Định giá đất theo thị trường: Chọn phương pháp nào để có giá chuẩn?

Liên quan đến việc quy hoạch và giải tỏa đền bù ở những năm gần đây, nhiều địa phương trên cả nước gặp không ít khó khăn trong vấn đề này. Nguyên nhân là do người dân muốn xác định giá đất theo giá trị của thị trường.

Vấn đề này cũng được đưa vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ quy định khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, giá trị đất theo giá thị trường được xác định như thế nào và đâu sẽ là thước đo cho giá trị này? Để tìm hiểu vấn đề này, VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với TS Võ Duy Nghi, Chuyên gia kinh tế vĩ mô.

- Thưa ông, việc áp dụng giá đất theo giá thị trường đang là vấn đề nóng trong công tác giải phóng mặt bằng, ông đánh giá như thế nào về vấn đề này?

TS Võ Duy Nghi: Một trong những vướng mắc lớn nhất của công tác đền bù giải phóng mặt bằng chính là việc áp mức giá đất đền bù phù hợp cho người dân và doanh nghiệp. Do áp giá đền bù đất đai không sát với mặt bằng giá thị trường trong thời gian qua đã dẫn đến tình trạng người dân khiếu kiện kéo dài, chậm bàn giao mặt bằng dự án gây thiệt hại rất lớn cho cả người dân và nhà nước. 

Chính vì lẽ đó, Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của BCH TW đã định hướng bãi bỏ khung giá đất hiện nay và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Hy vọng đây sẽ là kim chỉ nam để Luật đất đai 2013 sửa đổi sẽ đề ra các nguyên tắc xác định giá đất đền bù theo giá thị trường. 

- Đến nay, vẫn chưa có công thức nào để áp dụng tính ra chuẩn giá đất thị trường. Giá đất thị trường chủ yếu áp dụng do một số nhà môi giới, thậm chí công ty đưa ra giá. Thực tế này cần được nhìn nhận thế nào, thưa ông?

TS Võ Duy Nghi: Hiện nay, có một số phương pháp xác định giá đất được áp dụng ở Việt Nam và các nước trên thế giới như: phương pháp so sánh, phương pháp lợi nhuận, phương pháp chi phí…Tuy nhiên các phương pháp xác định giá đất này đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng. 

Phương pháp so sánh là phương pháp thường được các cơ quan chức năng khuyến khích áp dụng nhưng hiện nay giá giao dịch bất động sản trên thị trường phần lớn là giá ảo do người dân thường kê khai thấp hơn hoặc bằng với khung giá nhà nước để né thuế chuyển nhượng. 

Việc lấy giá giao dịch này để so sánh là khập khiễng vì không sát với giá giao dịch thực tế. Giá giao dịch do các công ty môi giới bất động sản hoặc các nhà đầu cơ đưa ra cũng chưa phải là giá thị trường vì có yếu tố đầu cơ, đẩy giá để trục lợi. Giá thị trường phải là giá trị thực của lô đất không mang yếu tố đầu cơ, trục lợi. 

Hiện nay Quốc Hội đang đưa Luật đất đai 2013 sửa đổi để lấy ý kiến người dân. Một trong những nội dung mà người dân quan tâm là xác định giá thị trường bất động sản. Tuy nhiên hiện nay dự thảo Luật đất đai 2013 sửa đổi cũng chưa làm rõ được nội hàm giá thị trường là gì, cách xác định giá thị trường theo phương pháp nào. Đây là vấn đề cần làm rõ để đưa Luật đất đai 2013 sửa đổi đi vào cuộc sống.

- Để đưa giá đất về đúng giá trị của thị trường, nhà nước và cơ quan nhà nước cần phải thực hiện biện pháp gì?  

TS Võ Duy Nghi: Để đưa giá đất về giá thị trường, đầu tiên phải có các giải pháp chống gian lận thuế chuyển nhượng bất động sản. Cần sửa đổi hệ thống luật pháp về ngân hàng, bắt buộc các giao dịch mua bán bất động sản phải qua hệ thống ngân hàng, không được phép giao dịch bằng tiền mặt. Kinh nghiệm một số nước cho thấy hệ thống ngân hàng quản lý chặt chẽ việc sử dụng tiền mặt. 

Việc rút tiền mặt ra khỏi hệ thống ngân hàng bị hạn chế về mặt giá trị và phải giải trình chi tiết mục đích sử dụng. Việc giao dịch mua bán bất động sản qua hệ thống ngân hàng sẽ giúp nhà nước xác định được giá thị thực của các giao dịch, từ đó xây dựng được hệ thống dữ liệu giá bất động sản theo từng khu vực, địa phương và lấy đó làm giá trị so sánh khi xác định giá đền bù, giải phóng mặt bằng.

Thứ hai là phải xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế chuyển nhượng bất động sản, hành vi đầu cơ trục lợi làm rối loạn thị trường để đưa thị trường bất động sản về với giá trị thực. Đó giá giữa người bán muốn bán và người mua chấp nhận mua theo quy luật cung cầu của thị trường.

Bên cạnh việc xử lý hành vi đầu cơ, trục lợi bất hợp pháp thì nhà nước cần đánh thuế bất động sản, đặc biệt là đất không đưa vào đầu tư xây dựng dự án hoặc nhà ở theo lũy tiến hằng năm để hạn chế hành vi đầu cơ. Việc đánh thuế bất động sản giải pháp tốt nhất giúp hạn chế việc đầu cơ, nâng giá kiếm lời.      

- Việc này sẽ tác động thế nào đến thị trường thưa ông?

TS Võ Duy Nghi: Việc xác định được giá đất theo giá thị trường sẽ tạo ra hài hoà lợi ích giữa người dân và nhà nước, giữa người dân và doanh nghiệp từ đó sẽ hạn chế được tình trạng khiếu kiện, khiếu nại kéo dài, đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội địa phương. 

Việc xác định giá đất sát với giá thị trường cũng sẽ giúp nhà nước tăng thêm nguồn thu từ thuế chuyển nhượng bất động sản, chống tình trạng đầu cơ bất hợp pháp làm rối loạn thị trường. 

Cuối cùng, việc xác định được giá bất động sản theo giá thị trường sẽ chống được tình trạng tham ô, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là chống lợi ích nhóm giữa những người được giao trọng trách về lĩnh vực đất đai kết hợp với doanh nghiệp để trục lợi, tham ô. Có như vậy thì Luật đất đai 2013 sửa đổi mới có thể đi vào cuộc sống.     

Xin cảm ơn ông!