Theo GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường, kể từ năm 2020, thị trường bất động sản biểu hiện sốt giá. Việc sốt giá này có nguyên nhân sâu xa là hệ thống pháp luật còn nhiều khoảng trống, chồng chéo, nhất là Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi kịp thời, làm cho việc phê duyệt các dự án đầu tư bị dừng lại.
“Thiếu cung dự án là nguyên nhân gốc gây ra sốt giá. Giới kinh doanh bất động sản lợi dụng tình hình này để kích sốt giá lên thành một xu hướng thị trường với những tin đồn thổi, để từ đó tạo nên những “chợ cóc” bất động sản, tung tin về mua tranh, bán cướp BĐS ở chỗ này hay nơi kia”, ông Võ nêu.
Tuy nhiên, từ nửa cuối năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản lại rơi vào tĩnh lặng. Lý do của tình trạng mất thanh khoản này là do sức tài chính sau COVID-19 không đủ để thị trường bất động sản hoạt động bình thường.
“Các nguồn vốn cho đầu tư kể cả tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu đều không tạo được hiệu quả khi vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS đều rất nhỏ bé. Điều quan trọng nhất là nguồn vốn lớn nhất để phát triển các dự án bất động sản nhà ở là vốn từ cơ chế bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng khi các dự án không phê duyệt nổi thì nguồn vốn này cũng không còn nữa”, ông Võ nói.
Hiện nay, Quốc hội đang cho xây dựng nhiều luật sửa đổi có liên quan đến phát triển thị trường bất động sản. Cụ thể là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, giữa 3 luật này luôn xảy ra tình trạng chồng chéo với nhau tạo nên các khoảng xung đột pháp luật gây “nghẽn đường” phát triển thị trường bất động sản.
Theo ông Võ, đây còn là nguyên nhân chính làm cho các cán bộ có thẩm quyền không dám hạ bút ký các dự án đầu tư hay các công văn hướng dẫn thi hành pháp luật. “Đúng được luật này thì lại trái luật khác, vậy nên “gác bút cho lành”. Cứ như vậy dòng chảy phát triển sẽ bị tắc nghẽn và cuộc sống đành nằm yên chờ đợi”.
Tuy nhiên, dưới góc nhìn của chuyên gia, lãnh đạo lâu năm về quản lý đất đai thì cách “chữa bệnh” này vẫn thường dùng đơn thuốc “một luật sửa nhiều luật”. Tuy nhiên, đây không phải là giải pháp hợp lý vì sự phát triển càng mạnh thì sự rắc rối pháp luật càng nhiều. Điều quan trọng là phải tìm ra nguyên nhân chính gây ra tình trạng xung đột pháp luật hiện nay và loại bỏ được nguyên nhân đó thì mới giải quyết được tận gốc vấn đề.
Để Luật Đất đai không xung đột với luật chuyên ngành khác
Đối với Luật Đất đai, ông Võ cho rằng cần xác định thật rõ đây là luật về “quản lý đất đai” hay luật về “sử dụng đất đai” hay cả “quản lý” cả “sử dụng”.
Người chắp bút viết Luật Đất đai khẳng định chỉ quy định những nguyên tắc chung về chế độ sử dụng đất bao gồm thời hạn, hạn mức sử dụng đất, trình tự, thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với từng phân nhóm đất chính.
Ngoài ra, các quy định về việc sử dụng đất chi tiết cần quy định tại các luật về sử dụng đất đai như Luật Nhà ở; Luật Lâm nghiệp; Luật Du lịch; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; Luật Quốc phòng, Luật Công an nhân dân, Nghị định Quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế. Luật chuyên ngành của mỗi ngành phải quy định về việc sử dụng đất của ngành mình.
Luật Đất đai không phải là một luật “đơn độc”, mà luật này tồn tại cùng với Bộ luật Dân sự và rất nhiều luật khác quy định về việc sử dụng đất đai. Luật Đất đai không thể ôm tất cả các quy định vào mình, phạm vi điều chỉnh cần xác định rõ. Từ đó, cần rà soát lại để xác định phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai sửa đổi để sao cho không còn xung đột về sử dụng đất giữa Luật Đất đai với các luật chuyên ngành khác.
Dưới góc nhìn đánh giá sự phát triển thị trường bất động sản dưới tác động của pháp luật đất đai, ông Võ lấy ví dụ, Luật Đất đai 2013 được ban hành ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2014, tức là có hiệu lực thi hành vào thời điểm thị trường BĐS được phục hồi sau giai đoạn dài trầm lắng do ảnh hưởng nặng nề của lạm phát từ 2009 cho tới 2013. Như vậy, ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành cũng là ngày thị trường bất động sản nước ta được phục hồi.
