TS Lê Bá Chí Nhân: Các doanh nghiệp bất động sản đã tự lấy đá ghè chân mình

- Nhiều doanh nghiệp BĐS đang đổ lỗi cho việc thắt chặt tín dụng, nhưng một số ý kiến khác lại cho rằng thanh khoản thị trường tồi tệ như hiện nay là do chính bản thân doanh nghiệp? Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

TS Lê Bá Chí Nhân: Tín dụng đang là nguyên nhân rất trực diện khiến cả chủ đầu tư và người mua nhà gặp khó. Chủ đầu tư thì không có dòng tiền nên dự án dở dang, người mua khủng hoảng niềm tin liệu mua xong thì có nhà để ở hay không? Nhưng theo tôi, tín dụng chỉ là giọt nước làm tràn ly thôi. Sự khó khăn của thị trường BĐS hiện nay xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có nội tại của doanh nghiệp.

Cần nhìn nhận thẳng thắn và rất đáng lên án, chính là việc các chủ đầu tư đã từng có thời kỳ thổi giá sản phẩm nhằm mục đích để thế chấp vay vốn hoặc phát hành trái phiếu. Hãy xem từ cuối năm 2020, một dự án chung cư ở quận 1, TP. HCM chủ đầu tư đã công bố bán với mức giá chót vót lên tới 20.000 - 25.000 USD/m2 (tương đương khoảng 460 - 570 triệu đồng/m2). Chủ đầu tư này đã mở màn cho làn sóng tăng giá chung cư tới chóng mặt, làm sững sờ người mua nhà.

Thực ra, các ông chủ dự án thừa biết, rao bán cũng chả ai mua nhưng vì mục đích “làm màu” cho tài sản nhằm phát hành trái phiếu, vay vốn tín dụng. Điều đó gây hiệu ứng rất tồi tệ là giá chung cư của các dự án vùng ngoại thành, các tỉnh lân cận cũng ồ ạt tăng. Thị trường bị lũng đoạn từ đó. Và giờ thì người mua nhà quay lưng, đó là sự trả giá rất lớn cho việc làm ăn thiếu chân chính. Làm như vậy là tự  “lấy đá ghè vào chân mình”, giờ còn kêu cứu, như vậy coi sao được?

Ba năm qua thị trường “nở rộ” nhiều chủ đầu tư kém năng lực. Trên thế giới, không phải ai có tiền là cũng có thể trở thành chủ đầu tư bất động sản bởi đó sẽ phải là những nhà quản trị rất xuất sắc, từ chất lượng, tiến độ dự án, quản lý dòng tiền, kiến thức pháp luật về quản lý khai thác, kinh doanh, đầu tư xây dựng.

Thật giật mình khi thấy chủ đầu tư dự án BĐS nở rộ như nấm sau mưa, nhà nhà, người người đều có thể làm chủ đầu tư, rồi chạy chọt xin dự án, xin được thì lại bán kiếm tiền chênh, tâm lý “lướt sóng”, “đánh quả” bao trùm một giai đoạn.

Nhiều khu vực có thông tin quy hoạch hạ tầng tốt, giá mua đi bán lại dự án BĐS tăng lên 30-40%. Chính vì vậy nó cũng kéo theo "lòng tham" của cả những chủ đầu tư được xem là chuyên nghiệp, khiến tăng trưởng nóng, có chủ đầu tư triển khai cả vài chục dự án một lúc thì làm sao quản trị nổi dòng tiền.

Vì “lớn nhanh như thổi” nên sử dụng đòn bẩy tài chính là đương nhiên rồi hy vọng thổi giá để ăn theo hạ tầng, quy hoạch. Tôi lấy ví dụ, việc thành lập TP. Thủ Đức không có nghĩa là ngày hôm sau chúng ta có các lợi ích ngay lập tức, mà cần sự phát triển trung dài hạn 20 năm thậm chí 30 năm mới tạo ra giá trị. Hay Nhơn Trạch, Đồng Nai, không thể ngày một, ngày hai là chúng ta lột xác được bộ mặt Nhơn Trạch để thành đô thị hiện đại. Nếu đã quyết định đầu tư dự án hàng chục ha thì phải nghĩ tới dòng tài chính dài hạn; chỉ tính toán lướt sóng, ăn tiền chênh lẫn nhau thì “mắc cạn” là điều đương nhiên.

- Nhưng nếu dòng vốn tín dụng vẫn chưa được khơi thông trong ngắn hạn, liệu khó khăn của thị trường BĐS có trầm trọng hơn cho nền kinh tế trong thời gian tới, thưa ông?

Tôi không phủ nhận rằng thị trường BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng trong nền kinh tế, liên thông với hầu hết ngành nghề. Nó không chỉ giúp thị trường tiền tệ được lưu thông, đồng vốn đầu tư được sinh lời, mà còn là tiền đề cho nhiều ngành nghề khác phát triển như xi măng, sắt thép, gạch ngói, vật liệu xây dựng, vận tải...

Nhưng chúng ta không nên quan niệm giải cứu cho BĐS mà phải là giải cứu cho thị trường tài chính, thị trường tiền tệ. Chỉ khi thị trường tín dụng bị ảnh hưởng do nợ xấu, thì tùy tức mức độ mà nhà nước đưa ra các giải pháp giải cứu bởi đây là hai thị trường rất nhạy cảm với khủng hoảng kinh tế.

Song theo tôi, vừa qua, NHNN đã quản lý khá tốt thị trường tín dụng, nhất là những quy định chặt chẽ đối với tín dụng BĐS. Khả năng nợ xấu của doanh nghiệp BĐS tác động tiêu cực lên thị trường tín dụng là khó xảy ra.

- Ông nghĩ sao nhiều ý kiến đưa ra doanh nghiệp phải tự giải cứu mình, không thể để nền kinh tế “làm con tin” chỉ riêng cho thị trường BĐS?

Tôi hoàn toàn đồng ý với ý kiến này, doanh nghiệp BĐS không thể bám víu mãi vào nguồn vốn tín dụng, mà phải tự tìm giải pháp để huy động vốn từ những nguồn khác một cách căn cơ hơn. Đơn cử, nguồn vốn trong dân còn rất lớn. Nếu khơi thông được nguồn vốn này, BĐS không lo gì chuyện thiếu tiền.

Hãy xem, tiền nằm ngoài hệ thống ngân hàng tại Việt Nam hiện nay lên tới 60%, riêng tiền dự trữ trong vàng thấp nhất cũng hơn 20 tỷ USD và cao nhất lên tới 40 tỷ USD. Tại sao nhiều người dân vẫn đổ xô vào mua vàng, mua USD khi nóng sốt mà không đổ tiền vào BĐS? Khả năng thanh toán rất dồi dào, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất lớn, vậy chủ đầu tư hãy tìm cách thu hút dòng vốn này, không quá khó!

Gần đây, tôi thấy đã xuất hiện nhiều chủ đầu tư phải hạ giá hàng hóa để thực hiện trách nhiệm trả nợ vốn vay đầu tư, điều này là đáng khuyến khích và rất bình thường trong cơ chế thị trường. Tại thời điểm mà người mua đang là thượng đế thì thiết nghĩ, các chủ đầu tư càng phải tôn trọng khách hàng, đừng ấn vào tay người ta những hợp đồng với các điều khoản có lợi cho mình, đẩy bất lợi về cho người ta thì ai tin mình mà mua sản phẩm.

- Vậy để thị trường BĐS phát triển bền vững theo ông cần làm gì trong lúc này?

Chúng ta cần tuyên truyền về những biện pháp đồng bộ để phát triển thị trường, kích thích sức mua trong dân, khuyến khích, cổ vũ những chủ đầu tư làm ăn có đạo đức, bàn giao thành phẩm đúng cam kết, sản phẩm có mức giá phù hợp. Những chủ đầu tư này xứng đáng được hỗ trợ vay tín dụng nhanh nhất, ưu đãi nhất.

Các cơ quan quản lý cần nỗ lực để các giải pháp hỗ trợ thị trường sớm phát huy hiệu quả trong thực tế. Điển hình là Thủ tướng đã thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, doanh nghiệp, vậy thì hãy đẩy nhanh tốc độ hỗ trợ đi, nói đi đôi với làm.

Việc tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và mọi thành phần doanh nghiệp làm ăn hiệu quả, là trách nhiệm của Chính phủ. Hãy bỏ tư duy phải "giải cứu" thị trường BĐS đi vì mục tiêu quan trọng hiện nay vẫn là chống lạm phát, trong đó BĐS vẫn nằm trong diện bị kiểm soát tín dụng. Còn khi nợ xấu gắn với trái phiếu doanh nghiệp BĐS tăng lên, cũng cần có sự can thiệp để giữ cân đối vĩ mô chứ không phải giải cứu nhà đầu tư BĐS.

Cũng cần phải nói thêm là dư luận, xã hội cũng nên có cách nhìn đúng đắn về vị trí và vai trò của chủ đầu tư BĐS trong nền kinh tế để có những chính sách, cách hành xử phù hợp. Không thể đánh đồng các chủ đầu tư BĐS, xem tất cả họ như tội đồ, là nguyên nhân gây ra lạm phát, đầu cơ, gây mất bình đẳng, lãng phí đất đai. Bản thân các ngân hàng cũng không nên có cái nhìn cứng nhắc và nên phân loại đối tượng chủ đầu tư cần hỗ trợ vốn.

Tôi cho rằng sự khủng hoảng của thị trường BĐS hiện nay cũng có mặt tốt của nó, là cơ hội cho thị trường tự sàng lọc. Doanh nghiệp nào đủ mạnh thì không những vượt qua mà còn có nhiều cơ hội hơn. Những doanh nghiệp làm ăn chụp giật, yếu về năng lực tài chính, không có định hướng chiến lược rõ ràng... thì phải rút lui, đó mới chính là vận hành đúng quy luật của thị trường.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này.