Đằng sau sự trở lại NBB của CII

Ngày 18/7/2024, Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP. Hồ Chí Minh (HoSE: CII) đã thông qua phương án chào mua công khai cổ phiếu NBB của Công ty Đầu tư Năm Bảy Bảy để thực hiện thủ tục chào mua công khai cổ phiếu và đăng ký với Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) theo quy định của pháp luật.

Đây là bước tiến tiếp theo của “ông trùm“ đất Thủ Thiêm trong việc triển khai kế hoạch nâng tỷ lệ sở hữu NBB lên tối đa 79,8% công bố hồi tháng 3. Từ đó đến nay, CII đã liên tục nhận chuyển nhượng cổ phần NBB từ Công ty Cổ phần Hạ tầng CII (CII E&C) - một công ty con trong “hệ sinh thái”, qua đó nắm giữ 54,6 triệu cổ phiếu, tương đương 54,53% vốn điều lệ và lấy lại quyền chi phối tại NBB.

Không chỉ nhắm vào đất…

Sở dĩ CII muốn tái lập quan hệ mẹ - con với NBB là do ông lớn ngành bất động sản này đang để mắt tới một số dự án tiềm năng nằm trong tay “người cũ”. Thời điểm công bố kế hoạch trở lại chi phối NBB, CII không ngần ngại cho biết đã đánh giá các cơ hội mà Luật Đất đai 2024 (sửa đổi) mang lại. Theo đó, cơ hội cho nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương xây dựng dự án nhà ở thương mại sẽ được thuận lợi hơn. Điều này mở ra cơ hội chấp thuận chủ trương cho hai dự án NBB2 và NBB3 của NBB.

Chưa kể, dự án De Lagi của NBB cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực khi được UBND thị xã La Gi phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500 theo hướng giảm diện tích đất thực hiện khu dân cư và tăng diện tích khu nghỉ dưỡng cao cấp. Theo đó, diện tích đất thực hiện khu dân cư giảm mạnh từ 84,59ha xuống còn 1,67ha. Ở chiều ngược lại, diện tích cho khu nghỉ dưỡng cao cấp tăng từ 39,94ha lên gần 101ha (chiếm 81% tổng diện tích), bao gồm: đất khu du lịch (32,83ha), đất nghỉ dưỡng (30,35ha), đất dịch vụ du lịch (8,39ha), đất cây xanh - công viên (18,16ha), đất hạ tầng kỹ thuật (11,26ha). Quy mô lưu trú của khu nghỉ dưỡng tăng từ 5.000 lên 15.290 người/ngày, số phòng tăng từ 2.000 lên 3.705 phòng.

Trước đó nữa, ngày 5/2, HĐQT NBB đã thông qua nhận 1.625 tỷ đồng từ CII để hợp tác đầu tư dự án De Lagi, trong đó 1.000 tỷ đồng có thời hạn hợp tác tối đa 3 năm, còn 625 tỷ đồng có thời hạn tối đa 1 năm.

Về De Lagi, đây là dự án do NBB làm chủ đầu tư với số vốn ban đầu là 1.290 tỷ đồng. Dự án được khởi công vào năm 2020 và dự kiến hoàn thành vào quý III/2021. Tuy nhiên, do gặp phải một số vướng mắc trong quá trình triển khai, dự án đã bị “đội vốn” lên tới 2.726 tỷ đồng và phải lùi thời gian mở bán trong năm 2024.

Trong bối cảnh kết quả kinh doanh của NBB đã suy yếu 3 năm liên tiếp và sức khỏe tài chính cũng không mấy khả quan khi 73,5% tài sản được cấu thành từ nợ phải trả (bao gồm hơn 3.600 tỷ đồng vay nợ tài chính - gấp đôi vốn chủ sở hữu), việc trở lại “bàn tay” của CII được đánh giá là phương án khả dĩ cho NBB cũng như tương lai của các dự án như De Lagi.

Về phía CII, dù đến tháng 5 mới nắm trực tiếp nắm trên 50% cổ phần NBB nhưng ngay trong quý I/2024, thông qua sở hữu gián tiếp tại công ty con CII E&C, CII đã hợp nhất báo cáo tài chính của NBB vào báo cáo tài chính quý I của mình. Cộng thêm việc hợp nhất báo cáo tài chính của Công ty Cổ phần BOT Trung Lương - Mỹ Thuận từ quý 4/2023, CII lãi ròng đột biến hơn 259 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ hơn 7 tỷ đồng.

Bổn cũ soạn lại, CII muốn tái hiện kịch bản tại LGC?

Trên thực tế, mối lương duyên giữa CII và NBB đã được bắt đầu cách đây gần 1 thập kỷ. Từ tháng 2/2015, với tỷ lệ sở hữu 12,59%, CII bắt đầu chuỗi mua vào cổ phiếu NBB và đến 28/5/2019 thì nâng tỷ lệ sở hữu 54,06%, chính thức vượt mức chi phối và trở thành công ty mẹ của NBB.

Sau đó, CII vẫn tiếp tục tăng sở hữu NBB lên đến 87,94% vốn vào ngày 21/10/2021. Chỉ một tuần sau khi đạt đỉnh về tỷ lệ sở hữu, CII bắt đầu “xả” cổ phiếu NBB. Sau 6 lần bán, CII đã đưa tỷ lệ sở hữu NBB xuống dưới 50% (cụ thể là 49%) vào ngày 8/3/2022. Cộng thêm 2 lần bán ra nữa, đến ngày 5/8/2022, CII chỉ còn nắm 37,52% vốn NBB.

Đáng chú ý, trong giai đoạn CII tăng sở hữu NBB từ tháng 2/2015 - 21/10/2021, giá cổ phiếu NBB tăng gần 114%, đạt 42.550 đồng/cổ phiếu vào cuối phiên 21/10/2021. Bước sang giai đoạn bán ra từ 26/10/2021 - 5/08/2022, thời gian đầu, giá cổ phiếu NBB vẫn tăng và lập đỉnh lịch sử 59.700 đồng/cổ phiếu vào cuối ngày 11/01/2022. Mãi đến khi sự kiện Tân Hoàng Minh bỏ cọc tại Thủ Thiêm, mã này mới “đổ đèo”. Như vậy, đến khi CII ngưng bán ra, giá cổ phiếu NBB đã giảm hơn 68% so với đỉnh.

Việc CII muốn đưa NBB trở lại thành công ty con có phần tương đồng với những gì mà “ông trùm” đất Thủ Thiêm đã làm đối với Công ty Cổ phần Đầu tư Cầu đường CII (HoSE: LGC). Năm 2016, CII từng hạ tỷ lệ sở hữu tại LGC xuống 49%, rồi lại nâng lên 54,31% vào năm 2017, qua đó thu về hơn 1.200 tỷ đồng thông qua nghiệp vụ kế toán.

Cụ thể, sau khi đưa LGC vào danh sách công ty con vào năm 2014 với tỷ lệ 87,46%, CII đã chuyển nhượng một phần cổ phần cho quỹ đầu tư nước ngoài MPTC, qua đó hạ tỷ lệ sở hữu xuống còn 65,22%.

Theo Thông tư 202/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính, dù thoái bớt vốn nhưng CII vẫn nắm quyền kiểm soát với tỷ lệ trên 50%. Do đó, 240 tỷ đồng tiền lãi thu về từ hoạt động chuyển nhượng cổ phần được ghi nhận vào mục lợi nhuận sau thuế chưa phân phối thay vì hạch toán vào doanh thu tài chính.

Năm 2016, CII giảm tỷ lệ sở hữu tại LGC xuống 49% thông qua hoán đổi trái phiếu với MPTC, chuyển từ công ty con thành công ty liên kết. Cũng theo Thông tư 202, CII được ghi nhận lãi từ thoái vốn, đồng thời kết chuyển phần lãi “treo” ở bảng cân đối trước đó vào kết quả kinh doanh hợp nhất, thu về gần 581 tỷ đồng vào doanh thu tài chính chỉ từ việc hạ tỷ lệ sở hữu tại LGC.

Năm 2017, CII mua lại cổ phần LGC, nâng tỷ lệ sở hữu từ 49% lên 54,31%, trở lại làm công ty mẹ của LGC, thu về hơn 1.200 tỷ đồng nhờ nghiệp vụ mua giá rẻ sau khi đánh giá lại giá trị hợp lý của LGC.

So sánh với thương vụ tại LGC, có thể thấy rằng trường hợp của NBB trong giai đoạn hiện có khá nhiều nét tương đồng. CII đã giảm sở hữu tại NBB xuống 49% vào tháng 3/2022, qua đó ghi nhận hơn 771 tỷ đồng vào kết quả kinh doanh hợp nhất.

Chưa kể, thương vụ của CII tại LGC và NBB không chỉ có cùng “lộ trình” thoái rồi lại tăng mà còn tương đồng về diễn biến giá cổ phiếu.

Tại thời điểm CII mua lại cổ phần LGC, giá cổ phiếu này đã tăng hơn 13% so với cuối tháng 9/2016, lên hơn 23.000 đồng/cổ phiếu. Sau đó, giá LGC tiếp tục tăng và vượt đỉnh 31.000 đồng/cổ phiếu vào đầu tháng 3/2017. Từ thời điểm CII hạ tỷ lệ sở hữu tại LGC xuống 49% đến khi mua lại, giá cổ phiếu LGC đã tăng hơn 13%, đạt 23.130 đồng/cổ phiếu vào cuối phiên 17/02/2017 và liên tục lập đỉnh 31.298 đồng/cổ phiếu đầu tháng 3, giúp CII lãi đậm khi đánh giá lại khoản đầu tư vào LGC.

Đối với cổ phiếu NBB, hiện tại cổ phiếu đã tăng hơn 35% so với thời điểm CII hạ tỷ lệ sở hữu xuống 37,52% (phiên 5/8/2022).

Dưới góc nhìn kỹ thuật, cổ phiếu NBB hiện đang tích lũy và đi ngang trong biên độ 23.000 - 26.000 đồng/cổ phiếu. Nếu hoàn thành quá trình tích lũy và vượt qua được ngưỡng cản 26.000 đồng/cổ phiếu, NBB sẽ tiếp tục bứt phá và hoàn toàn có thể trở lại vùng đỉnh lịch sử. Nếu kịch bản này xảy ra, CII chắc chắn sẽ có thêm hàng ngàn tỷ đồng nhờ nghiệp vụ giá rẻ, tương đồng với câu chuyện xảy ra tại LGC.