Dự án 'đổ bộ' ngoại tỉnh, vùng ven trung tâm

Dự án “đổ bộ” về các địa phương

Từ năm 2017 trở lại đây, nhiều tập đoàn, doanh nghiệp BĐS lớn đã triển khai đầu tư về các địa phương giáp ranh Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hà Nam, Vĩnh Phúc, Thanh Hóa, Phú Thọ, Lào Cai…Số lượng các dự án ngày càng tăng cả về quy mô chiếm đất và giá trị đầu tư.

Trao đổi với PV, ông Lương Anh Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Hưng Yên cho biết: Ngoài Ecopark (499 ha) doanh nghiệp đang triển khai, có khá nhiều nhà đầu tư đã nghiên cứu, lập dự án mới với tổng diện tích đất dự kiến lên tới hơn 2000 ha trong vài năm tới. Dự án tập trung vào khu vực huyện Văn Giang, Mỹ Hào và thành phố Hưng Yên. Nhiều tập đoàn lớn như Vingroup, Sungroup, T&T, Mik, Hòa Phát…cũng đang nghiên cứu, đầu tư vào các dự án đô thị tại Hưng Yên.

Điển hình như Tập đoàn Mik đang đề xuất nghiên cứu quy hoạch phát triển tại đô thị Văn Giang khoảng hơn 400 ha. Dự án của Tập đoàn Hòa Phát diện tích 260 ha tại huyện Mỹ Hào. Tập đoàn T&T triển khai dự án khoảng 100 ha. “Quỹ đất phát triển các dự án đô thị đang bị thu hẹp rất nhanh. Riêng huyện Văn Giang gần như không còn quỹ đất làm dự án đô thị”, ông Lương Anh Tuấn nói. Ông Lương Anh Tuấn cho rằng, nhiều nhà đầu tư quan tâm đến Hưng Yên còn vì tại đây đẩy nhanh cải cách hành chính, tháo gỡ các thủ tục cho nhà đầu tư.

Theo ông Nguyễn Tiến Tài, Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Ninh, do quy hoạch và chương trình phát triển đô thị của tỉnh đã hoàn tất nên đã có nhiều nhà đầu tư quan tâm, nghiên cứu lập dự án. Ông Tài kỳ vọng trong thời gian không xa, Bắc Ninh sẽ có những dự án đô thị quy mô lớn. Tuy nhiên, ông Tài cũng cho rằng, do giá đất giải phóng mặt bằng tại Bắc Ninh cao hơn nhiều so với một số địa phương nên nhiều nhà đầu tư thường chọn Hưng Yên và một số tỉnh khác.

Ngay tại Hà Nội, nhiều nhà đầu tư khởi động “cuộc chơi” mới tại các huyện trước đây được xem là xa trung tâm như Thạch Thất, Đan Phượng, Mê Linh, Hoài Đức… Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội cho hay: Hà Nội đang triển khai nghiên cứu điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, cụ thể là thúc đẩy phát triển sang khu vực phía Bắc sông Hồng như Đông Anh, Gia Lâm, Mê Linh.

Cẩn trọng sốt ảo

Mặc dù ngay trong thời kỳ dịch bệnh Covid-19 hoành hành, nhiều người đã chứng kiến cơn sốt đất ảo xảy ra tại xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất (Hà Nội) ăn theo thông tin về 2 dự án của Vingroup đề xuất nghiên cứu, triển khai. Giá đất ven khu vực dự án tăng chóng mặt, cò tạo sóng đẩy giá khiến không ít người bị thua lỗ vì chỉ sau vài tuần giá đất đã trở về với điểm xuất phát ban đầu.

Tại nhiều khu vực giáp ranh các dự án đang triển khai tại Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm, giá đất cũng nhảy múa theo các đợt thổi giá của cò. Ông Nguyễn Đỗ Việt, chuyên gia về BĐS cho hay: Có tình trạng thổi giá đất ăn theo các thương hiệu lớn. Nhiều nhà đầu tư cấp 1 lập dự án để kỳ vọng bán cho nhà đầu tư cấp 2-3. “Với nhà đầu tư nhỏ lẻ thì cần cân nhắc. Sau dịch COVID-19 là khủng hoảng kinh tế sẽ kéo dài ít nhất vài năm. Biến  động thị trường sau này khiến khó khăn sẽ rơi vào nhà đầu tư thứ cấp, nhà đầu tư cá nhân”, ông Nguyễn Đỗ Việt nói.

Phân tích về diễn biến mới của thị trường, ông Nguyễn Mạnh Hà, cho biết: Nhu cầu thực chiếm rất ít trong các giao dịch với các dự án BĐS xa Hà Nội, xa trung tâm. Trừ một số dự án của nhà đầu tư uy tín có khả năng sinh lời, nhiều dự án này chủ yếu thể hiện “cuộc chơi” của các nhà đầu tư với nhau. Một số điểm tại Hòa Lạc, Gia Lâm sốt đất vừa qua bộc lộ rất rõ dấu hiệu này.

Dự án đầu tư vào Hưng Yên cũng cần chia làm hai nhóm. Với các dự án ven Ecopark thì phản ánh nhu cầu thực còn các dự án ở xa như thành phố Hưng Yên, hoặc quá xa Hà Nội thì rõ ràng là nhu cầu thực không nhiều. Tại Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Thanh Hóa cũng vậy. Một số “đợt sóng” nhỏ xuất hiện từ việc ăn theo các “ông lớn” còn nhu cầu ở thực về nhà ở vẫn chỉ rơi vào các quận nội thành Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng...

Các dự án mà doanh nghiệp triển khai tại một số địa phương ngoài Hà Nội chủ yếu đáp ứng nhu cầu đầu tư. Phải là người có tiềm lực tài chính tốt mới có thể mua sản phẩm này. Đây là dấu hiệu cần cảnh báo cho nhà đầu tư và cả chính quyền địa phương khi cấp phép dự án. Hiệp hội cũng đã đưa cảnh báo, làm sao không để lãng phí nguồn lực xã hội.

Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên nhân tạo những đợt sóng nhỏ từ các dự án xa trung tâm Hà Nội là: Trên thị trường thứ cấp, việc đầu tư vào dự án trung tâm Hà Nội, TP. HCM không dễ dàng vì suất đầu tư lớn.