sản thì phải kết nối được với hạ tầng số của đất đai và tài chính.

Xem xét từ cấu trúc phát triển bất động sản, có thể thấy mọi bất động sản đều hình thành từ quá trình đầu tư trên đất. Như vậy, mô hình số của thị trường bất động sản được xây dựng dựa trên kết nối giữa mô hình số bề mặt đất và mô hình số của các hoạt động tài chính. Mô hình số của các hoạt động tài chính do 2 ngành tài chính và ngân hàng phụ trách. Ngành bất động sản chỉ có thể tìm kiếm khả năng kết nối ở mức độ có thể lấy được các số liệu cần thiết cho mình.

Mô hình số của bề mặt đất có thể lấy nguyên hệ thống thông tin đất đai số để bổ sung vào đó những dự liệu về các dự án đầu tư bất động sản đã hoàn thành, đang thực hiện và đã có quy hoạch. Xây dựng các mô hình số như vậy hoàn toàn không khó. Mô hình số thị trường bất động sản như vậy mang các thông tin chung, được sử dụng cho khu vực nhà nước phục vụ quản lý và dự báo xu hướng thị trường. Mô hình này cũng giúp cho việc tạo ra các thông tin khái quát để cung cấp cho các bên tham gia thị trường.

Trên thực tế, hệ thống thông tin đất đai dạng số chưa được hình thành trên phạm vi cả nước. Xét ở cấp độ tỉnh, mới chỉ có Đồng Nai hoàn thành và một số tỉnh khác như Vĩnh Long, Đà Nẵng... mới hoàn thành ở một số vùng nhất định. Công việc chuyển đổi số để lập mô hình số thị trường bất động sản còn mất ít nhất 10 năm nữa. Ở một yêu cầu cao hơn là thiết lập mô hình số theo thời gian thực còn lâu dài hơn nữa.

Bên cạnh mô hình chung, mỗi dự án bất động sản có thể thiết lập mô hình số cho riêng mình. Ở mức độ thấp, các mô hình này có thể xây dựng dựa vào thiết kế dự án đã được phê duyệt và tiến độ thi công. Ở mức độ cao, có thể lập mô hình theo thực tế ảo để con người có thể tương tác trực tiếp từ xa. Mô hình của dự án là công cụ để quản lý dự án, để giới thiệu sản phẩm, để bán hàng, đồng thời cũng là một thành phần của mô hình toàn thị trường.

Khi chưa có mô hình số của toàn thị trường, mô hình của từng dự án bất động sản có thể sử dụng cách chỉ vị trí của dự án trên mô hình mặt đất của toàn thành phố hay tỉnh dựa vào các dữ liệu số của Google Maps hay một loại ảnh vệ tinh khác. Đồng thời có thể bổ sung thêm thông tin của các đối tượng khác khi sử dụng các UAV để chụp ảnh quang học hoặc ảnh Lidar nhằm làm rõ tính ưu việt của dự án.

Để phân tích được các vấn đề liên quan về chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản, điểm quan trọng là làm rõ được hạ tầng trong chuyển đổi số đối với lĩnh vực bất động sản. Hạ tầng này là liên kết giữa mô hình số bề mặt đất gắn với các dự án bất động sản và mô hình số của thị trường tài chính, càng gần với thời gian thực càng tốt.

Quá trình chuyển đổi số chỉ có thể thực hiện tốt khi làm rõ được các hạng mục của hạ tầng cần thực hiện. Chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản cần thời gian dài và lượng kinh phí đáng kể. Ngược lại, chuyển đổi số sẽ mang lại hiệu quả rất lớn trong phát triển bất động sản.

Thứ nhất, tạo được một thị trường bền vững, không bị trồi sụt, thiếu bền vững như hiện nay. Thứ hai, thực hiện đầy đủ yêu cầu về công khai, minh bạch thị trường. Thứ ba, thay đổi được các cách thức giao dịch (mua bán) bất động sản, mang lại lợi ích cho cả các chủ đầu tư dự án và người mua hàng. Thứ tư, gắn kết được các cơ quan nhà nước có liên quan việc quản lý thị trường, đảm bảo tính đồng bộ của quản lý nhà nước. Thứ năm, đủ cơ sở để phát triển thị trường theo hướng xanh và thông minh, mang lại lợi ích chung cho cả quốc gia và từng người dân.