'Doanh nghiệp làm nhà ở xã hội như đánh bạc, luôn trong trạng thái hên xui'

Trong báo cáo thị trường bất động sản mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã chỉ ra hiện tượng nhà ở xã hội vừa thiếu vừa ế, trong khi người cần mua thì không mua được.

Dù thời gian qua, nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, cải thiện nguồn cung. Song, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư e dè trong việc làm nhà ở xã hội.

Mất 9 năm, doanh nghiệp mới được nhận lợi nhuận 10%

Là doanh nghiệp chuyên phát triển phân khúc nhà ở xã hội, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần G-Home, cho biết cơ chế pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội rất phức tạp. Việc xin cấp phép xây dựng dự án còn dề dà, thậm chí mất thời gian hơn dự án nhà ở thương mại.

Hơn nữa, để ra được giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội phải mất ít nhất 2 năm hoàn thành thủ tục.

Ông Nam cho biết mặc dù quy định hiện hành ưu đãi cho dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng trước đó, dự án nhà ở xã hội vẫn phải “kinh” qua định giá đất và nay vẫn đang còn nhiều vướng mắc, tranh cãi liên quan đến phương pháp định giá. Cùng với đó, chủ đầu tư không được giảm trừ mà vẫn phải nộp tiền M3, tức là giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ dự thầu ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành.

Hơn thế nữa, chủ đầu tư vẫn phải tự ứng trước tiền để giải phóng mặt bằng. Khoản tiền này sau đó sẽ được đối trừ vào dự án khác hoặc được bù vào giá đất. Chưa kể, sau 2 năm làm thủ tục đầu tư, dự án nhà ở xã hội mất khoảng 2 năm tiếp theo để xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng. Sau đó, chủ đầu tư vẫn phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội và chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng.

Quá trình này kéo dài lên đến 9 năm, sau đó, dự án mới được kiểm toán. Và chỉ khi được kiểm toán xong, doanh nghiệp mới được nhận về khoản lợi nhuận cố định 10%. Trong khi đó, xuyên suốt cả quá trình thực hiện dự án, bản thân doanh nghiệp cũng không chắc chắn, khoản chi phí nào sẽ được ghi nhận là hợp lý, hợp lệ, khoản phí nào sẽ không được quyết toán, bị gạt đi.

“Chính vì vậy, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội luôn trong trạng thái “hên, xui” như trong một canh bạc”, ông Nam nhấn mạnh.

Ngân hàng định giá đất dự án nhà ở xã hội 0 đồng

Cũng theo Tổng giám đốc G-Home, khó khăn chưa chỉ dừng lại ở đó, việc tiếp cận nguồn vốn cũng là một trở ngại lớn đối với các chủ đầu tư. Theo nghiên cứu, hầu hết các dự án bất động sản được đầu tư xây dựng tại Việt Nam, thì vốn chủ sở hữu chiếm khoảng 20%, 30% huy động từ khách hàng và có đến 50% phải trông chờ vào các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, đã có trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn khi tiếp cận với các khoản vay do không có tài sản thế chấp, chỉ bởi “khu đất để phát triển dự án nhà ở xã hội bị định giá 0 đồng” vì ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất.

Vị tổng giám đốc nhấn mạnh ưu đãi chưa thấy đâu, chỉ thấy vô hình trung làm khó doanh nghiệp.

Ông Nam cũng cho rằng quá nhiều khó khăn, vướng mắc và bất cập, khiến cho đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội dường như rất khó có thể đạt được mục tiêu đề ra.

Khó khăn trong quá trình triển khai khiến nguồn cung ra thị trường ngày càng khan hiếm nhưng thị trường vẫn xảy ra hiện tượng nhà ở xã hội vừa thiếu vừa “ế”. Dù nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn đang ngày càng gia tăng cùng với tốc độ đô thị hóa và khoảng cách ngày càng xa giữa tỷ lệ gia tăng giá địa ốc và thu nhập.

Lý giải nguyên nhân nhà ở xã hội vừa thiếu vừa “ế”, theo ông Nam, nguyên nhân chính là do người cần mua thì không mua được trong khi chính sách lại hướng về người không cần mua.

“Luật liên quan nhà ở xã hội rất xiết đối tượng mua, nhiều tỉnh chỉ bán cho công nhân. Nhiều tỉnh lại chỉ bán cho công nhân trong một khu công nghiệp. Thậm chí, có tỉnh chỉ bán cho đối tượng công nhân trong khu công nghiệp nhưng chỉ thuộc một huyện. Trong khi đó, tính gắn kết của công nhân với địa phương chưa chắc đã cao”, ông Nam nói.

Do đó, để đảm bảo an sinh, xã hội, để không còn hiện tượng nhà ở xã hội vừa thiếu vừa “ế”, ông cho rằng cần nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách theo hướng khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, mở rộng đối tượng được thụ hưởng các chính sách về nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (được thuê, thuê mua, mua) cần được điều chỉnh với tiêu chí đơn giản, dễ nhận biết, giảm tối đa các yêu cầu về giấy tờ, thủ tục hành chính như tình trạng chỗ ở, mức thu nhập…

Bên cạnh đó, cần thay đổi tư duy phát triển nhà ở xã hội. Dự án nhà ở xã hội cần được nâng cao chất lượng, đảm bảo đủ điều kiện cho người dân sinh sống lâu dài. Để nâng cao chất lượng nhưng vẫn đảm bảo giá thành hợp lý, chủ đầu tư thu được lợi nhuận, nên phát triển dự án nhà ở xã hội với quy mô phù hợp.

Ngoài ra, Tổng giám đốc G-Home kiến nghị quy định đối tượng được thụ hưởng chính sách về nhà ở xã hội cũng cần thay đổi phù hợp hơn. Nhà ở xã hội không phải là bán cho người giàu nhưng cần hướng đến cả những đối tượng có thu nhập thuộc diện phải đóng thuế, có tích lũy, nhưng không tiếp cận được với nhà ở thương mại hiện có giá bán ở ngưỡng cao.