Theo quan điểm của ông Khải, chủ trương của Đảng là kiên quyết không để người dân bị đẩy ra ngoài lề sự phát triển, không để ai bị bỏ lại phía sau.
Chính vì vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải xóa bỏ bất công về lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát, xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất và bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
Ông Khải nói, một trong những nhiệm vụ, giải pháp đặt ra tại Nghị quyết 18- NQ/TW về hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai, đó là: “Nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch”. Đất đai là tài sản lớn nhất của quốc gia và để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện về đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí thì cần phải xử lý được hai vấn đề rất lớn, đó là chênh lệch địa tô và giá đất.
“Chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao hơn. Đất nông nghiệp được mua gom, được đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp, đất ở và đất thương mại, dịch vụ có giá cao gấp cả chục lần, thậm chí cả trăm lần so với đất nông nghiệp”, ông Khải nói.
Theo ông Khải, vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công xã hội. Đất đai thuộc “sở hữu toàn dân”, người dân đã hy sinh đóng góp, giao quyền sử dụng đất, tài sản của mình cho nhà nước, cho nhà đầu tư để xây dựng, phát triển hạ tầng, đô thị, đóng góp vào sự phát triển chung thì phải được hưởng lợi từ sự đầu tư, phát triển đô thị. Do đó, Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải xóa bỏ bất công về lợi ích do chênh lệch địa tô.
Để điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch, ông Khải góp ý hoàn thiện các vấn đề về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 158).
Bốn nguyên tắc định giá đất ở Điều 158 Luật đất đai chưa đủ điều kiện để thực hiện trong thực tế. Cơ sở để xác định giá tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ, giá đất thời điểm 2023 khác nhưng sang năm 2024 lại khác, xác định như thế nào để không bị thất thoát là rất khó.
Mặt khác, ông Khải cho rằng vấn đề làm sao việc xác định giá đất phải hài hòa được các lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân; nếu cứ theo phương án an toàn, tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá lớn sẽ khó thu hút nhà đầu tư để triển khai thực hiện dự án, góp phần phát triển kinh tế - xã hội.
Do đó, ông Khải đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo Luật về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” bảo đảm thực sự rõ ràng, thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18- NQ/TW.
Vấn đề tiếp theo đại biểu Khải góp ý là cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu, quy định rõ trong Luật Đất đai mục đích sử dụng đất được dùng làm căn cứ định giá là mục đích đất đang sử dụng hiện tại hay trong tương lai, các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất là các yếu tố nào?
Bên cạnh đó, thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất nêu trong dự thảo, có vẻ rất rộng nhưng chưa đủ, chưa bảo đảm căn cứ xác đáng và phức tạp khi tổng hợp để xác định giá đất.
“Muốn xác định giá đất tiệm cận thị trường thì cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ trên cơ sở quy định pháp lý cụ thể. Khi có cơ sở dữ liệu bảo đảm tính pháp lý sẽ xác định giá đúng, từ đó bồi thường thiệt hại đúng, thu tiền sử dụng đất đúng, hài hòa lợi ích của nhà nước, nhà đầu tư và người dân, bảo đảm công khai, minh bạch, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện”, ông Khải góp ý.
Do đó, ông Khải đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu các quy định liên quan đến thông tin đầu vào để xác định giá đất, bổ sung các quy định nhằm số hóa đất đai đầu vào để thu thập dữ liệu về biến động thị trường, cập nhật thường xuyên hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, hiệu quả, tin cậy về các giao dịch trên loại đất, thửa đất nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng trên phạm vi cả nước.
Về 4 phương pháp định giá đất được nêu tại dự thảo, ông Khải cho rằng càng quy định nhiều phương pháp định giá đất, thì lại càng khó áp dụng, Nếu áp dụng 4 phương pháp này để xác định giá cho cùng một thửa đất sẽ ra 4 giá khác nhau.
Ông Khải đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu bổ sung quy định cụ thể hơn tại dự thảo Luật về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến, giúp minh bạch về vấn đề này. Có thể xây dựng một phương pháp tính giá đất thật đơn giản khi tính giá trị quyền sử dụng đất, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay.
Đáng chú ý, dự thảo quy định phương án có lợi nhất cho ngân sách nhà nước để chống thất thoát như một phương án an toàn nhất. Tuy nhiên, ông Khải cho rằng rất khó tính toán để lựa chọn phương án nào có lợi nhất cho ngân sách nhà nước. Nguồn thu ngân sách nhà nước không chỉ bao gồm nguồn thu trực tiếp từ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, mà còn nguồn thu thuế từ hoạt động sản xuất kinh doanh trên đất và các lợi ích về kinh tế - xã hội khác.
Mặt khác nếu phương án có lợi nhất cho nhà nước thì có thể không đảm bảo yếu tố hài hòa lợi ích giữa nhà nhước, nhà đầu tư và người dân - ông Khải nhìn nhận.
