Đi vay mua nhà: Đói vẫn sợ cháo sôi

Muốn sang sông mà chẳng có cầu kiều

Đầu năm 2023, Cao Huyền – nhân viên một công ty dịch vụ bất động sản tại Hà Nội, có ý định mua nhà để ổn định cuộc sống. Với khoản tiết kiệm 1 tỷ đồng, Huyền nghĩ có thể dễ dàng tìm được một căn hộ ưng ý, bởi chỉ cần vay mượn thêm ngân hàng khoảng 700 triệu đồng – 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi khảo sát chính sách cho vay mua nhà của một số ngân hàng, Huyền đã từ bỏ ý định của mình.

“Hầu hết ngân hàng đều đang neo lãi suất ở mức rất cao, ưu đãi cũng đã 10,5% - 13%, và thời hạn ưu đãi cũng chỉ được 6 tháng là cùng. Sau đó, lãi suất sẽ được thả nổi, thường bằng lãi suất cơ sở hoặc lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng cộng thêm 3,5% – 4%, như vậy lãi cho vay mua nhà sẽ lên tới 14% – 16%. Với mức lãi suất này, thu nhập hàng tháng của tôi chỉ đủ để trả nợ ngân hàng”, Huyền nói.

Không chỉ Huyền, nhiều người hiện nay cũng đã từ bỏ ý định mua nhà bởi lãi suất quá cao. Trần Nam, nhân viên kinh doanh tại một công ty bất động sản rất lớn, cho biết tình hình bán hàng trong quý I/2023 của anh vô cùng tồi tệ. “Chung cư cũng chỉ bán túc tắc được vài căn, còn dòng biệt thự, liền kề thì chết lặng. Khách không dám mua vì sau khi tính toán dòng tiền trả nợ ngân hàng hàng tháng, ai cũng lắc đầu lè lưỡi”, Nam nói.

Theo Nam, quý I/2023 là một sự tương phản đầy mỉa mai với quý III năm ngoái. Năm ngoái, khách mua nườm nượp, hồ sơ vay vốn chất chồng ở ngân hàng để chờ giải ngân, nhưng cuối cùng ngân hàng cạn room, hồ sơ trả lại hết. Còn năm nay, các ngân hàng đang đói khách vay. “Bây giờ thì ngân hàng đừng nói chuyện bán bia kèm lạc, vì bia còn không bán được, nói gì lạc. Nhân viên tín dụng bây giờ cứ thấy khách có tài chính ổn là tìm mọi cách để cho vay”, Nam cho hay.

Thực tế cho thấy nhiều ngân hàng cũng đã điều chỉnh giảm lãi vay để kích cầu tín dụng. Theo thống kê từ Ngân hàng Nhà nước, đến tháng 3/2023 đã có 23 ngân hàng giảm lãi suất cho vay. Tuy nhiên, biên độ giảm lãi suất là rất nhỏ, hầu như không có tác động đáng kể tới việc thúc đẩy tín dụng. Tín dụng 2 tháng đầu năm đã tăng rất chậm. Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) ước tính tăng trưởng tín dụng của cả nước tính đến cuối tháng 2/2023 đạt khoảng 1,1%, thấp hơn mức tăng 2,7% của cùng kỳ năm trước.

Ngân hàng Nhà nước thời gian qua đã cấp room tín dụng đợt 1 năm 2023 cho một loạt ngân hàng, tuy nhiên trong bối cảnh hiện nay, room tín dụng không còn là vấn đề như trước nữa. Khi van tín dụng đã được mở thì mối quan tâm lớn nhất của người vay chính là lãi suất. Lãi suất không giảm được thì khách không vay, kể cả khách có nhu cầu mua nhà ở thực. Đây là điều rất “đau đầu” không chỉ đối với các ngân hàng mà còn với các doanh nghiệp bất động sản, bởi dòng vốn từ khách mua đang có vai trò đặc biệt quan trọng đối với các chủ đầu tư – vốn đang cùng quẫn do không thể tiếp cận vốn vay ngân hàng cũng như đối diện áp lực đáo hạn khối lượng trái phiếu khổng lồ vào các quý tới.

Nhà đầu tư bất động sản toan tính gì?

Bên cạnh yếu tố lãi suất cao thì việc người mua nhà, người đầu tư bất động sản “ngồi im” trong giai đoạn hiện nay còn do một số yếu tố khác. Đầu tiên là kinh tế năm 2023 đang bộc lộ sự khó khăn ngày một nhiều hơn, thu nhập của người dân giảm sút khiến mãi lực bất động sản suy giảm. Hai là thị trường bất động sản quý I/2023 vẫn đang chìm đắm trong khủng hoảng, tương tự như quý IV/2022 với các chỉ số tồi tệ: nguồn cung ít ỏi, giao dịch thưa thớt, thanh khoản khó khăn; thị trường không có nhiều cơ hội đầu tư thực sự rõ ràng, mang lại lợi suất hấp dẫn.

Ba là dù nhà quản lý đã tìm cách tháo gỡ các khó khăn và thúc đẩy sự tăng trưởng, song triển vọng của thị trường bất động sản vẫn còn mờ mịt, chưa thể nhìn thấy được thời điểm sẽ thoát khỏi khủng hoảng. Điều này càng làm tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư trở nên chắc chắn hơn: thay vì mạo hiểm mua bất động sản, nhà đầu tư sẽ ưu tiên cho việc gửi tiền vào các kênh có lợi suất cao như gửi tiết kiệm ngân hàng hay nắm giữ an toàn như vàng. Ngoài ra, nhà đầu tư vẫn nuôi dưỡng kỳ vọng giá một số sản phẩm bất động sản sẽ còn giảm sâu hơn trong giai đoạn tới để có thể “bắt đáy” thành công.

Tất nhiên, thị trường vẫn có những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt, sẵn sàng thâu gom các sản phẩm đã hạ về vùng giá hợp lý. Điều này góp phần giải thích cho việc giao dịch trên thị trường thứ cấp thời điểm hiện nay thậm chí còn sôi động hơn cả thị trường sơ cấp.

Tuy vậy, về cơ bản, một thị trường đang trong tình cảnh khát vốn nghiêm trọng và có tính đầu tư cao như bất động sản thì dòng tiền vẫn là yếu tố có tính quyết định hơn cả. Muốn cải thiện dòng tiền vào bất động sản, lãi suất là then chốt quan trọng. Chính phủ gần đây đã có những chỉ đạo các ngân hàng giảm lãi suất, nhưng phải thừa nhận rằng việc giảm lãi suất không dễ như việc ra một mệnh lệnh.

Lãi suất ngân hàng phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như tỷ giá, lạm phát, thanh khoản của hệ thống… Cụ thể, về tỷ giá, đồng USD vẫn đang mạnh lên, do Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) vẫn đang trong quá trình tăng lãi suất với mức tăng có thể là 0,5% vào hạ tuần tháng 3 này. Nhiều chuyên gia cho rằng FED sẽ không dừng tăng lãi suất cho đến khi nào kinh tế Mỹ suy thoái và điều này đã đặt Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vào tình cảnh phải duy trì lãi suất cao để bảo vệ tỷ giá đồng Việt Nam. Về lạm phát, năm 2023, Quốc hội đã nới chỉ tiêu lạm phát thêm 0,5% so với năm trước đó, lên 4,5%, cho thấy triển vọng lạm phát tăng năm nay là không nhỏ, dù cho một số tín hiệu đang cho thấy điều ngược lại.

Về thanh khoản hệ thống ngân hàng, có thể thấy hiện tại ngoài nhóm ngân hàng có vốn nhà nước lớn (Big4), các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân hầu hết đều không có thanh khoản dồi dào. Để cải thiện, các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân này phải đặt mức lãi suất huy động cao để thu hút tiền gửi. Lãi suất huy động cao thì đương nhiên lãi suất cho vay phải cao và khó lòng giảm được. Nhưng trớ trêu hơn, mức lãi suất huy động cao của các ngân hàng tư nhân khiến cho các ngân hàng có vốn nhà nước cũng dè dặt trong việc giảm lãi suất, vì để bảo vệ thanh khoản. Hệ quả của tình trạng chênh lệch thanh khoản này là mặt bằng lãi suất bị giữ ở mức cao.

Giới quan sát nhìn nhận, nếu lãi suất huy động tiếp tục duy trì ở mức cao, đến một thời điểm nào đó, thanh khoản của hệ thống sẽ trở nên dồi dào và lãi suất cho vay sẽ giảm. Nếu lạc quan, điều này có thể xảy ra trong vòng khoảng 6 tháng – 1 năm tới. Điều này cũng đồng nghĩa là mãi lực của thị trường bất động sản cũng phải chờ đợi một khoảng thời gian tương ứng. Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cho rằng lãi suất cho vay phải xuống khoảng 10% thì thị trường mới có thể trở lại. Nhưng ngoài các yếu tố khách quan, để hiện thực hóa được mức lãi suất kỳ vọng này, thị trường còn phải trông cậy vào tính toán và thiện chí của các ngân hàng.