Đổ đến Việt Nam mở công xưởng: 'Khẩu vị' khác biệt khi quyết định xuống tiền thuê đất

Nhận diện khẩu vị của 'ông lớn' FDI

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tính đến hết quý I/2024, cả nước có 418 khu công nghiệp (trong đó có 4 khu chế xuất) đã thành lập tại 61/63 tỉnh, thành phố với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 129,9 nghìn ha. Tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 89,2 nghìn ha. Bao gồm 371 khu công nghiệp nằm ngoài các khu kinh tế, 39 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế ven biển, 8 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế cửa khẩu.

Các khu công nghiệp, khu kinh tế đã thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án FDI còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu tỷ đồng và 231 tỷ USD. Vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước trong những năm gần đây.

Tính đến nửa năm 2024, đơn vị nghiên cứu Savills cho biết khu vực phía Bắc có nguồn cung dồi dào hơn do quá trình giải phóng mặt bằng nhanh hơn với nhiều khu đất được chuyển đổi thành công từ đất nông nghiệp.

Theo Savills, sự chuyển dịch cơ cấu FDI của Việt Nam sang các ngành có giá trị gia tăng cao hơn như điện tử, linh kiện, sản phẩm năng lượng mặt trời và ô tô là một động lực cho miền Bắc, với khu vực này là nơi thu hút các ngành công nghiệp nhất. Ngược lại, miền Nam gặp khó khăn với tình trạng thiếu vật liệu xây dựng và cát, đồng thời, phải trải qua quá trình phê duyệt và cấp phép chậm hơn từ chính quyền cấp tỉnh.

Hoạt động cho thuê cũng có sự khác biệt giữa miền Bắc và miền Nam. Phần lớn các hợp đồng thuê đất ở miền Bắc là thuê đất diện tích lớn từ các nhà sản xuất Trung Quốc và Đài Loan trong các dự án sản xuất linh kiện điện tử và năng lượng mặt trời.

Ví dụ, Công ty TNHH Jinko Solar Holding của Trung Quốc đã đầu tư 1,5 tỷ USD vào Quảng Ninh với lô đất rộng 76ha, trong khi Fulian Precision Technology của Đài Loan đầu tư 621 triệu USD vào Bắc Giang trên lô đất rộng 49,6ha.

Mặt khác, miền Nam được hưởng lợi từ khối lượng lớn các hợp đồng thuê sản xuất nhưng nhiều hợp đồng trong số đó là thuê nhà máy xây sẵn hoặc diện tích thuê nhỏ hơn so với miền Bắc.

Thị trường miền Nam cũng nhận được nhiều đầu tư sản xuất đa dạng về cả quốc tịch và ngành nghề. Về ngành nghề, miền Nam nhận được đầu tư vào thực phẩm, đồ uống, cao su, nhựa, hàng tiêu dùng, vật liệu xây dựng, dệt may và may mặc. Suntory PepsiCo đã đầu tư 185 triệu USD vào khu công nghiệp VSIP III, Bình Dương với 7,5 ha đất thuê. Bên cạnh đó, Pandora Holdings từ Đan Mạch đã đầu tư 163 triệu USD vào khu công nghiệp ICDICO – Becamex Long An với 20ha đất thuê.

Giá thuê BĐS công nghiệp sẽ tiếp tục tăng

Ông John Campbell, Phó giám đốc bộ phận dịch vụ công Nghiệp Savills TP. HCM dự báo, giá thuê bất động sản công nghiệp ở cả miền Bắc và miền Nam sẽ tiếp tục tăng trong năm nay, mặc dù nguồn cung giữa hai trung tâm công nghiệp nay có sự khác biệt.

Tương tự, đơn vị CBRE Việt Nam cũng dự báo trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 3-9%/năm ở miền Bắc và 3-7%/năm ở miền Nam. Giá thuê kho, nhà xưởng xây sẵn cũng tăng nhẹ 1-4%/năm.

Hội Môi giới Bất động sản cũng cho rằng, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn rất nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai, hứa hẹn sẽ tiếp tục duy trì đà phát triển mạnh mẽ và đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế Việt Nam.

Theo đó, sự phát triển của ngành logistics sẽ kéo theo nhu cầu về kho bãi và trung tâm logistics gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt khi thương mại điện tử bùng nổ. Các doanh nghiệp logistics trong và ngoài nước cũng đã và đang tích cực mở rộng quy mô và phạm vi hoạt động tại Việt Nam.

Dù thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ với nhiều dư địa tăng trưởng, song VARS nhấn mạnh còn đối diện với nhiều thách thức.

Cụ thể, các khu vực kinh tế trọng điểm như TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai đang gặp khó khăn trong việc mở rộng quỹ đất công nghiệp do tình trạng đô thị hóa nhanh chóng và sự cạnh tranh cao về đất đai. Cơ sở hạ tầng mặc dù đã có cải thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng kịp tốc độ phát triển của các khu công nghiệp.

Ngoài ra, chính sách và thủ tục hành chính còn nhiều phức tạp, mất thời gian, và chi phí gây khó khăn cho các nhà đầu tư, các chính sách liên quan đến đầu tư và phát triển khu công nghiệp đôi khi thiếu nhất quán và thay đổi đột ngột, gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc lập kế hoạch dài hạn​.

Hơn nữa, vấn đề thiếu hụt lao động trình độ cao, việc quản lý môi trường còn nhiều hạn chế, đặc biệt là tại các khu công nghiệp cũ và các khu vực phát triển nhanh​. Điều này tạo nên sức ép cạnh tranh từ các nước trong khu vực có các chính sách ưu đãi và hạ tầng phát triển tốt như Thái Lan, Indonesia, và Malaysia....

Do đó, theo VARS, nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh đầu tư và nâng cấp hạ tầng giao thông, logistics, và các tiện ích công nghiệp để hỗ trợ sự phát triển của các khu công nghiệp. Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp. Đầu tư vào giáo dục và đào tạo nghề, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao và tự động hóa, để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, tận dụng 15 năm còn lại của thời kỳ dân số vàng.