Liên quan đến việc quy hoạch và giải tỏa đền bù ở những năm gần đây, nhiều địa phương trên cả nước gặp không ít khó khăn trong vấn đề này. Nguyên nhân là do người dân muốn xác định giá đất theo giá trị của thị trường.
Vấn đề này cũng được đưa vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ quy định khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, giá trị đất theo giá thị trường được xác định như thế nào và đâu sẽ là thước đo cho giá trị này? Để tìm hiểu vấn đề này, VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với TS Võ Duy Nghi, Chuyên gia kinh tế vĩ mô.
- Thưa ông, việc áp dụng giá đất theo giá thị trường đang là vấn đề nóng trong công tác giải phóng mặt bằng, ông đánh giá như thế nào về vấn đề này?
TS Võ Duy Nghi: Một trong những vướng mắc lớn nhất của công tác đền bù giải phóng mặt bằng chính là việc áp mức giá đất đền bù phù hợp cho người dân và doanh nghiệp. Do áp giá đền bù đất đai không sát với mặt bằng giá thị trường trong thời gian qua đã dẫn đến tình trạng người dân khiếu kiện kéo dài, chậm bàn giao mặt bằng dự án gây thiệt hại rất lớn cho cả người dân và nhà nước.
Chính vì lẽ đó, Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của BCH TW đã định hướng bãi bỏ khung giá đất hiện nay và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Hy vọng đây sẽ là kim chỉ nam để Luật đất đai 2013 sửa đổi sẽ đề ra các nguyên tắc xác định giá đất đền bù theo giá thị trường.
- Đến nay, vẫn chưa có công thức nào để áp dụng tính ra chuẩn giá đất thị trường. Giá đất thị trường chủ yếu áp dụng do một số nhà môi giới, thậm chí công ty đưa ra giá. Thực tế này cần được nhìn nhận thế nào, thưa ông?
TS Võ Duy Nghi: Hiện nay, có một số phương pháp xác định giá đất được áp dụng ở Việt Nam và các nước trên thế giới như: phương pháp so sánh, phương pháp lợi nhuận, phương pháp chi phí…Tuy nhiên các phương pháp xác định giá đất này đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng.
Phương pháp so sánh là phương pháp thường được các cơ quan chức năng khuyến khích áp dụng nhưng hiện nay giá giao dịch bất động sản trên thị trường phần lớn là giá ảo do người dân thường kê khai thấp hơn hoặc bằng với khung giá nhà nước để né thuế chuyển nhượng.
Việc lấy giá giao dịch này để so sánh là khập khiễng vì không sát với giá giao dịch thực tế. Giá giao dịch do các công ty môi giới bất động sản hoặc các nhà đầu cơ đưa ra cũng chưa phải là giá thị trường vì có yếu tố đầu cơ, đẩy giá để trục lợi. Giá thị trường phải là giá trị thực của lô đất không mang yếu tố đầu cơ, trục lợi.
Hiện nay Quốc Hội đang đưa Luật đất đai 2013 sửa đổi để lấy ý kiến người dân. Một trong những nội dung mà người dân quan tâm là xác định giá thị trường bất động sản. Tuy nhiên hiện nay dự thảo Luật đất đai 2013 sửa đổi cũng chưa làm rõ được nội hàm giá thị trường là gì, cách xác định giá thị trường theo phương pháp nào. Đây là vấn đề cần làm rõ để đưa Luật đất đai 2013 sửa đổi đi vào cuộc sống.
- Để đưa giá đất về đúng giá trị của thị trường, nhà nước và cơ quan nhà nước cần phải thực hiện biện pháp gì?
TS Võ Duy Nghi: Để đưa giá đất về giá thị trường, đầu tiên phải có các giải pháp chống gian lận thuế chuyển nhượng bất động sản. Cần sửa đổi hệ thống luật pháp về ngân hàng, bắt buộc các giao dịch mua bán bất động sản phải qua hệ thống ngân hàng, không được phép giao dịch bằng tiền mặt. Kinh nghiệm một số nước cho thấy hệ thống ngân hàng quản lý chặt chẽ việc sử dụng tiền mặt.
Việc rút tiền mặt ra khỏi hệ thống ngân hàng bị hạn chế về mặt giá trị và phải giải trình chi tiết mục đích sử dụng. Việc giao dịch mua bán bất động sản qua hệ thống ngân hàng sẽ giúp nhà nước xác định được giá thị thực của các giao dịch, từ đó xây dựng được hệ thống dữ liệu giá bất động sản theo từng khu vực, địa phương và lấy đó làm giá trị so sánh khi xác định giá đền bù, giải phóng mặt bằng.
Thứ hai là phải xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế chuyển nhượng bất động sản, hành vi đầu cơ trục lợi làm rối loạn thị trường để đưa thị trường bất động sản về với giá trị thực. Đó giá giữa người bán muốn bán và người mua chấp nhận mua theo quy luật cung cầu của thị trường.
Bên cạnh việc xử lý hành vi đầu cơ, trục lợi bất hợp pháp thì nhà nước cần đánh thuế bất động sản, đặc biệt là đất không đưa vào đầu tư xây dựng dự án hoặc nhà ở theo lũy tiến hằng năm để hạn chế hành vi đầu cơ. Việc đánh thuế bất động sản giải pháp tốt nhất giúp hạn chế việc đầu cơ, nâng giá kiếm lời.
- Việc này sẽ tác động thế nào đến thị trường thưa ông?
TS Võ Duy Nghi: Việc xác định được giá đất theo giá thị trường sẽ tạo ra hài hoà lợi ích giữa người dân và nhà nước, giữa người dân và doanh nghiệp từ đó sẽ hạn chế được tình trạng khiếu kiện, khiếu nại kéo dài, đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội địa phương.
Việc xác định giá đất sát với giá thị trường cũng sẽ giúp nhà nước tăng thêm nguồn thu từ thuế chuyển nhượng bất động sản, chống tình trạng đầu cơ bất hợp pháp làm rối loạn thị trường.
Cuối cùng, việc xác định được giá bất động sản theo giá thị trường sẽ chống được tình trạng tham ô, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là chống lợi ích nhóm giữa những người được giao trọng trách về lĩnh vực đất đai kết hợp với doanh nghiệp để trục lợi, tham ô. Có như vậy thì Luật đất đai 2013 sửa đổi mới có thể đi vào cuộc sống.
Xin cảm ơn ông!
Tags:
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - T&T Homes, thương hiệu bất động sản thuộc Tập đoàn T&T Group, chính thức vận hành Sales Gallery đầu tiên tại TP. HCM. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước phát triển mới trong chiến lược mở rộng thị trường phía Nam, mà còn thể hiện cam kết mạnh mẽ của T&T Homes nói riêng, T&T Group nói chung trong việc chuẩn hóa quy trình tư vấn, nâng tầm trải nghiệm khách hàng thông qua việc ứng dụng các giải pháp công nghệ và mô phỏng thực tế tiên tiến.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Đà Nẵng thành lập 8 tổ công tác do các Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách nhằm xử lý vướng mắc của 376 dự án, trong đó có 28 dự án trọng điểm được kỳ vọng tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
