Doanh nghiệp bất động sản có dễ bán tài sản để cơ cấu nợ?

Muốn bán là được?

Một buổi chiều cuối năm 2022, H - nhân sự cấp cao của một tập đoàn bất động sản khá lớn tại Hà Nội, nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính rằng kể từ đầu quý IV/2022, các hoạt động đầu tư, kinh doanh của tập đoàn này đã gần như dừng lại. “Thị trường đóng băng, chúng tôi gần như chẳng còn việc gì mà làm. Tập đoàn khan tiền mặt nghiêm trọng, đã phải cắt giảm 50% nhân sự, giảm 30% - 50% lương của những người còn làm việc, nhưng đó hầu như cũng chỉ là giải pháp tình thế”, H nói.

Tập đoàn nơi H làm việc là một đơn vị chuyên đầu tư các dự án quy mô vừa và nhỏ tại các địa phương, với ít nhất 4 - 5 dự án đang triển khai tính đến năm 2022. Song do nhiều yếu tố, đặc biệt là pháp lý, hơn 1 năm qua, các dự án này đều trong trạng thái “đứng hình”. 40 - 50 tỷ đồng đã được rót vào mỗi dự án, và như thế tập đoàn này đang có vài trăm tỷ đồng bị chôn vào các dự án dở dang. Tín dụng bị thắt chặt khiến tập đoàn này muốn làm tiếp không được mà rút ra cũng chẳng xong. Thị trường bất động sản lại bị đóng băng, nên việc bán hàng để huy động vốn từ người mua trở nên bất khả thi. Trong khi đó các khoản nợ ngân hàng vẫn tiếp tục bòn rút ngân quỹ với tốc độ chóng mặt. Tất cả đã đẩy tập đoàn vào tình thế hiểm nghèo chưa từng có.

Không thể ngồi yên chờ… chết, lãnh đạo tập đoàn đã đi gõ cửa khắp nơi để xin bán dự án, ngõ hầu giải quyết vấn đề tài chính, nhưng những gì nhận về chỉ là cái lắc đầu. “Các dự án của tập đoàn đều là các dự án đang trong quá trình đầu tư, mới chỉ có chấp thuận chủ trương, hoặc mới tiến hành giải phóng mặt bằng. Trong khi đó, bên mua lại chỉ muốn những dự án đã xong pháp lý, đã giải phóng mặt bằng hoặc khả thi giải phóng mặt bằng. Cũng đúng thôi, pháp lý là khâu khó nhất, giải phóng mặt bằng là việc tốn rất nhiều thời gian, nhanh cũng 2 - 3 năm mới xong, nên bên mua thường không mặn mà với các dự án dở dang hai yếu tố này”, H giải thích.

Tình trạng của tập đoàn nêu trên có thể nói là điển hình của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay: gặp khó khăn rất lớn, rất muốn bán tài sản/dự án để cơ cấu nợ nhưng không thành.

Thực tế thì thị trường cũng không thiếu người mua, nhưng điều kiện mua rất… khắc nghiệt với doanh nghiệp bất động sản hiện tại. Một “siêu cò”, người từng làm trung gian cho hàng chục thương vụ M&A có tổng giá trị hàng nghìn tỷ đồng, cho biết hiện công ty của ông đang giúp 3 nhà đầu tư “đi săn” dự án bất động sản. 3 nhà đầu tư này có 2.000 - 3.000 tỷ đồng tiền mặt, sẵn sàng mua các dự án hỗn hợp cao tầng, khu đô thị, khu dân cư có quy mô 1ha, 3ha, 5ha, 10ha, 50ha tại các Hà Nội, TP. HCM và các tỉnh thành xung quanh hai thành phố này. Tuy nhiên, điều kiện của bên mua không hề dễ chịu: dự án phải ở khu vực đông dân, hồ sơ pháp lý sẽ xét riêng từng trường hợp, nhưng đặc biệt là phải xong giải phóng mặt bằng hoặc khả thi giải phóng mặt bằng.

“Siêu cò” này cũng tiết lộ thêm có một nhóm nhà đầu tư nước ngoài có tổng nguồn tiền giải ngân 300 - 500 triệu USD cần mua dự án tại Việt Nam. Yêu cầu của họ là dự án nhà ở, tại Hà Nội, TP. HCM, vị trí không cần đắc địa song phải gần với các quận thứ cấp như quận 9, huyện Nhà Bè (với TP. HCM) hay Long Biên, Hà Đông (với Hà Nội). Yêu cầu khác không được chia sẻ thêm, song có thể dự đoán, bên bán sẽ rất khó nhận được cái gật đầu của bên mua nếu dự án đang vướng trong “mớ bùng nhùng” về pháp lý hay giải phóng mặt bằng đang trong tình trạng “xôi đỗ” và không hẹn ngày về đích.

Nâng lên đặt xuống

Kể từ khi hội nghị tín dụng bất động sản diễn ra mới đây kết thúc, câu chuyện bán dự án để cơ cấu nợ đã trở thành chủ đề được thảo luận rộng rãi trong giới đầu tư bất động sản, không chỉ là “bán cho ai”, “bán cái gì” mà còn là “bán như thế nào”. Một lãnh đạo ngân hàng đã nói trong hội nghị tín dụng bất động sản rằng, mấu chốt là giá bán, đáng lẽ 10 đồng thì giờ bán 6 đồng thôi.

Tuy nhiên, như trên đã phân tích, giá không phải là chìa khóa của vấn đề, bởi một là bên mua yêu cầu rất khắt khe về dự án, hai là doanh nghiệp không thể giảm giá xuống “vùng chết” được. Doanh nghiệp bán dự án cốt là để có thể sống sót qua giai đoạn khó khăn hiện tại, chứ không phải bán để trả sạch nợ rồi sau đó biến thành “cái thùng rỗng” hoặc tệ hơn là phá sản vì chẳng còn gì.

Thực tế thì ngay sau hội nghị tín dụng bất động sản, thị trường đã ghi nhận thông tin về việc Novaland (HoSE: NVL) - tập đoàn bất động sản lớn nhất miền Nam và lớn thứ hai cả nước (sau Vinhomes của Vingroup) - đang “cân nhắc khả năng bán bớt tài sản”, theo báo cáo của Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC).

Một tập đoàn bất động sản rất lớn khác, chỉ xếp sau Novaland, cũng cho Tạp chí Đầu tư Tài chính biết rằng họ đang có kế hoạch chuyển nhượng một số dự án để có thể rút chân ra khỏi “vùng cát lún”. Tuy nhiên, chính tập đoàn này cũng thừa nhận rằng, việc bán dự án hiện rất khó khăn, dù đã đàm phán giảm giá.

Câu chuyện bán dự án nêu trên cho thấy một điều, chìa khóa nằm ở vấn đề pháp lý nhiều hơn là vấn đề giá. Không phải ngẫu nhiên mà Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) hơn một lần nhấn mạnh rằng, 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là “vướng mắc pháp lý” và rằng doanh nghiệp bất động sản cần nhất là sự hỗ trợ giải quyết về pháp lý, sau đó mới đến hỗ trợ về tín dụng, trái phiếu…

Một điều thú vị mà những người quan sát hội nghị tín dụng bất động sản vừa qua nhận thấy là, trong khi có lãnh đạo ngân hàng gợi ý doanh nghiệp bất động sản cần hạ giá để bán được dự án/tài sản, thì chính lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước (SBV) lại khẳng định: bán một dự án bất động sản không hề dễ, vì phụ thuộc vào người mua, vào thủ tục pháp lý, vào thủ tục hành chính, không thể có ngay được thanh khoản.

Có thể thấy, bình luận của lãnh đạo SBV đã nhìn trúng vào bản chất của vấn đề. Tuy nhiên, từ việc nhìn trúng đến việc giải quyết được vấn đề lại là một quãng đường rất xa, mà nhiều điều trên quãng đường ấy lại nằm ngoài khả năng kiểm soát và quyết định của SBV.

Đi đâu, về đâu?

Một điều phải thừa nhận rằng doanh nghiệp bất động sản đi đến bước đường hôm nay, ngoài các tác động khách quan, thì cũng là “gieo nhân nào, gặt quả ấy”. Tín dụng cho bất động sản năm 2022 tăng tới 24,2%, cho thấy SBV không “siết” tín dụng bất động sản như số đông vẫn tưởng. Vậy tại sao doanh nghiệp bất động sản lại lâm vào cảnh khốn đốn vì thiếu tiền?

Câu trả lời chính là trong giai đoạn tiền rẻ, dễ huy động vốn (trái phiếu), nhiều doanh nghiệp bất động sản đã mở rộng đầu tư quá nhanh, như lãnh đạo SBV than thở là có đơn vị làm một lúc 50 dự án, bởi vậy khi thị trường trái phiếu có trục trặc, thị trường bất động sản suy thoái, các doanh nghiệp mất thanh khoản, lâm vào cảnh “chết trên đống tài sản”. Bên cạnh đó, cũng cần phân biệt hai tình trạng: doanh nghiệp bất động sản không được cho vay và không đáp ứng được tiêu chuẩn cho vay. Thực tế thì không ít đơn vị thuộc về trường hợp sau, tức không đáp ứng được tiêu chuẩn cho vay.

HoREA trong các báo cáo gần đây của mình, đã có nhiều đề xuất mang tính “nới lỏng” tiêu chuẩn cho doanh nghiệp bất động sản, như: giãn lộ trình giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, cho phép doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản vay đến hạn trong thời hạn 12 - 24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm… Tuy nhiên, những đề xuất này dường như đang “làm khó” SBV cũng như các ngân hàng thương mại.

Bất động sản đang ở khúc quanh ngặt nghèo nhất 10 năm qua, như lời ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, “2023 là năm quyết định sống còn đối với doanh nghiệp bất động sản”. Để “giải cứu” thị trường này, rất cần những quyết định dũng cảm từ nhà điều hành, nhưng như “Tam Quốc diễn nghĩa” vẫn có câu viết cuối cùng mỗi khi kết thúc một chương hồi, “muốn biết sự thể thế nào, chờ đến hồi sau sẽ rõ”.