Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản: ‘Cần thiết kế lại biểu thuế để chống sốc’

Biểu thuế suất vẫn còn bất cập

Tại hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang lấy ý kiến, Bộ Tài chính đề xuất 2 phương án tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Một là tính thuế 20% trên phần lãi ròng (giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan). Hai là trường hợp không xác định được giá mua sẽ tính trực tiếp trên giá bán theo biểu thuế lũy tiến dựa trên thời gian nắm giữ tài sản, cụ thể: 10% cho thời gian dưới 2 năm, 6% cho 2 - 5 năm, 4% cho 5 - 10 năm và 2% cho trên 10 năm hoặc là tài sản thừa kế.

Việc đánh thuế trên phần lãi ròng được xem là một bước cải tiến đáng kể, đảm bảo công bằng giữa các đối tượng nộp thuế, vì người có lời nhiều sẽ nộp thuế nhiều hơn, còn người lỗ hoặc lời ít sẽ không bị đánh thuế cao như hiện tại.

Theo Tổng giám đốc Công ty TNHH Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín, ông Nguyễn Văn Được, việc chuyển sang phương án tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản dựa trên lợi nhuận thực tế thay vì thu 2% trên giá bán như hiện nay là một hướng đi hợp lý. Theo ông, đây là cách tiếp cận đúng bản chất của sắc thuế thu nhập cá nhân, đảm bảo nguyên tắc chỉ thu khi người bán có lời. Chính sách này đã được áp dụng lâu dài và ổn định từ trước năm 2015.

“Việc áp mức thuế cố định 2% trên doanh thu trong thời gian qua khiến nhiều trường hợp bán lỗ vẫn phải nộp thuế, tạo ra sự bất công. Do đó, đề xuất mới là bước cải cách tiến bộ, tạo công bằng hơn giữa các đối tượng nộp thuế” - ông Nguyễn Văn Được nói với VietnamFinance.

Tuy vậy, biểu thuế lũy tiến trên doanh thu lại gây nhiều tranh cãi, đặc biệt là ở mức khởi điểm 10% nếu thời gian nắm giữ dưới 2 năm, con số này được cho là khá cao, tạo ra gánh nặng cho nhà đầu tư và cả người bán có nhu cầu thật sự.

Đặc biệt, khi áp dụng song song hai phương án thuế, một bên đánh trên lợi nhuận (thuế suất 20%), một bên đánh trên doanh thu (thuế suất lên đến 10%),  khoảng cách giữa “thuế trên lời” và “thuế trên vốn” trở nên quá chênh lệch, dễ tạo ra cảm giác thiếu hợp lý với người nộp thuế. Nếu thiết kế không khéo, chính sách có thể vô tình đánh trúng cả người đầu tư thật lẫn người ở thật, khiến nhu cầu chuyển nhượng nhà ở bị “níu chân” bởi lo ngại nghĩa vụ thuế cao.

Ông Nguyễn Văn Được lưu ý rằng chính sách mới sẽ gặp một số vướng mắc nếu không có cơ chế chuyển tiếp hợp lý. Đặc biệt là những giao dịch bất động sản từ nhiều năm trước, khi giá mua thường được ghi thấp trên hợp đồng để giảm nghĩa vụ thuế. Điều này có thể khiến người bán bị “tính lãi giả” và nộp thuế cao một cách phi thực tế.

Ở góc nhìn pháp lý, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cũng cho rằng trong dự thảo lần này, việc chuyển từ cơ chế thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng sang cách tính thuế 20% trên lợi nhuận thực tế (chênh lệch giữa giá bán và giá vốn) thể hiện rõ điều tiết hoạt động đầu cơ, lướt sóng.

Đồng thời, ông cho rằng đề xuất áp dụng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ - càng bán sớm, thuế càng cao, cũng cho thấy tư duy chính sách thuế đang dịch chuyển: thay vì đánh đồng tất cả, giờ đây sẽ phân loại và đánh trúng vào hành vi cần điều chỉnh.

Thị trường sẽ chịu tác động từ việc áp thuế theo hướng tích cực. Cụ thể, những giao dịch “ăn chênh” trong thời gian ngắn, thường dựa vào kỳ vọng hoặc thông tin quy hoạch chưa chính thức, sẽ giảm sức hút khi lợi nhuận bị bào mòn. Đối với lo ngại việc áp dụng thuế mới có thể khiến một phần chi phí bị đẩy sang người mua, ông Tuấn cho rằng điều này không đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ tăng, nhất là trong bối cảnh thị trường đang điều chỉnh và thanh lọc.

Tuy nhiên, tác động tiêu cực cũng khó tránh khỏi, thanh khoản trên thị trường thứ cấp có thể chững lại trong ngắn hạn. Thậm chí, một biểu thuế không khéo léo rất dễ gây phản ứng ngược: nhà đầu tư bán tháo trước khi luật có hiệu lực, niềm tin vào thị trường bị xói mòn.

Xem xét tính thuế lãi chuyển nhượng theo thời gian sở hữu

Từ góc độ chuyên môn, các chuyên gia đều đồng tình rằng: nên ưu tiên phương pháp tính thuế dựa trên lợi nhuận từ hoạt động chuyển nhượng, bởi đây là cách tiếp cận công bằng, phản ánh đúng thực chất thu nhập phát sinh từ giao dịch.

Tuy nhiên, để phương án này khả thi, điều kiện cần là phải có cơ chế xác định giá vốn, chi phí và chứng từ hợp lệ, đảm bảo người dân có thể kê khai minh bạch và thuận tiện. Trong bối cảnh hệ thống cơ sở dữ liệu chưa đầy đủ, Chính phủ cần có quy định chuyển tiếp và hỗ trợ người dân khai báo giá mua, tránh để hầu hết người dân phải rơi vào diện áp dụng thuế suất lũy tiến trên doanh thu.

Dù đồng tình với nguyên tắc đánh thuế theo lợi nhuận từ hoạt động chuyển nhượng, song ông Nguyễn Văn Được cho rằng biểu thuế cũng nên thiết kế linh hoạt theo thời gian sở hữu để đảm bảo công bằng và khuyến khích người dân nắm giữ lâu dài.

“Thay vì áp dụng đồng loạt 20%, có thể chia thành ba mức: 15% với bất động sản nắm giữ trên 10 năm, 17% với trường hợp từ 5 đến 10 năm và 20% cho thời gian dưới 5 năm…Như vậy sẽ khuyến khích giữ tài sản lâu dài, hạn chế đầu cơ và giảm nghĩa vụ thuế cho người có nhu cầu thật” - ông Nguyễn Văn Được đề xuất.

Liên quan đến phương án đánh thuế theo doanh thu trong trường hợp không xác định được giá vốn, ông Được cho rằng mức 10% như dự thảo hiện nay là “tương đối cao”, cần xem xét lại. Theo ông, mức thuế lũy tiến 2%, 4% và 6% theo thời gian sở hữu thì hợp lý hơn, còn mức 10% thì “có thể là quá sức với người dân”.

Ngoài ra, ông cũng bày tỏ lo ngại về nguy cơ “triệt thoái” với những trường hợp đã từng khai thấp giá mua để né thuế. Chẳng hạn, trước đây nếu có người mua nhà 100 tỷ đồng nhưng chỉ khai 50 tỷ đồng, giờ bán 110 tỷ đồng thì khi tính thuế theo lợi nhuận chuyển nhượng, chủ sở hữu sẽ phải đóng thuế cho con số lợi nhuận 60 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận thực tế chỉ là 10 tỷ đồng.

Với những trường hợp như vậy, ông Được đề xuất có giải pháp “đánh kẻ chạy đi, không đánh người chạy lại”. Cụ thể là cho phép các giao dịch mua bán trước thời điểm luật sửa đổi có hiệu lực được lựa chọn phương án nộp thuế theo doanh thu thay vì áp dụng thuế theo lợi nhuận.

Còn theo quan điểm của Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, TS Trần Xuân Lượng, nếu buộc phải triển khai trong thời gian ngắn, Chính phủ cần xem lại mức thuế suất vì đề xuất hiện tại là khá cao. Ông cho rằng nên cân nhắc giảm một nửa để người dân làm quen dần với chính sách. Bên cạnh đó, ông cũng lưu ý Chính phủ không nên chỉ áp dụng 2 chính sách thuế này mà cần áp dụng, phân loại nhiều chính sách khác nhau, ví dụ như thuế chống đầu cơ, chống lướt sóng..

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng dù lựa chọn phương pháp tính thuế nào, yêu cầu tiên quyết là cần hoàn thiện hạ tầng công nghệ thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai. Mỗi bất động sản phải được số hóa đầy đủ: giá mua - giá bán, thời gian giao dịch, số lần chuyển nhượng, giá trị từng lần…

Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu giá đất cũng cần được cập nhật kịp thời theo Luật Đất đai 2024 để tránh tình trạng bảng giá đất vẫn “lỗi thời” như hiện nay tại nhiều địa phương. Chỉ khi có được nền tảng thông tin đầy đủ, công cụ thuế mới thực sự "đúng" - tức là điều tiết được thị trường và “trúng” - tức là nhắm đúng vào các đối tượng đầu cơ, thao túng thị trường bất động sản

Bài toán thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản cần được tiếp cận trên tinh thần công bằng, hợp lý và phù hợp với năng lực tuân thủ của người dân. Việc thiết kế biểu thuế suất phải vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, vừa giữ được nhịp vận hành ổn định của thị trường bất động sản, nhất là trong bối cảnh thị trường đang hồi phục yếu và tâm lý nhà đầu tư còn dè dặt. Nếu thuế suất thiết kế chưa phù hợp, thay vì tạo nguồn thu bền vững, rất có thể lại dẫn đến tác dụng ngược: làm méo mó thị trường và cản trở giao dịch.