Tín dụng nhà ở xã hội: Không mơ gói ưu đãi, chỉ mong lãi suất hợp lý

Thị trường TP. HCM khát nguồn cung

Nguyên nhân chính của tỷ trọng cho vay nhà ở xã hội (NƠXH) rất thấp là do thị trường đang "khát" nguồn cung. TP. HCM là nơi tập trung phần lớn người lao động nhập cư, hơn 90% nhu cầu nhà ở là thuộc phân khúc vừa túi tiền, nhà ở xã hội… Tuy nhiên, phân khúc này trong nhiều năm qua chỉ giải quyết một tỷ lệ nhỏ so với nhu cầu nhà ở của một bộ phận người có thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức gặp khó khăn về nhà ở.

Thống kê cho thấy, giai đoạn 2016-2020 đưa vào sử dụng 19 dự án với tổng số 14.954 căn hộ là rất ít ỏi. Hiện nay, TP. HCM có 9 dự án NƠXH đang triển khai với tổng diện tích 17,54ha, quy mô 6.231 căn hộ; trong đó có 5 dự án đang chuyển tiếp từ giai đoạn 2016-2020.

Giai đoạn tiếp theo (2021-2025), TP. HCM dự kiến triển khai 25 dự án, với tổng số hơn 28.600 căn hộ. Số NƠXH trên thống kê đã thấp, nhưng con số hình thành trên thực tế còn ít hơn. Sở Xây dựng cho biết, cả năm 2022 TP. HCM chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội hoàn thành và đưa vào sử dụng tại TP. Thủ Đức với quy mô 260 căn.

Trong giai đoạn 2016-2021, các chỉ tiêu về nhà ở đều đạt như diện tích nhà ở bình quân đầu người; diện tích nhà ở tăng thêm; nhà thương mại, nhà riêng lẻ tự xây dựng của hộ gia đình. Riêng chỉ tiêu về NƠXH là không đạt, chỉ mới thực hiện được hơn 69%.  Năm 2021 không phát triển thêm được diện tích NƠXH.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) nhận định: "Nguồn cung NƠXH hiện nay đang ở mức rất thấp. Trong cả một thời gian dài, sản phẩm ở phân khúc này quá ít trong khi nhu cầu về NƠXH trên thị trường là rất lớn, có thể trong nhiều năm chúng ta cũng chưa giải quyết được".

Theo ông Châu, trong việc phát triển NƠXH, nếu vẫn giữ những quy định như hiện nay, không có sự quyết liệt, không có biện pháp tháo gỡ thì chắc chắn sẽ rất khó thu hút nhà đầu tư. Bởi vì thủ tục đầu tư NƠXH cũng giống như nhà ở thương mại, chỉ khác ở chỗ không phải định giá tiền sử dụng đất, nhưng lại phải duyệt giá bán, duyệt người mua. Những quy định này đã khiến nhà đầu tư cảm thấy khó khăn. Đó là chưa kể nguồn vốn vay cũng rất hạn hẹp.

Chung cư Ehome S Phú Hữu Quận 9

Anh Trần Văn Phúc (ngụ tại quận 12) cho hay, anh đỏ mắt tìm kiếm, chờ đợi mua 1 căn hộ tại dự án NƠXH vài năm nay nhưng giấc mơ không thành do không có dự án bán, mà đi mua lại thì giá quá đắt đỏ. “Đơn cử như dự án NƠXH tại phường Phú Hữu, TP. Thủ Đức giá gốc chưa tới 10 triệu/m2 mà giờ đây đã lên tới 30 triệu đồng/m2. Còn gia đình tôi tìm tới một dự án mới được động thổ cũng tại TP. Thủ Đức thì chủ đầu tư cho hay, thời điểm này chỉ ghi nhận thông tin khách hàng có nhu cầu mua chứ chưa có kế hoạch bán hàng, trong khi nếu chịu trả tiền chênh lệch thì có thể mua được nhưng giá cũng quá đắt đỏ”, anh Phúc cho hay.

Lãi suất ưu đãi là xa vời

Chị Hà Thị Thu, một cán bộ làm việc tại UBND quận 8, cho hay với mức lãi vay của ngân hàng hiện nay, thì vợ chồng dù có thu nhập 30 triệu đồng/tháng cũng không thể trả lãi được để mua NƠXH. “Rất mong cơ quan chức năng có gói vay như gói 30.000 tỷ trước đây để chúng tôi có cơ hội mua nhà tại TP. HCM", chị Thu chia sẻ.

“Gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã được được đưa ra cách đây 10 năm, tạo điều kiện cho nhiều người thu nhập trung bình và thấp mua được nhà với lãi suất chỉ 5 - 6%/năm. Còn đối với các doanh nghiệp đang chuẩn bị triển khai dự án NƠXH, họ chỉ mong lãi suất ở mức hợp lý, chưa nghĩ mơ tới gói vay ưu đãi nào. Chúng tôi chỉ mong muốn lãi suất các ngân hàng cho vay như mốc năm 2021, trung bình chỉ 10% là tốt lắm rồi mà cũng còn khó", ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 Group, cho biết.

Ông Lê Hoàng Châu cho hay, vào giữa năm 2022, hàng loạt doanh nghiệp lớn nhỏ đã đăng ký thực hiện triển khai xây NƠXH, nhưng tới nay, rất ít dự án được khởi công xây dựng. "Nếu không có các sản phẩm này thị trường sẽ khó có giao dịch. Các chính sách phải kỹ lưỡng, tạo điều kiện thì nhiệt huyết tham gia của doanh nghiệp mới trở thành hiện thực", ông Châu nhận định.

Mặc dù các ngân hàng cho biết, không siết cho vay với bất động sản đặc biệt là NƠXH và nhà có giá trung bình, nhưng mặt bằng lãi suất cho vay ở mức cao, cộng với vướng mắc từ thủ tục pháp lý vẫn đang là rào cản đối với các dự án NƠXH.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành cho rằng, điều mà chủ đầu tư cần là tháo gỡ thủ tục hành chính. “Phải có một quy trình riêng, bộ tiêu chuẩn thiết kế riêng dành cho NƠXH chứ không dùng chung với nhà ở thương mại. Hiện nay, quy trình làm NƠXH giống hệt nhà ở thương mại, nhưng lại nhiêu khê hơn vì phát sinh thêm thủ tục duyệt đối tượng mua nhà, duyệt giá mua nhà…”, ông Nghĩa nói.

Ngoài ra, sau khi bán nhà xong, chủ đầu tư bị hậu kiểm, kiểm toán nên rất mệt mỏi. Tiếp theo là vấn đề tài chính, tuy đã có quy định nhưng chủ đầu tư lại không được hưởng ưu đãi. Luật quy định, doanh nghiệp xây NƠXH sẽ được vay với lãi suất 4,5-5%/năm, nhưng đến nay người làm dự án không tiếp cận được. Tất cả những vướng mắc đó dẫn tới việc xây dựng NƠXH khó khăn, khiến giá nhà tăng cao.

Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH quy định, các doanh nghiệp thực hiện dự án NƠXH vay vốn tại các ngân hàng thương mại (NHTM) nhà nước được chỉ định là BIDV, Agribank, Vietinbank và Vietcombank. Tuy nhiên, đến nay, 4 NHTM này vẫn chưa được bố trí nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho vay nên chưa cho chủ đầu tư dự án NƠXH, nhà ở công nhân vay ưu đãi.

Trong khi đó, Ngân hàng Chính sách xã hội đang có nguồn vốn cho vay NƠXH, nhưng lại chỉ cho vay ưu đãi để các đối tượng mua, thuê mua NƠXH; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở nên các doanh nghiệp xây dựng NƠXH cũng không được vay gói lãi suất ưu đãi này. Tiếp đó, trong giai đoạn 2022-2023, Quốc hội đã phê chuẩn gói tài chính 40.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất 2% thông qua các NHTM cho doanh nghiệp phục hồi sau dịch Covid-19, trong đó có cho vay cải tạo chung cư cũ, xây dựng NƠXH, nhà cho công nhân thuê và thuê mua.

Dấu vậy, Bộ Xây dựng mới công bố chưa đến 20 dự án NƠXH đủ điều kiện tiếp cận gói vay ưu đãi, lãi suất 2%/năm. Thế nhưng vẫn chưa có dự án NƠXH nào được giải ngân từ gói vay hỗ trợ nói trên! Nhằm tháo gỡ những vướng mắc về vốn, mới đây các doanh nghiệp bất động sản tại TP. HCM đã có văn bản kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bổ sung danh mục chi ngân sách nhà nước trung hạn giai đoạn 2021-2025 dành để chi tái cấp vốn, cấp bù lãi suất để thực hiện chính sách NƠXH. Dẫu vậy, theo các doanh nghiệp, chuyển động từ chính sách tới thực tế còn rất chậm chạp.